财讯：美国房贷利率创30年来最低 商业地产仍然萎靡不振

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美国经济因新冠引发肺炎疫情的冲击，受到沉重打击。 但是，房地产的表现远远好于经济表现。 最新数据显示，受超低贷款利率刺激和疫情影响，出现新的诉求，美国新房市场持续火热，但商业房地产依然萎靡不振。

新房子的市场继续火热

10月20日公布的最新统计数据显示，受单户型住宅建筑活动大幅增加的震荡，美国9月新屋开工数增加。 另外，9月份的建设许可也有所上升，表明住宅建设在第三季度末势头强劲。

9月新屋开工数比上个月增加1.9%，达到年率142万套。 布隆伯格经济学家预测中位数为147万套。 详细来看，9月单户型住宅开工数达到13年多以来的最高水平，在整体新屋开工数中占78%，是年来最大的份额。 此外，多户型住宅的开工时间减少，新冠引发的肺炎疫情带来了人们的喜爱，反映出人们对更大空间的住宅和郊区的住宅的喜爱。 据报告，9月份每户住宅开工数逐年增加到111万套。 变动较大的多户型住宅的开工数减少了16.3%，达到了30.7万套。

新屋开工数和建筑许可的上升，是因为目前美国国内的新屋供应赶不上需求。 据报道，美国新房销售期限缩短至3.3个月，持续刷新4年低位。 46.4%的房子在两周内签约，这也是年来的最高水平。

其他房地产市场的表现也很好。 据nar统计，美国8月份房屋销售价格中位数再次打破纪录创新，达到31.06万美元，比去年同期增长11.4%。 成屋销售中位数的售价突破了2007年金融危机前楼市泡沫高峰期的23万美元。

房价坚挺的主要原因是，受疫情控制的春季楼市诉求不断释放，另一方面越来越多的人在家工作，楼市更加活跃。 像丹佛这样靠近群山的地区，很受室外和热爱自然的购买者的欢迎。 另外在迈阿密等海边，住宅的销售额最近也在急剧增加。

据cnbc报道，科罗拉多州的丹佛成为了购买者的竞争场所。 根据丹佛房地产经纪人协会的数据，9月，丹佛待售住房数量几乎减少一半，一套住房只销售了3000套，两年前超过了5600套。 实际上，9月挂牌的新房数量创历史新高，但由于诉求更强，呈现出卖方市场的特点。 其中豪宅特别爆炸，房价超过100万的房屋销售同比上涨80%。 今年以来，豪宅市场的销售数量比去年同期上升了15%。 丹佛住宅招牌销售期间的中位数只有6天，迄今为止最快记录为年和年的9天。 独栋和公寓的合同和成交销售额超过了以往任何时间，独栋和公寓的价格中位数分别达到了51万和33.5万，双双创下历史新高。

商业地产仍然在衰退

与美国住宅市场鲜明的是商业地产的衰退。

受新冠引发肺炎疫情的冲击，目前美国商业地产的价值从25%减少到27%。 据英国《金融时报》报道，年初以来，美国商业地产评估比平时下跌了四分之一以上。 据业内人士分析，由于新冠引发肺炎疫情，美国购物中心、酒店等商业地产受到较大冲击，到2021年，该房地产新开工仍将维持减少。 摩根士丹利报告称，办公楼将下跌40%，房租将持续下降，预计纽约市三分之一的酒店将倒闭。

据《美国基因》10月20日报道，酒店运营率逐年下降32%，各房间收入进一步下降50%。 尽管旅游业开始恢复，酒店的困境仍未消除。

外国媒体援引富国银行的研究报告称，如果商业地产的所有人都还不能融资，其抵押的房地产估值将下降，平均贬值幅度将达到27%。 以估值2590万美元的休斯敦皇冠假日酒店为例，本月比被cmbs交易捆绑时下跌了46%。 3月以来，该酒店未偿还抵押贷款，5月被移交给特别服务机构。 由于4月以来没有偿还抵押贷款，田纳西州哥伦比亚假日酒店今年9月下跌了37%至770万美元。

金融风险悄然积累

美国房地产市场总体上是美国经济的一大亮点。 由于住房贷款利率继续降至新低，住房房地产行业的旺盛势头几乎没有放缓。 美国10家银行不良贷款总额激增62%，其中商业房地产不良贷款增长率达到144%至260亿美元。 目前市场整体上仍在美国各大银行为防范这一风险而做准备。

但是，房贷利率降至30年来最低，美国住房抵押贷款违约率也有所上升。 糟糕的是，在新冠引发肺炎疫情期间，华尔街再次向不靠谱的房主提供了贷款。 高盛数据显示，与民间债券捆绑或政府不支持的住房抵押贷款违约率从1月份的约4%的低点上升到7月份的约18%。 作为解除华尔街监管承诺的一部分，特朗普政府提议8月降低部分抵押贷款标准。 鲍威尔联邦储备系统主席曾经表示，如果美国政府不提供进一步的财政援助以缓解新冠引发的肺炎疫情的经济影响，违反抵押贷款和出租人被驱逐的情况可能会大幅增加。

今年二季度，在美国，放贷风险最高的10家银行，不良贷款合计增长62%，其中商业房地产不良贷款增长率达到144%至260亿美元。 目前，美国各大银行已开始准备防范这一风险。

根据跟踪债券发行的平台finsight的数据，摩根大通和富国银行是今年住房抵押贷款债券最大的发行银行。 大银行开始放松危机时期的罚款和监管调查后，开始扩大对不符合质量管理和政府贷款标准的借款人的放贷。

商业地产抵押证券的投资者也感到了切肤之痛。 幸好这个市场的规模远小于美国住房抵押证券市场的规模，暂时不会有很大的风险。