财讯：“三道红线”正式实施日期日渐逼近 房企紧抓窗口期“囤粮”

不仅是债权融资，9月以后，各公司的股票类融资也在加速。

随着三股红线正式实施的日子越来越近，房企抓住了最后的窗口期，在与时间竞争。

一家研究机构的统计数据显示，今年9月，房企国内债券融资较去年同期上涨3成以上，连续3个月维持在800亿元以上的高位。 虽然同期海外债务发行比去年同期有所减少，但环比仍上升了两成以上。

对于有两条以上跳板的房企来说，在融资新规落实前必须增加融资额，确保未来也能获得稳定的资金支持。 实际上，剩下的时间不多了。

市场人士表示，金融机构已经采取措施，对4个客户的有息债务增速给予差别限额，实施差别风险管理，包括增加融资管理。 特别是对于明股实债等变相融资、隐性负债的增加方法，更重视合规检查。

国内债务连续三个月释放

根据克瑞研发布的数据，9月，95家典型房企债券融资总额1154.3亿元，环比上涨6.5%，同比减少3.8%。 但值得注意的是，其中国内债券融资803.41亿元，环比上涨6.4%，同比上涨33.8%。 这是国内债务融资连续第三个月维持在800亿美元以上的高位。

与国内债务释放量鲜明对应的是，9月份房企海外债券融资268.98亿元，比去年同期上涨35.9%，比上月上涨21.7%。

根据统计口径的不同，光大证券统计的9月份房企债务总额为922亿元，但国内外债务数据呈现出同样的变化趋势。 国内债务额比去年同期增长47%，达到650亿元。 海外汇款额为272亿元，比去年同期减少26%。

数据显示，9月份房企国内外债券融资额总体呈现一定上升趋势。 据克瑞统计，前9月，房企债券融资额更呈井喷式增长，累计债务6289.17亿元，比去年同期增长96.7%，其中国内债务3283.44亿元，比去年同期增长139.8%，国外债务3005.73亿元，比去年同期增长3005.73亿元。

债务的增加，与今年年初以来融资条件适度缓和有关，在9月初三红线融资新规落实的风声下，房企表现出了抢快门融资的急切心理。

对此，克而瑞研究评论认为，一方面有可能为下一个11月的债务高峰做好准备，另一方面融资环境的紧缩会让房企抓住债务，囤积的资金不会手忙脚乱。

对于三个红线指标，即监管层，住房企业提出了缴存前资产负债率70%、净负债率100%、现金短债比为1倍。 据头条新闻报道，9月开始在12家房企试点，到明年年初将向所有规模的房企宣传，排名后房企将采取总量调控的统一办法。

最近，三条红线融资的新规要求进一步确定。 9月14日，央行一位官员表示，央行将与建设部和其他相关管理部门合作，跟踪判断落实情况，不断完善房地产公司资金监测和融资管理规则，稳步扩大适用范围。

根据国泰君安数据，截至6月底，3家红线全部超标的红框公司有22家，包括中国恒大、绿地集团、中南建设、金科股份、华夏幸福、富力房地产等。 值得注意的是，上半年房地产公司有息债务增长率总体明显下降。

住宅企业紧紧抓住窗口期粮食的囤积

虽然还不确定三个红线的标准具体发生了什么变化，但对房企来说，在尚未收紧之前加强融资似乎已成为共识。

例如，头部公司碧桂园没有放弃及时融资来补充现金流量。 据该集团公布的中报数据显示，截至报告期末，可动用现金余额达到2055亿元，是同行业现金较为丰富的一家，但仅9月份，企业就以88.9亿元的总量成为当月债务最高的房企，其中有78.3亿港元的可转换债券和20亿港元

同样，踩三根红线、债务负担沉重的中国恒大也以50亿元的债券融资总量，9月位居债务排行榜前三位。

无论领域债总额如何，从头部房企业债券融资的具体案例来看，房企业的融资门对比并不及时关闭。 报告称，虽然债务限额的批准打了八五折，但公司的债务融资仍然比年最紧张的时候宽容。

关于今年房企国内的债务发行量，一位国有大行投行部人士向第一财经记者表示，实际上近期房企国内债券发行还在放宽，具体来说，我们帮助房企发行时，注册发行的流程已经简化。

穆迪方面向第一财经记者表示，根据严格管制的情景，中国实施抑制房企债务增长的新措施有望在未来2~3年改善房地产开发商的信用质量，未来12个月内许多被评估开发商仍将借到5%~10%的新债务

价格上涨，公司分化加剧

随着国内债务的释放量，房企债务发行价格呈上升趋势。 9月单月，房地产债券融资价格上涨5.53%，环比上涨0.19个百分点。 其中国内融资价格为4.84%，为年来单月最高值。 克瑞研究中心表示，这第一是三季度融资环境更加紧张，特别是8月份房企座谈会后，房企降债将成为重要任务，新一轮融资将进一步受到监管，国内融资价格将进一步上涨。

住宅企业融资价格的分化也进一步加剧。 例如只踩红线的碧桂园，9月发行的2个美元债务继续维持低利率水平，其中5年期债券票面利率为3.125%，10年期债券票面利率为3.875%，不仅大幅低于年初债务利率，也创下10年期债券最低纪录。

拆方表示，目前的融资状况证明碧桂园的融资能力和公司信用在资本市场上保持着较高的认同度。

同期发行4亿美元债务的佳兆业继续维持11.25%的高利率，华夏幸福3.3亿美元债务利率为8.75%，较以往发行的美元债务利率有所上升。

进入10月以来，新力控股发行了总额为2亿5千万美元的全年票据，利率为9.5%。 大发地产追加发行了1亿3千万美元的票据，利率为12.375%。 佳源国际控股发行的2亿美元票据利率更是达到了12.5%。

三家大银行负责住房贷款业务的相关人士对第一财经表示，目前房企贷款额度比较严格，发债也需要根据一系列指标对公司给予不同的评价。 在常规财务指标要求的基础上，根据政策增加考核标准。 房企融资至少近一两年将趋紧，从银行的角度来看，还是偏国有企业背景、排名靠前、财务水平稳健的房企。

另外，一家头部房地产公司的负责人向记者表示，近期银行对房地产开发信贷的额度减少，一些银行已经没有额度，许多民营企业的开发商无法获得贷款。

除了债权融资外，9月以来，各公司的股票类融资加速，包括配股和分割下属产业的上市。 富力地产于10月初共完成2.57亿股销售，通过销售获得近25亿港元。 据悉，该集团将销售所得款项净额用于偿还企业海外债务。 上周，恒大公告称，预计将预售2.6亿股股票，获得42.56亿港元。 这笔钱的首要用途是对现有债务进行再融资。 迄今为止，恒大通过公司业务和房地产板块，分别获得40亿港元和235亿港元的战术投资资金。

未来，恒大、融创中国、中国奥园等多家房企将分拆上市房地产、文旅等业务，以实现股权融资目标。

房地产公司表示，股权融资的收益是及时有效增加股东权益，实现不改变债务总额降低杠杆率的目标，使公司能够适应新的融资博弈规则。

此外，债务压力较大的房企通过刺激销售还款、自有资金偿还债务、降低债务绝对值的方法优化报表。 例如恒大在9月底发布的经营公告中表示，企业有息债务比3月底下降约534亿元，融资价格下降2.24个百分点，提前返还到期贷款435亿元。 张昊晨陆瑶