财讯：上市物公司绩分化明显 未来物业领域将怎么快速发展?

世茂集团和合景泰富的房地产企业相继通过上市审理现代运营商房地产企业在香港公开招股房企加速房地产课程竞争。 截至三季度末，上市物企达到30家，本年度已有6家房地产企业成功上市，另有14家公司已挂表排队待命。

记者了解到，房企分拆上市后，物业服务公司市盈率超过20倍，普遍高于物业母公司，但在高估值下，物业公司业绩出现分化。 业内人士分析认为，目前领域仍处于跨越成熟阶段的关键时期，整体市场和单一公司仍有较大的增量空间，高增长仍将持续，未来2-5年领域将迅速分裂，领域已进入规模增长和质量提高的关键阶段，2030年

10月12日，现代运营商房地产企业第一服务控股开始在港上市股票。 10月11日晚，香港证券交易所发布消息称，世茂服务、合景悠活先后通过上市审理，两家企业分别为世茂集团和合景泰富旗下的房地产企业。 另外有消息称，阳光城旗下的物管计划分割在港上市。

上述房企分拆房地产上市并非一例。 记者观察了上市潮成人前三季度的物企资本市场关键词。 数据显示，截至三季度末，上市公司达30家，本年度已有6家房地产企业上市成功，另有14家公司已挂表排队待命，另外，恒大房地产、建设房地产等纷纷招股书。 结合部分公司上市计划，第四季度继续新增多家房地产企业配送表，上述房地产企业正式上市交易，预期全年上市公司数量或创新较高。

关于房地产板块上市的理由，房企中提到了建立新的利润增长点、减轻债务等。 其中，中国恒大总裁夏海钧在年中期业绩会上表示，在企业物业管理服务中引入战争投资的资金预计将比企业净负债率下降19%。 华润地管理层在年中期业绩会上表示，对合并物业管理服务和商业运营服务业务的上市寄予厚望，希望推动这两项业务构建自身的盈利能力，成为华润地新的盈利增长点。

分割后的市盈率约超过20倍

从市盈率的角度看，房地产服务公司的市盈率超过20倍，普遍高于房地产商。 克瑞证券研究院预测了21家典型物业管理企业的年和2021年的pe值，年21家典型物业企业的pe值均值为32.1，中位数为28.5。 2021年21家典型房地产企业的pe值均值为23.3，中位数为20.7。

易居公司集团首席执行官丁祖昱解体，资本市场对房地产股的认可度较高，原因是房地产股具有较强的防御特点。 受疫情影响，房地产领域是极少数机器大于危险的领域，进入2月第一周以来，同期上市的房地产服务公司整体下跌，平均涨幅在13%左右，远远超过同期大盘表现。 另外，物业服务本身具有轻资产运营的特点，领域的期待性很强。

但是，一些业内人士对此表示担忧。 其分析表明，物业管理服务领域总量总是有限的，以前资本市场之所以估值高，是因为上市平台少，但现在大量房企分批上市，资本迅速注入物流领域后，将蛋糕迅速分配。 另外，物业管理领域作为房地产开发的下游领域，是经营持续现金流的领域，周期属性相对来说房地产开发存在时滞，但其周期性、增长情况完全取决于房地产开发领域的周期性和增长情况。 近期整个上游房地产的环境将变冷，房地产企业的估值水平在之后的一两年内将受到明显的影响。

上市公司成绩分化明显

虽然物企上市热潮仍在持续，但已上市物企分化情况明显。 从营业收入来看，年上半年30家上市公司的整体收入达到398.8亿元，平均收入13.3亿元。 但从30家房地产公司整体表现来看，碧桂园服务、绿城服务等8家物企高于平均水平，11家物企收入不超过5亿元。

未来房地产领域将如何快速发展？ 国信证券表示，增量开发、基础物业费提高和业主增值服务深化，预计未来10年将共同提升物管领域规模，2030年领域规模将达到3.2万亿元。 另外，全年500家房地产企业非住宅物业管理的基础物业收入占基础服务收入的52.4%，按此比例计算，2030年非住宅物管领域空间预计将达到13129亿元。 丁祖昱表示，当前领域仍处于跨越成熟阶段的关键时期，整个市场和单一公司仍有很大的增量空间，高增长仍将持续，未来2-5年领域将迅速分裂，领域已进入规模增长和质量提高的重要阶段。 (王楚汉)