财讯：多地推行“交房即交证” 倒逼市场走向规范

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最近，《长沙市新商品房交证实施方案》(以下简称《方案》)日前正式印制。 根据《方案》，自2021年1月1日起，在长沙市芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区内，尚未申请预售许可的新商品住宅项目必须实施交房交房证，这由交房证政策在上述5个区全面宣传实施

交房意味着开发建设单位正在办理竣工验收备案手续交房，是提交不动产登记证书(即不动产证明)。

长沙市展示了90天的开证期，但与以往的2~3年周期相比大幅缩短。 我认为这不仅给购房者的生活带来了很多便利，而且限购、限售等政策很多，在以交证为时间基准的前提下，新规也大大提高了政策的合理性。

近年来，在江苏、浙江杭州、山东淄博、广西贺州等地有了交房即交证的尝试。 专家表示，该制度已开始破冰，预计此后居住权与产权不同步的问题将逐渐得到处理。

长沙路线

长沙是最早开始交房即交证试点的城市之一。 年3月28日，长沙市政府发布《长沙市新建商品房交证改革试点工作方案》，规定在长沙五区试点实施即交证。 年11月8日，创建嘉和城项目的部分业主成为第一个享受交房交证政策的市民。

截至2009年上半年，长沙已完成本市本级交房——交证住宅4722户，商业161户。

年9月1日，湖南发布了《关于开展交房即交证改革试点工作的通知(湘自然资发〔〕37号)》文件。 其中，长沙、株洲、湘潭、郴州成为试点城市，到年11月形成成熟批地，开展快速发展思路，从点到面，向全省宣传。

根据现有规定，建设单位办理竣工验收备案手续，出具相关资料后，符合报送条件。 但是不动产权证的办理必须在完成各种审批程序并缴纳各项税款的基础上进行。 由于流程多、繁杂、手续多，以及开发建设单位不能履行主体责任等原因，一套商品房从预售合同到收房、领证，往往需要三年以上。

长沙交房即交证改革的构想是将合同约定的交房时间作为新房交证的关键时间节点，分为前后交房和交证两个阶段。 长沙市住建局相关负责人介绍，所有行政审批手续、相关费用(包括建设费、土地价款等)及购房人契税、印花税、房地产专项维修资金等支付业务必须在竣工验收备案前完成。

长沙市还在项目办理房屋竣工验收备案后，将房地产首次登记前的流程前置到房屋竣工验收备案前。 完成项目竣工验收备案交房后，具备进行房地产初次登记的要件资料，可以进入交房阶段。

在具体实施上，长沙将统一竣工验收标准，简化验收备案流程，优化登记办公服务，确保交房即交证政策得到落实。 并设立新的商品房交房——交证窗口，落实一窗受理和限期结算的各审批阶段全市统一办公指南、申请表、申报材料一套，落实所有材料的内部流动，提高业务处理效率。

根据《方案》，长沙将提交证的最长周期限制为90天。 其中，开发建设单位在办理竣工验收备案手续后交房，交房后60天内办理不动产首次登记(栋证)，首次登记后30天内为资料齐全的业主办理不动产转移登记(户证)。

把市场逼进规范

从交房到举证的时间差是一个领域由来已久、困扰购房者的问题。 从具体操作方面看，这种情况给购房人带来了落户、子女入学、银行贷款等方面的一定困扰。

例如，购买了一点热门学区房的购房者，由于无法获得不动产权证书，无法将孩子纳入户籍，从而延缓孩子上学。 拆迁者认为，在宣布落户新政以吸引更多人才的背景下，这种情况显然会影响政策效果。

另外，一点开发商将项目产权抵押给银行获得贷款，如果发生不履行债务，房子也可能被银行拍卖，出售一家两家。 在这种情况下，由于购买者没有获得不动产权证，维权之路变得非常困难。

解体者认为，这一时间差也可能影响楼市调控的效果。 目前多实施的限购、限售等监管政策，大多以举证为时间基准。 时间差的存在，使得购房者不得不延长住房的拥有时间，从而影响部分改善型诉求的释放。

居住权与产权不同步等问题长期困扰着市场的快速发展。 贝壳研究院的高级分解师潘浩说。

年3月，国务院办公厅印发《关于压缩不动产登记办理时间的通知》，目标是年底前流程合理化完成，全国全市县常规登记、抵押登记业务办理时间分别在10、5个工作日内压缩。 目标是在年底之前，全部在5个工作日内压缩。

虽然该文件没有统一管理交房和交证的时间，但客观上促进了交房即交证的推广。

除湖南外，去年12月，浙江杭州推出商品房交房交证服务。 今年以来，广西贺州、山东淄博推行交室——交证6月，江苏推出全省宣传交室(地)——发证的房地产登记模式，成为首批省份宣传交室(地)——发证房地产登记模式的省份。

潘浩表示，随着制度的破冰，14、5个期间，许多城市纷纷推出类似方法，以期使居住权与产权时限相一致。 张敏