财讯：随着房地产市场高速发展 加大商品房预售资金监管力度

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近年来，随着房地产市场的高速发展，开发公司的经营和融资模式趋于高周转、高杠杆，房价和建设价格不断上涨。 特别是今年受新冠引发肺炎疫情的影响，公司资金链普遍紧张，银行加强了风险管理，一些公司的资金风险凸显。 因此，有必要对预售资金进行对比性的监管检查。

最近出台了许多相关政策，加大对商品房预售资金的监管力度，确保预售资金用于商品房项目工程建设。

在市级方面，湖南株洲、云南昆明、山西太原近日公布了商品房预售资金监管办法。

近日，湖南省株洲市住建局印发了新修订的《株洲市新商品房预售资金监管办法》，要求新商品房预售资金监管按照专家专用、专项资金专用、进度控制、无偿监管的大致情况，全部纳入监管范围。 监管期从颁发《商品房预售许可证》开始，到预售商品房办理房地产首次登记，解除监管为止。

12月2日，山西省太原市发布《太原市新商品房预售资金监管实施细则(试行)的通知》，通知将商品房预售资金用于商品房项目工程建设，为建设新商品房预售资金实行全监管，为支付工程建设等费用的预售资金

12月1日，昆明市人民政府办公室发布《关于加强商品房预售资金监管工作的通知(试行)》。 文案涉及到预售资金的监管范围、归集、招聘等多个方面。

在省级层面，江西省住建厅、江西银保监局近期联合印发了《关于进一步加强商品房预售资金监管工作人员的通知》。 通知指出，房地产开发公司在申请商品房预售许可前应明确监管银行，并以楼栋为基本单位开立预售资金监管专用账户，预售资金全部存入预售资金监管专用账户。

商品房预售资金监管与商品房预售制度密切相关。 目前大部分房地产销售采用商品房预售模式。 也就是说，房地产开发公司已经建成，但尚未竣工或将要建成的商品住宅和购买者约定，由购买者交付预付款或预付款，拥有未来一段时期购买的住宅。 先交钱后交房的预付方式会给购房者带来一定的风险。

另外，很多地方的预售资金监管还存在空白，与预售资金的监管方法有关，但也有不可行的地方。 例如，一家开发公司让买家将本应打入监管账户的资金打入其他账户，让开发公司便于自行操作，或一家公司提供不真实的文件请银行预付监管账户的资金。

北京房地产业协会秘书长陈志表示，近年来，随着房地产市场的高速发展，开发公司的经营和融资模式高周转、高杠杆、房价和建设价格不断上升。 特别是今年受新冠引发肺炎疫情的影响，公司资金链普遍紧张，银行加强了风险管理，一些公司的资金风险凸显。 因此，有必要对预售资金进行对比性的监管检查。

今年以来，各地加强预售资金监管的相关政策主要集中在几个方面:要求开发商开设商品房预售资金监管专用账户。 开发商对要求与监管机构、监管银行签订预售资金监管协议的信用资质不同的开发商实行差别化资金监管额度的预售资金的采用中，将根据工程进度收取相应比例的资金。

也有出台许多预售资金监管办法，专门检查预售资金监管落实情况的地方。 北京市第四季度在全市范围内开始预售资金监管专项检查。 要点围绕开发公司预售资金的收纳、接收、录用的及时性、合规性、监管银行的收款监督和取款审查，以及申购人的贷款资金是否按规定发放到专用账户等情况进行检查。

业内专家表示，加强商品房预售资金监管，有助于防止专用房地产开发项目腐败，维护购房者利益，确保房地产市场秩序良性运行。