财讯：随着热点城市调控效应显现 “三道红线”下偿债高峰来临

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到年底，房地产公司面临着债务和业绩下滑的双重压力。 进入四季度，在政策诱惑下，房企降杠杆的影响不断加深，融资对象继续受到限制。 此外，房企大量推送导致供需关系逆转，销售平均价格整体下跌。 平安证券研报报道，从月度表现看，10月申万地产板块下跌4.4%，至沪深300(2.35% )。 截至11月19日，房地产板块pe(ttm )为9.29倍，低于沪深300的15.1倍，估值近5年来位于18%。

行业内部拆解分析表明，在领域融资紧缩的预期下，叠加年销售目标压力，房企将继续加大推板和销售回收力度，年末供应料将持续释放。

红线下借款高峰即将到来

平安证券监测数据显示，10月房企国内债务、境外债务和集合信托分别发行261亿元、52亿美元和454亿元，环比变化分别减少35.7%、29.2%和28.4%。 预计11月至12月国内债务将达到833亿元，海外债务达到87亿美元，预期到期规模相对较高，房企债券融资态度依然积极，但规模可能受到监管紧缩制约。

8月20日，住建部与央行共同召开要点房企座谈会，提出了房地产公司三条红线对比的融资监管新规。 其中包括预收款后的资产负债率(以下简称新资产负债率)不得在70%以上等。 三个标准中，公司达到任何一个将被视为垫脚石。

横向来看，根据中国指数研究院的拆解分析，在申万28个领域分类中，房地产领域的资产负债率为79%，居领域第三位。 根据新资产负债率标准，55%的上市住房企业负债率超过70%。 这意味着三条红线中只有一条，踩点公司超过半数，这些公司全年减少债务的压力将持续下去。

根据房地产上市公司中期业绩，结合3家红线监管新规，中指院指出，被监控的172家上市住房企业中有121家有不同程度的垫脚石，33家有3条垫脚石。 其中，新资产的负债率最高。

中泰证券解体显示，三本红线监管出台新规后，房地产领域整体预期稳定，加上以往的杠杆大量囤积、赚取房价快速上涨的经营逻辑被彻底打破，房地产领域的金融属性弱化，制造业属性加强。 从领域的竞争结构来看，房地产开发公司的核心竞争特征从土地能力向融资能力、管理能力转变。 领域中高质量的龙头房企业可以持续战胜领域，实现集中度的提高。

从整体业绩表现来看，中国银河解体认为房地产领域第三季度业绩迎来改善，降低杠杆初见成效。 截至三季度末，领域预收款35371.96亿元，同比增长8.62%。 的净负债率为136.20%，同比波动-5.06%。 在三条红线的融资监管下，三季度房企开始积极降低杠杆水平。 该机构预计，年底领域的杠杆率将进一步大幅下降。

全年预期业绩冲刺进入倒计时

第四季度往往是房地产公司实现全年预期业绩的冲刺阶段。 中商产业研究院近日发布的报告显示，10月，上市房企掌握销售窗口期，积极推进商品化。 其中，龙头房企去化效果明显，如保利房地产、绿城中国、金地集团、招商蛇口、中国金茂等房企单月业绩规模较去年同期有显著提高。 截至1月，恒大、万科、碧桂园销售额均超过5000亿元，融创中国、保利地产累计销售额分别超过4000亿元。

从量价结构看，据贝壳研究院统计，房企10月份以价格换算量表明。 其中，top50房企业中，选择按价格换算的有20家，比9月增加了9家。 此外，14家房企销售平均价格下降，但未能达到预期的销售效果，显示出量价下跌的结果。

据贝壳方面分析，从公布10月业绩的32家房企来看，全年预期业绩达标率平均为82%，但房企之间差异明显。 包括恒大、金茂在内的5家房企目标完成率超过90%，17家目标完成率不足80%，2家目标完成率不足70%，个别公司目前的业绩完成情况受到高度挤压。 top50房企业中，一些公司预计难以实现年度预期业绩。

据平安证券不完全统计，10月涉房类政策出台频率缓慢，单月涉房类政策(含中央和地方)共19项，环比下降50%，其中偏紧类10项，占53%。 业界普遍认为，住房不炒仍是楼市14、5个时期调整的主要基调。 考虑到热点城市调控陆续收紧，销售增速放缓，楼市趋于稳定，后续调控节奏和同步趋于平稳。

克瑞地产研究中心解体显示，在房地产领域融资紧缩的预期下，叠加年销售目标压力，房企有望继续加大推板和销售回收力度，供给持续开放量将为成交提供一定支撑。 但是，随着热点城市规制效应的显现，市场去化压力也逐渐凸显。