财讯：各地“加强预售资金监管”的比较有效期 开发商违规价钱正不断加大

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加强多方预售资金监管，是否意味着期房预售制将被取缔？

年底前，将再次收紧多家商品房预售资金监管。

12月以来，不到两周，昆明、株洲、唐山、成都、佛山、潍坊、珠海7个城市相继出手，加强了预售资金的监管。 根据贝壳研究院的最新统计数据，截至目前至少有29个省市公布了年内加强预售资金监管的相关政策和实施细则。

以成都为例，根据8日发布的《成都市商品房预售金监管办法》，开发商预售金监管需要遵循专家记忆、专用、全程监管、节点控制、多方监管的大致情况。

加强多方预售资金监管，是否意味着期房预售制将被取缔？

12月出台的监管新政中，各地加强了预售资金监管的比较有效期，大多在1~5年之间。 多位专家表示，从短期来看，取消预售制是不可行的。 预售制可以降低楼宇开发的建设价格，增加建设量。 在房地产规模为17万亿元的现在，现房销售无法宣传。 中原地产首席分解师张大伟说。

加大开发商的违规价格

各地监管新政中频繁提到，预售金监管额与开发公司信用等级挂钩。

具体来说，对信用好、综合实力强的房地产开发公司，降低资金监管比例——信用差、交易不正常的房地产开发公司实行高额度监管。

张大伟认为，实施差异化监管将提高开发商的准入门槛和市场集中度。 而且，也可以拒绝盲目拥有土地，以赚钱为目的的房企。

从各地最近公布的监管政策来看，开发商违规的价格越来越高。

昆明市1日公布的新政确定，发生一年一次的不良行为的开发商，将新建、建设项目的积分监管资金比例提高到30%。

之后的开发也波及到信用减少的房地产公司。

成都市确定，严重违反规定的，开发公司及相关负责人不得以公司或者个人的名义参加新的土地拍卖活动，申请批准新的建设项目，不得中止新项目预售许可的处理。

张大伟表示，各地政府收紧预售资金监管，具有较强的对比性。 近两个月来，用手控制的银川、昆明等地，因烂尾楼问题频繁被搜查。

据中国裁判文书网公开消息，今年，广东、湖南、广西、江西、甘肃、山东、云南等商品房预售合同纠纷数量位居全国前列。

从数量上看，近两年住宅预售制下的民事纠纷案件增加较大。 文件显示:商品房预售合同纠纷文件类别:判决书标准进行检索，年、年相关判决书分别为10119部和11460部，远远高于年的6652部和年的3933部。

易居研究院智库中心主任严跃进告诉第一财经，纠纷的发生，由于开发商依赖预收款，多以较少的自有资金进行工程建设。

根据国家统计局的数据，去年，房地产开发公司筹集了178609亿元资金。 其中，国内贷款25229亿元，自筹资金58158亿元，定金61359亿元。 据此推算，开发商的定金和定金约占35%，自筹资金所占比例超过约3个百分点。

新华社半月谈最近评论说，用更大比例的自有资金进行开发，有助于迫使开发商努力打造更高质量的商品房。 为了迅速回收资金，开发商不仅要加快销售流程，更有可能加大优惠力度，为大众带来经济利益。

值得注意的是，许多监管新政为绿色建筑开了绿灯。 潍坊12日印发的新政中，确定开发公司信用等级aaa级或绿色建筑评级三星级时，监管资金保留比例可降低5%。

预售资金按节点收取，防范腐败风险

根据贝壳研究院13日的最新统计，监管新政出台的29个城市中，有19个规定了节点。 但是，在实施细则上，城市之间也有些不同。

中国房地产研究院执行院长陈盛表示，这与各地出台新政的楼市背景分不开。

他说，对楼市下行的城市，首要监管目的是抑制开发商因资金链紧张而挪用预付款给他。 另一方面，楼市上行的城市，目的是加强预售金的监管，防范住宅预售制带来的金融风险。 例如压住开发商的棋盘舍不得卖等行为，或者抬高房价，形成楼市泡沫。

从预售资金的留存比例来看，不同城市的监管留存比例因取得预售许可证、建设层数、主体结构关闭、竣工验收、交付采用等节点而异。

严跃进认为，通过建立和增加预收款的节点，地方政府一方面可以帮助房企收回资金，缓解资金压力。 另一方面，也可以防止开发者的行驶风险，确保来源没有烂尾。

以唐山市为例，根据年的预售金监管政策，设立了五个监管节点。 即工程建设层达到规划设计层数的三分之一，工程建设层数达到规划设计层数的一半，主体结构关闭，竣工验收完毕，初始登记完毕。 此次新政策出现8个节点，包括工程建设层数达到四分之一、三分之一、四分之三、封顶、六方验收、竣工验收、初始登记。

另外，许多监管新政都强调，将装修费用纳入分节点发放的项目，预售资金总额在竣工后验收环节完成后完全可以提取。

成都市确定，对于内外装修的完成，资金余额不低于监管额度的15%，完成商品房建设工程并通过并列竣工验收，商品房集中交付的，可以申请剩余资金。

近年来，精装房维权事件频发。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示:“保留一部分预售资金，等竣工验收完毕后发行，可以减少监管不足引起的民事纠纷。”

李宇嘉还认为，今年初，为了缓解房地产公司资金周转困难的问题，放松了许多预售资金监管，将预售资金提取节点推向了前进。 进入下半年，逐渐回归常态化治理后，各地继续收紧监管政策也是必然的。 另外，到年底商业银行开发贷款的发放额将下降，一些房企的信用也将到期，房企的资金链和更加紧密，防止烂尾楼问题变得更加重要。

这不是房屋预售制和取缔的信号，短期内，实施现住房销售带来的房价上涨风险，对购房者不利。 李宇嘉说。