财讯：北京写字楼市场将迎来“天量供应” 工作者们将怎么冲刺全年业绩

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年，北京写字楼市场的日子不好过。

高力国际数据显示，北京写字楼市场三季度空置率继续上升至17.5%，环比上涨约1%，租金继续从2.6%下降至357元/月/平方米。 戴德梁行的数据显示，三季度北京写字楼空置率环比上涨0.4%至16.6%，租金为348元/月/平方米。

虽然统计样本有差异，但两个数据都叠加了疫情的影响和供给高峰期因素，表明今年北京写字楼市场整体空置率创十年来最高。

这种情况不仅发生在北京，也发生在包括上海和深圳在内的一线城市，办公楼的空置率持续上升，租金下降明显。

办公楼的工人们如何在最后一个季度冲刺全年的业绩？ 去年定的目标能实现吗？

不战斗比较省钱

我们没有通过降价的手段签约顾客。 ifc项目总经理云虹重申了这句话。 的平均价格大致在480 (元/月/平方米)左右，两三年前和今年都是cbd区域中上等水平。

ifc的产权是天润资管的全部，位于长安街和cbd的交叉点，总建筑面积近16万平方米，其楼宇广告称租金水平为cbd区域最高。

不降价的处理方法是调整租赁期和延期收款。

一般来说，写字楼租赁合同包括每年一定时间的免租赁，北京市场由于过去一年的合同，免租赁一个月。 我们没有直接免除租赁，而是把租户后面的免租赁调整到今年，和整个合同期的货款一样。 云虹向免租赁的顾客解释说，当月免租赁后延长了合同期，他最后多租了一个月，给了租赁费，整个合同期的价格不变。

去年11月，云虹出任ifc项目经理。 今年的业绩预算是我带队的时候做的，基本上做到了一户一价。 去年年末进行的预期业绩，由于今年市场的冲击没有变化。 目标不能改变啊。 遇到困难，上司一定要求克服困难。 ifc项目的工作人员说。

所有租户必须按租赁合同来，确实有两家，一家赔偿900平方米违约金搬迁，另一家700平方米在楼内缩小到300平方米，云虹承认。 除了缩小之外，新签约的顾客名单中还包括苹果开发部、富士通、国内a股上市公司等，现在应该是21000平方米，每个月都要成交。

逆势成交2万平方米，将租赁面积扩大到今年的新租赁，引起了许多同行的关注。 虽然各办公楼可能没有这样的业绩，但是吸引和留住顾客的方法很相似。

最简单的就是降价，cbd地区一些客户签的租金两三年前高位，可能下降10%到20%，一位写字楼行业人士说。

高力国际华北区理事长严区海也感受到明显变化，给予新客户更长的免租赁和装修期，最长6个月，加上之前在北京签约的3年免装修租赁共3个月，目前针对一点的中型客户最多6、7个月，应在更大的面积进行协商

没有真正的价格战，理由很简单，谁也不想惹老顾客生气。

在新的合同面积和原老客户中，所有工人都在默契中做出了选择，但这并不意味着没有给新客户带来利益。

在我们的生意中，实际价格和合同价格是两件事。 一位写字楼招商工人坦白说，想搞价格，有千万种做法。 影响实际价格的除了上述合同价格和租赁期外，还有对租户来说是否赠送车位、服务费等因素。

对写字楼业主来说，给代理渠道的佣金也是价格。 多名工人根据经济提醒报称，目前北京市场代理佣金相差1.5-2个月以上。 在供不应求的时期，包括ifc在内的多家写字楼的老板表示，今后要提高佣金，带20位顾客来看成交量比5位顾客要高，现在狼多肉少，必须吸引代理人多推荐

保卫奥迪

办公楼里的笑话可以更容易地解释业主的逻辑。 老板说，比尔空了一天，我就没有奥迪了。 我说，与其清空，不如阻止罗斯。

保护奥迪的方法不仅要让利，还必须提供更加细致、差异化的服务。

ifc的新租赁实例被写入公司内部刊物进行共享。 3月上旬，面对已经在其他办公楼准备合同的顾客，ifc团队通过工商新闻查询等方法了解了公司经营业务转型和转移的首要目的。 考虑到顾客转移的紧迫性，提出了过渡办公室租赁区和更灵活的租赁方案，这在内刊上被称为决战胜利之时。

另外，ifc最近也招聘了一名专职的精装工程师负责提供装修服务。 公司提出了设计方案，我们负责装修，增加了价格，但是节约的装修期可以提前租到。 云虹解释说，目前大楼内有三个租户选择了这种方法。

提供定制的装修工程包入住方案是服务之一，戴德梁行北中国区办公楼主管廉峰哲解释说，这可以为公司节省很大的人力物力，公司自己收集、申报、施工装修，流程非常漫长。 办公楼的业主在这方面更有经验，他们为了吸引公司，希望承担这部分风险提供装修服务，提高大楼的核心竞争力。

公司更喜欢能够提供装修的办公大楼，逐渐成为领域共识。 一方面，公司想减少疫情常态化的工装停止风险，另一方面，装修作为不可带走的投资，在今年多变的形势下看起来更不经济，毕竟谁也不知道自己能借到多少。

装修和装修委托的价格差别可能不大，但关键是装修风险被转移了。 顾客放弃一点个性化的装修诉求，或者放弃房租优惠，想提供装修，或者有类似装修残留的办公楼。 联合办公企业品牌氪空间的高级副总裁庞琴玲说，比起价格，现在的市场上永远有比你便宜的大厦。

她在4月感到了变化。 一点的网络大厂工位数量很多，在以前的10到50人之间，现在越来越50到500人，500人相当于4、5千平方米，已经不是联合办公室，而是全水平的服务。 另一方面，市场上非共同事务的房东，拿起项目进行装修，拆分成越来越多的房型去对外租赁的速度非常快，三个月内基本爆满。

这让工人们找到了新的方向。 比起降价，写字楼的老板们也更喜欢提供服务。

今年7月，氪空间上线内部孵化企业品牌kreatorspace不同于以前的联合办公房东模式，通过与写字楼业主的合作，提供了物业合作、平台招商、标准装修定制、专业运营等服务， 目前在北京海淀区某产业园代理了一万平方米的项目，最近也有一家网络大厂在中关村选址，帮助制作精彩包进入服务。

不仅是装修，更快的人获胜也是工人们的共识。

原办公大楼的业主基本上一直在等待五大行等代理商的推荐，整个询价过程可能需要多份书面信函信息表达。 一位ifc招商经理表示，他比今年更积极，已经主动拜访过客户企业两三次，这是以前没有的情况。

比起个人的能动性，无论多快，都在考验着所有队伍的制度和效率。 许多甲方积极出击，只要有资质稍好的大客户在市场上有信息，我们就会积极上门争取机会，cbd地区港资企业的工人也调动了积极性，但比起内资企业和小团队项目，其信息表达的决策过程显然更长，我们也反映了这个问题。

分化

是为了更快，适应新的变化。

今年的客户决策周期明显延长了，但是前面提到的ifc招商经理根据经济提醒报告，过去基本上两周内可以处理的决策，现在最多可以延长到三五个月，客户的选择越来越多，但是预算更少，时间更长。

这是cbd地区的情况，也是整个北京市场的写照。 但也有例外，上地和中关村板块以相反的走势上升。

高力国际数据显示，上地区产业园今年三季度租金环比上涨167.5元/月/平方米，空置率环比下降9.9%，在北京写字楼市场独秀，这源于背后市场的诉求。

字节跳动、滴滴、美好的未来、帮忙做作业、贝壳、快手是领域里反复被提及的公司。 正在迅速扩大。 而且，1万~2万平方米这么大的面积，很可怕。 上面产业园的交易太活跃了，一个季度大概可以租七八万平方米。 而且，顾客在谈论同样的面积。 势不可挡。 一位业内人士明确了这一点。

可以理解，以这一系列公司名单背后为代表的短片、在线教育等领域在疫情下基本没有受到负面影响。 相反，疫情反而会帮助教育市场，促使业务发展。

但是，并不是所有的网络公司都在盈利，比起去土地，费用和文化产业集中的望京地区的办公楼更冷。 高力国际数据显示，望京-酒仙桥商圈三季度空置率为14.9%，比去年同月上涨2.2%，平均租金为254.9元/月/平方米，比去年减少12.3%，比北京市各商圈去年同期减少2位。

除地区外，分化同样出现在不同等级的办公楼之间。

甲级和超甲级的抗风险能力就在这个时候显现出来了。 因为他们的租户公司体量更大更成熟，比起选择乙级写字楼的中小企业，交易能力和抗风险能力更强，严区海说。

抗力量和风险能力强，严区海说。

B级办公楼整体空置环比上涨1.4%至14.9%左右，租金环比下降1.9%至241元/月/平方米。 另外，本季度出现负13万的净吸收量。 这意味着乙级大厦本季度出现大量空置面积。

一方面究其原因，另一方面随着甲级楼宇租金逐渐下降，市场上已经出现了期望改善办公环境的租户从乙级转为甲级的现象。 另一方面，疫情对中小企业的持续影响最终在三季度数据中明显显现，开始转移、面积缩小、退出市场。

更严峻的是，现在可能还不是黑暗的时候。 下一个北京写字楼市场将迎来天量供应。

高力国际评估显示，未来15个月，北京将迎来近200万平方米的新供给，供需平衡状况将恶化到2021年，空置率明年将达到近25%。

方法是什么？ 方法是减少期待。 一个通州最近入市的办公楼项目经理说。 (程璐洋)