财讯：多城市集中井喷卖地成交额刷新纪录 三道红线后土地市场降温

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年新冠肺炎疫情过后，出乎意料的爆发，不仅是个别城市的楼市，还有土地市场。

中原数据显示，截至10月26日，全国9个城市年销售地超过千亿，50大城市销售地3.2万亿，同比上涨18.8%，均创历史纪录。

虽然疫情对土地市场的影响似乎正在消失，但许多城市都集中在井喷卖地，土地市场交易额持续上升。

但是，8月20日央行和住建部召集房企开会后，三红线下房企融资收紧，土地市场略有降温，尤其是一二线城市，9月成交环比下降约3成。

一般来说，土地市场和地价是营销市场的先导。 在全年土地溢价率上升的情况下，今后一两年的房价也难以下降。

前三季火红的火

许多人还记得，2月20日疫情防控胶着时的上海土摄、上海徐汇滨江180万平方米综合体地块，放在香港以310.5亿总价拍摄，成为上海新总价之王。

这释放了乐观的信号。 二季度，特别是5月以后，部分房企疫情下市场快速稳定，政策刺激楼市，土地积极性明显提高，整体行情持续上涨。

4月，厦门思明区等地再次出现历史最高总价百亿地块，土地市场热度持续上升。

中原地产首席分解师张大伟认为，疫情对房企资金链的影响较大，但国内融资难度下降，部分房企为了追求市场规模，特别是近年来持股较少的多家公司也开始积极攫取土地。

随着深圳等地的销售率先复苏，魔幻上升，楼市热度也在持续升温土地市场。 5-10月全国主要城市市场交易量比一季度明显回升，网络交易量平均比去年同期上升20%，目前大部分城市恢复到疫情前的平均水平。

有了销售额就可以支持开发商主动拿地。 数据显示，年前三季度，全国100个大中城市土地供需总量同比增长，楼价也较去年同期上升。 土地供应规划建筑面积达到116559万平方米，比去年同期增长11.7%。 土地成交计划建筑面积达97570万平方米，土地成交金额达31879亿元，比去年同期增长11.98%。

其中，一线城市土地市场升温明显，各项指标同比增长。 土地供应面积比去年同期增长53.44%，土地成交计划建筑面积同比增长32.53%，土地成交金额同比增长57.9%。

地方城市比较温和。 土地成交面积41279万平方米，同比增长3.22%，但成交额同比减少0.97%，土地溢价率减少1.65。

分季度来看，一季度，受疫情影响，土地市场降温，土地成交规模大幅下降，二季度以来，疫情好转和高质量地块上市节奏加快，土地市场升温，二季度达到最高点。

截至目前，上海、杭州2个2000亿的销售地城市，还有广州、北京、南京等7个千亿的销售地城市，22个城市的销售地超过500亿，都创下了新的历史记录。

全国土地转让额top20城市成交总额为20253.8亿元，同比上涨15.2%。 在一线城市，上海、广州土地市场升温显著，其中上海三季度土地成交额达到2332.9亿元，比去年同期增长74.6%。

浮着三根红线

红火中也有隐藏的担心。

8月，土地市场急转直下，100个城市成交环比下跌32.15%，与6月高点相比大幅下跌。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，这是三条红线新规的影响。 除了监测住房企业的资产负债率、净负债率、现金短债比外，还对近一年房地产销售比超过40%或过去三年经营活动产生的净现金流量为负的住房企业实行更加严格的资金管理。

在8月28日的万科中期业绩会上，万科总裁祝九胜表示，企业将认真研究，尽快适应三根红线，并按要求执行。 恒大总裁夏海钧等人也表示要接近指标。

在此背景下，北京土地市场率先遇冷，经常出现底价成交。 到了9月2日，北京更是以低价转让了2件无价格宅基地，成交额共计83.06亿美元。

赵秀池指出，在融资管理紧张的情况下，公司如果不满足监管要求，就不能进行融资，进行可持续生产，从而无法盈利。 所以，许多触及红线的公司，已经没有融资的可能性，不再进入土地市场。 短期内北京市土地市场还很低迷。

9月，全国土地市场冷却，100个大中城市共计2966亿元，比上年减少17.16%，比上个月减少9.20%。 成交土地规划建筑面积9214万平方米，环比减少10.47%，其中住宅用地成交规划建筑面积4548万平方米，环比减少13.6%。 平均溢价率为13.02%，环比下降2.19个百分点，比上年上升5.25个百分点。

一线城市的降温更为明显。 9月，一线城市土地成交规划建筑面积898万平方米，同比减少23.1%，环比减少34.2%。 二线城市土地成交规模比上个月下降，成交规模减少近三成，成交金额1424亿元，比去年同期减少24%，比上个月减少11.1%。

整个三季度，土地市场已出现量价下跌，成交金额环比减少27.61%，土地成交楼价环比减少310元/平方米。

一位大型房企投资部的人认为，三股红线对房企融资和土地市场的影响很快就会生效。 因为监控严密，预计融资会下降，所以大家不能随便拿地。

最近，土地市场出现了新的迹象。 以阿里、京东、小米等互联网产业企业为代表的底值取得地，如10月28日，小米底值5.31亿，获得深圳后海总部基地商业用地t107-0092，与腾讯、阿里毗邻。

6月，今日头条以底价10.82亿拿下后海总部基地地块。 杭州、苏州、阿里和京东也分别低价拿下了两个地块。

从土地价格和溢价率来看，张大伟指出，今年土地溢价率上升，首要体现在一些城市，整体土地市场地价仍未全面上涨，但一些城市的部分土地价格已达到历史高点。

最近许多低价持有地的例子，推动了年溢价率的上升，抑制了年土地价格，有助于未来房价的稳定。 (张晓玲陈诗莹)