财讯：公募REITs或成基建新风口 多个上市企业开展申报发行从业

公开招募reits循序渐进。 近日，东湖高新技术( 600133.sh )、渤海股份( 000605.sh )、初股( 600008.sh )、浙沪杭甬( 0576.hk )等上市公司相继发布公告，申报公募基础设施项目。

在热浪下，这只是冰山一角。 最近在地方上做专项债务咨询项目的时候，很多地方政府和融资平台对公募基础设施reits很有意思，但是具体怎么操作就不太清楚了。 现在，基础设施投资行业的下一个风口将是reits。 从事北京地区专项债务咨询的企业高管表示。

年以来，基础设施投资行业的风口由ppp转为专项债务。 目前，专项债务大规模扩张后，部分项目收益难以覆盖融资，专项债务付息压力增大等风险逐渐显现。 在ppp中，只将ppp作为融资手段，忽视了项目的选择和运营，导致一些ppp项目烂了，债台高筑。

由于上述基础设施风口有风险，监管部门最近警告称，不应该轻易将reits作为融资手段。

国家发改委投资司副司长韩志峰9月27日在中国reits论坛年会上表示，不应该轻易将reits视为金融产品、金融工具或融资手段。

评价基础设施reits试点是否成功，不仅关系到reits产品是否成功、发行规模是否大，还能搞好基础设施资产运营管理，提高资产运营效率，提高收益，从而成为投资者

多家上市公司开展申报发行业务

今年4月30日，证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施行业房地产投资信托基金( reits )试点相关事业的通知》，标志着国内基础设施行业公开募集reits试点工作正式启动。 这个通知发出后，省级发改委已经启动了底储备区内的基础设施reits项目。

根据记者最近获得的西部某省首批reits飞行员名单，该省首批摸底飞行员共计163件，其中市县155件，省直部门8件。 后者主要是省交通厅报告的高速公路项目和大数据管理局报告的新的基础设施项目。

中国铁路集团有限企业副总经理黄民9月27日在中国reits论坛年会上表示，首次选择上海汉蓉铁路湖北段、粤海铁路轮渡、广珠城际铁路资产开展reits试点。 上海证券交易所社长蔡建春在论坛上表示，“上海证券交易所相关储备项目充裕，今后必须重视质量高低，集中市场各方面力量，共同探讨中国基础设施公开募集reits的最大公约数。”

事实上，近期东湖高新技术、渤海股份、首发股、浙沪杭甬等上市公司纷纷发布公告，宣布开展公开募集基础设施reits项目申报发行工作。 从项目所属行业来看，4家上市公司选择的项目分别隶属于产业园区、污水解决、高速公路行业。

这些项目资料构成了注意基础设施的reits的窗口。 以东湖高新技术为例，该企业将开展以武汉软件新城1.1期产业园项目为标的资产申报发放工作，基金初步拟募集规模约8.5亿元。 公开募集基金管理者、abs管理者分别是平安基金和平安证券。

具体来说，首先是平安基金开始设立reits公募基金。 其次，资金筹集成功后，公募基金作为投资者买入东湖高新平安产业园基础设施资产支持证券的全部份额，专项计划正式成立。 再次，资产支持证券购买项目企业的所有权，进而实现公募reits基金取得基础设施项目的完全所有权。 最后，项目企业的现金流通过股东分红方法最终分配给公募基金所有者。

基础设施投资行业专家张宇表示，产业园区的项目用地为工业用地，工业地产项目将成为基础设施reits试验的主导产业类别。 因为工业用地几乎都是申请取得的，权利很明确。 但是，工业房地产项目普遍具有产业集群效应，受领域变动的影响，繁荣，出现全部亏损的局面，租金或事业费可能受领域景气度的影响较大。

针对首批项目发放公募reits的回收资金用途，东湖高新技术表示投资项目涉及的领域包括大健康、大数据、智能制造等产业，有助于企业加快高质量产业园的开发建设，进一步提高竞争力。

上海某大型证券公司结构化融资部总经理表示，通过公开募集reits，产业园区与市场投资者合作，依靠资本力量扩大理财规模，转型为服务平台，改变以往单纯的租赁模式，以园区为载体构建产业链。

两大难题还没有弄清楚

据上述证券公司结构化融资部社长介绍，我们访问过国内排名靠前的物流公司的顾客。 这家公司的负责人最关心的是项目退出reits所得到的价格是否有竞争力。 换言之，如何对基础设施定价？

针对定价问题，国家发改委要求试点现金流持续稳定，来源合理分散，投资回报率良好，近三年整体保持利润或经营性净现金流量。 今后三年的净现金流分配率(预计年可分配现金流/目标房地产判断净利润)实质上在4%以上。

定价如何代表着广大顾客的呼声？ 由于部分项目只有公募reits可以通过海外基金、国内保险企业并购、ipo等其他方式实现退出，所以很多公司都很关注公募retis是否在退出上有价格上的特点。 上述证券公司结构化融资部社长。

这个人继续，但是从投资者的角度来看，肯定希望有更高的收益率。 例如，年化4%的收益率可能不满足保险资产管理企业投资收益率的要求。 因此，要使所有参加者达到比较满意的平衡并不容易。

记者知道，需要解读的另一个课题是税收优惠政策。 从国际上看，税收安排对推进公募reits起着重要的作用。 房地产重组中的增值税、土地增值税到持有和交易环节的投资者所得税等涉及reits市场的税种很多，但目前还没有确定。

税收中性是所有abs产品，也是reits产品的内在要求和重要特征。 但是，现阶段直接制定比较税收优惠政策可能还需要另一个过程。 前面提到的证券公司的人说，前期的税收优惠政策可能是一个具体问题。 例如，用一种提案方法获得各地财税部门的信息表达和政策支持，是一个自下而上的过程。 杨志锦