财讯：金融红利逐渐消逝 房地产业将回归成国民经济中的普通领域

白银时代，土地红利、金融红利消失，管理红利兴起，房地产业回归国民经济的一般领域。 这是万科集团董事长郁亮几天前的表现。 虽然说明了大趋势，但在新型冠状病毒大爆发和调控常态化的影响下，房地产领域各项指标从以往的高增长迅速恢复常态。

最近，上市房企纷纷发布三季报，今年前三季度，收入放缓，利润下降，债务上升成为领域普遍现象。

业绩常年稳定，被认为是领域标杆的万科，前三季度实现营业收入951.4亿元，同比增长12.5%。 实现净利润73.6亿元，比去年同期增长14.9%。 但是，与去年同期的20.8%和31.6%相比，这两个指标的增长明显放缓。 同期，万科房地产开发及相关业务结算毛利率为22.9%，比上年下降4.7个百分点。

考虑到新冠肺炎疫情导致的黑天鹅，上市住房公司成绩放缓，让工人不感到意外。 但是，8月底，以3条红线为代表的房地产金融审慎监管政策出台，房企必须在加快销售和还款、降低债务、提高运营效率等诸多方面进行合规调整，将是一个长期的过程。

这似乎意味着房地产业将告别高负债和高增长，回归健康、平稳、薄利的普通领域。

传染病的牵引

尽管在努力恢复销售，疫情对房地产公司的影响仍然全方位显现。

据华创证券统计，今年三季度，房地产板块整体主营业务收入同比增长5.7%，增速全年下降13.4个百分点。 其中，迄今为止增长速度较快的二线房企业，跌幅达到18.9%。

利润方面，第三季度，房地产板块净利润规模同比减少16.8%。 全年增长率为21.7%，下降38.5个百分点。

从公司发布的三季报来看，新冠疫情影响施工和竣工进度，导致房地产结算利润下降，是业绩增长率下降的主要原因。 另外，三费的增加也是影响收入和利润的原因之一。 今年第三季度，房地产板块整体3个资费率为11.8%，比上年增长1.5个百分点。

据悉，房企结算周期一般比销售周期晚1年半到2年，由于公司年取得的土地价格高和疫情影响，竣工进度，房企今年的收入和利润不及去年。

据华创证券统计，截至今年第三季度，房地产板块整体毛利率为30.3%，比上年下降3.9个百分点。 其中，一线房企业毛利率为33.9%，二线房企业毛利率为26.1%，三线房企业毛利率为28.7%。

一线房企毛利率相对较高，是因为其土地模式多样，同时土地价格管理能力较强。 三线房企业毛利率居中央，主要来源于其中许多采用囤地模式，土地价格相对较低。 二线房企业由于其扩张意愿较强，在利润率和扩张规模之间越来越倾向于后者，因此销售毛利率相对较低。 该机构表示如下:。

同期，房地产板块整体净利率为7.8%，比上年下降1.7个百分点。

在债务方面，截至今年3季度末，房地产板块整体资产负债率为79.3%，比去年年末增长0.6%。 净负债率为86.2%，比年末增加4.7个百分点。 其中，除陷入债务危机的泰禾外，金融街、华夏幸福净负债率均在190%以上，绿地净负债率为183%，达到前170%。

负债率的上升与疫情导致的结算滞后同样有关。 另一方面，上半年以来，由于融资环境宽松，许多房企积极扩张，负债率上升。

戴着镣铐跳舞

疫情对销售的影响同样存在，但从今年第二季度开始，随着离线渠道的恢复和信贷政策的放松，房企销售也迅速回升。 截至今年8月，全国商品房销售额超过了去年同期。

9月以来，许多房企对比之前传下来的全年黄金时期进行促销，包括加强推力、降低价格等措施的推进，销售规模进一步上升。

据易居克和瑞统计，今年1-10月，百强房企业全口径销售金额达到9.9万亿元人民币，比去年同期增长9.0%。 资本口径销售金额7.2万亿元人民币，同比增长7.5%。

但这离房企的年销售目标还很远。 由于许多房企的销售目标在去年的基础上有所上升，截至10月底，大部分分公司的完成率在70%左右，这一水平明显低于往年。 也就是说，第四季度房企销售压力依然不小。

并且，今年8月底，监管层出台了以3股红线为主的融资管理政策，将房地产融资的管理，具体到账前的资产负债率剔除70%以上。 净负债率超过100%的现金短债比不到1倍。 根据房企的踩踏情况，分红、橙、黄、绿四个阶段实施差别化债务规模管理。

上海易居研究院智库中心总监在21世纪经济报道中表示，降低债务、补充现金流是三大红线要求。 无论从销售目标还是融资监管的角度来看，加大营销力度都是房企未来的重要选择。

但进入10月，房地产市场已经有降温的迹象。 各地区市场均有降温特点，长三角地区市场观望情绪复苏，成交环比几乎全线下跌。 易居克和瑞指出，第四季度房企的业绩冲刺近乎于戴着镣铐跳舞，因此公司需要提高自身的销售和运营效率，有机会渡过难关。

严跃进预测，今年全年房企销售任务完成情况可能比往年要差，部分公司难以实现销售目标。

从长远来看，三根红线更能深刻地影响领域。 最近，旭辉控股董事局主席林中在公开演讲中表示，这一政策至少将影响未来5~10年。 房企面临增速放缓、分化加剧、利润下降等情况，高效高周转是企业广告的主要生存之道。