财讯：近三成房企完成率不足65% 最后80天地产人贴身肉搏

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国庆期间，群众长期压抑的旅行渴望得到释放，但房地产商加班火热。

这几天是领域最繁忙的时间，完成年度任务的时限越来越短。 十一长假前，一位百强房企业总裁对第一财经等媒体感慨良多。

距离波澜年结束还不到80天，房企的销售压力一点也没有减少。 据第一财经记者统计，截至9月底，尚有22家百强房企业没有追讨去年的销售，其中有绿地控股( 600606.sh )、新城控股( 601155.sh )等大型开发商。

从全年的销售目标来看，目前仍有近三成的房企完成率不到65%，为近三年同期最高。 许多房企在采访中表现出非常强烈的焦虑感，全力抢夺，最后冲刺，神经紧张，这是房地产人心境的写照。

今年地产人不轻松，受政策、市场、疫情的影响难以减轻压力，所以集中注意力全力冲刺。 冲击1千亿美元的住宅企业的代表告诉第一财经记者。 虽然其销售目标达成率超过了7成，但一点也不放松。

土地所有者困难的一年

在土地江湖摸了十多年，张林(化名)明显觉得躺着赚钱的日子快结束了。 少年时，张林离家谋生，进入房地产领域，从卖案场成为市场营销部门负责人，所要领域的红利给她带来了经济上相对独立的生活。

随着孩子进入学龄，家庭支出急剧增加，另一方面，张林意识到赚钱越来越难了。 今年以来，她所在的北方国内住宅公司成绩低迷，项目通常很难留下客人，除非做变态销售。 下定决心后，跳槽到华南地区的公司，想打破僵局。

房地产中介田乐也感受到了领域冷暖。 如果勤奋了，以前可以通过中介过中度生活，炒股热的时候，我们还可以用极低的首付租房。 但是，今年我自己的套房花了一年多的时间，最后降价20万元出售。

个人境遇的一些变化是地产大环境的缩影。 受疫情冲击，房企今年面临前所未有的生存压力，7月累计业绩增长回升。 截至9月底，百强房企业操盘机销售规模同比增长9.2%，但部分房企业在实现年度目标方面受到压力。

第一财经方面根据克和瑞数据，截至9月底，22家百强房企业的销售业绩与去年相比，如泰禾集团( 000732.sz )、富力房地产( 02777.hk )、远洋集团( 03377.hk )、蓝光集团( 03377.hk )。

泰国业绩跌幅最大，期末全口径销售金额同比下跌56.32%。 由于销售额低迷，债务压力重重，泰禾目前有7个债券违约。 10月9日，泰禾公告称，h7泰禾02未能按期付息，应付息金额为17.18亿元。

排在第二位的是华夏幸福，上个9月的全口径销售额比去年同期下跌了37.45%。 该集团同样是债务压力较大的企业，截至6月底净负债率为191.85%，除去合同债务和定金后，资产负债率为77.46%，现金短期债务比为仅0.47。

敏捷控股( 00186.hk )、景瑞控股( 01862.hk )、新城控股、港龙中国( 06968.hk )、远洋集团、蓝光迅速发展、绿地控股

根据克瑞数据，上三季度，近三成房企目标实现率不足65%，为近三年同期最高。 一些房企抓住销售窗口，期末8家公司的目标完成率达到75%以上，但整体占有率低于去年同期。

例如，融创中国( 01918.hk )前9月的销售金额为3806.9亿元，比上年增长3.03%，但仅实现了全年6000亿元目标的63%。 中南建设、融信中国、中国奥园、合景泰富、首次置业目标完成率均在65%以下。

压力更大的人，如绿地香港( 00337.hk )，上三季度完成合同销售额224.16亿元，同比减少34.26%，仅实现年销售目标的40.76%。 在连续两年失去年度目标后，在剩下的季度，该集团要么实现6成的销售额，要么陷入困境。

对此，绿地香港在接受第一财经记者采访时表示，根据项目开发进度和推送进度，企业第四季度部署指标高，上半年新增的几个新项目都将在第一季度实现第一期。 第四季度的指标高，压力大，但我们也比较有信心。

销售额刚刚追平了去年的正荣地产( 06158.hk )，同样感受到压力。 最后两个月是企业发售新盘的集中阶段，必须绷紧神经前进，营销压力依然很大。 正荣方面表示。

在50家房企的调研过程中，大部分房企反馈称，四季度肯定是肉搏战，市场比较艰难。 关于之后的诉求表达，都表现出了比较令人担忧的状态。 10月8日，亿翰智库首席分解师张化东在国庆市场解读会上表示。

最后80天的贴身衣服

进入10月，房企率先进入冲刺模式，中国恒大、碧桂园、富力等公司开展大规模营销，包括贴息、借力平台渠道等，恒大还在集团层面推出了首期10%的分期付款。

积极收到后，数据显示，恒大黄金周销售额600亿元，同比上涨近20%。 正荣9月16日~10月8日的销售额超过170亿元，超过今年的月平均销售额107亿元。 阳光城9月29日~10月8日的销售额为151亿元，此前月平均销售额为164亿元。

10月这个浪潮受到了返乡业的影响。 张化东认为，人口稍微集中的城市，特别是封闭式三线城市，离大城市比较远，房地产市场比较封闭，本地购房者多，返乡置业力度大。

但是市场的疲软开始显现。 业内人士表示，9月市场开始下跌，各开发商明显感觉在推送商品后，拜访客户的犹豫程度在上升，从前三季度的数据来看，第四季度实现目标实际上很难。

张化东表示，从8月开始，整个项目的去化情况发生了变化，在基本面稍好的核心城市，项目一出来就发出信号，很少完成去化。 目前市场仍处于由出货量支撑的状态，正在慢慢恢复。

克瑞认为，目前领域改变承压的情况没有改善，公司要实现目标还是要通过增加出货量来实现。 许多房企在年目标完成度较低的情况下，销售承压化，第四季度也要加快推进节奏，加快速度。

在实际采访中，许多房企表达了大力推广商品，积极营销的意愿。

阳光城( 000671.sz )方面告诉第一财经记者，虽然有一定的压力，但前三季度的完成情况比较理想，十一期间的销售也创下了黄金周的新高。 现在很多员工都是我们前面干的，所以后续压力不是特别大。

世茂集团( 00813.hk )表示，9月部分销售推迟至10月，4季度新盘明显增加，4季度可销售资源明显高于3季度，集团继续提高新盘去化和库存流速，年初目标顺利实现。

今年销售增长高的房企更有信心。 中骏集团( 01966.hk )告诉第一财经记者，目前几个大盘持续走强，实现全年目标几乎没有问题。 大发地产( 06111.hk )也表示，第三季度将有许多新项目陆续推向市场，如果按计划销售，年内就能实现销售目标。

值得注意的是，目前市场对价格的敏感性极高。 记者在访问中发现，在北方城市，一个项目一旦开启推广模式，周边同类项目的竞争压力将非常大。 如果不降价和涨价，项目短期内不会太快。

张化东表示，在大湾区楼市，市场还是以打折促销的项目为主，相邻的非打折促销项目，其销售可能不是很好。 价格对顾客的购买行为有很大的刺激。

在这种情况下，需要现金流量还是利润？ 房企必须在最后冲刺期进行选择。

深圳、广州、上海等热点城市较好地区的项目可能没有降价促销，但总体上企业以加大销售力度为主。 一位深圳top5房企业营销人员告诉记者，进入第三季度末，集团基本上以促销回款为中心开展业务。

9月底，监管部门要求银行系统控制住房贷款规模，将涉房贷款占比降至30%以下。 上述营销人员听到上述消息后证实，从事业务的银行，所在房企的营销战略也受到影响，目前正在考虑在全国扩大促销区域。

该政策研究院研究部长宋红卫表示，今年房企销售压力比去年大，不仅受疫情影响，也肯定受调控政策和资金监管的影响。 为了加速现金储备，房企将按照第四季度的大致率调整价格战略。

克瑞还表示，在市场分化和监管的双重压力下，房企将促销或扩大。 目前，甚至许多城市、武汉、西安等前期市场较热的城市，去化压力也在增加，面临着三大红线政策，房企必须时刻关注现金流。 (孙梦凡陆瑶吴俊捷)