财讯：房地产市场成交量逐渐进入上行阶段 严控房价上涨苗头

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国庆长假结束的第一天，徐州、绍兴分别宣布楼市调控措施，表明地方政府严格调控房价的决心。

10月9日晚，徐州市住建局官网发布《关于进一步促进市区房地产市场健康快速发展的通知》，徐州从宅基地供应、备案价格管理、装修行为和价格监管、房地产金融政策、限售等多方面提供指导政策，其中价格备案1年内受行业内管制

此外，绍兴市房地产市场持续健康快速发展协调小组办公室发布了《关于进一步促进房地产市场平稳运行的通知》，同样对商品房销售价格进行了收紧:取得预售许可或在10天内与现有房屋销售备案1套； 换句话说，项目的加价价格不能比初始值高。

上海中原地产市场分解师吕文曦指出，这两个城市都不使用限制性信贷加码，手段温和，存在预防性调控市场防止投机操纵发生的领域。 该楼市升温，长三角、大湾区市场上涨明显。 因此，这两个地区的控制政策比较密集，特别是长三角地区。

卢文曦进一步指出，大湾区第一是佛山、东莞、珠海、深圳。 长三角地区经济能级强的小城市比较多，一点三四线城市的热度并不比一二线城市弱。 因此，长三角房价的上涨趋势正在从一二线城市向三四线城市扩展。 我感觉葫芦浮着。 卢文曦还认为，以上海为中心的城市群效应凸显，上海呼吁溢出，长三角整体热度略高于珠三角区域。

严控房价上涨的迹象

来看，年下半年以来，深圳、东莞相继迎来最严格的限购，加强控制力度，使一些受限市场的潜在诉求或外溢到湾区其他城市。 但节后长三角徐州、绍兴这两个城市的控制表明长三角控制速度快于珠三角。

事实上，徐州的房价涨幅还不太明显，但今年以来地价成交的涨幅逐渐上升，这也是业内人士认为徐州调控政策侧重风险防范的首要原因。

根据上海中原提供的数据，从年9月至年8月，徐州成交套数略有波动，成交套数从8680套以上震荡降至6584套。 但成交价格没有太大变动，一直维持在1万元/平方米左右。

但是绍兴的房价明显上涨了。 年10月-年9月，绍兴成交套数从1331套上升到1615套，绍兴房价从17375元/平方米上升到21391元/平方米。 绍兴房价全年上涨23%，但目前在许多城市研究制定的调控政策中，对房价涨幅的要求越来越严格。 例如苏州年5月公布控制目标是当时房价涨幅在5%以下。

从中指院公布的今年三季度百城居民点均价来看，绍兴市宅基地均价达到7526元/平方米，不仅比大连、太原、南宁等省会城市，也比南通等有重大利益刺激的城市高出近400元/平方米。

根据浙江某房企创始人的说法，绍兴过去一年房价涨幅超过5%，高于政府规定的房价涨幅。 因为这种控制是不可避免的。 其中，地价对房价传导的影响较为明显。

该政策研究院分解师丁垚分析认为，绍兴受亚运会、融桩及大规模拆迁等内外因素的影响，近两年市场诉求较高。 另一方面，受杭州严格控制的影响，利润空间被压缩，房企将投资眼球投向绍兴等环杭地区。 近两年来，特别是镜湖新区等热点区域，吸引了众多企业品牌房企进入土地，住宅地价由此双双上涨，令全市火热。

就地价而言，绍兴近两年土摄持续爆点，镜湖新区地价进一步刷新。 该政策研究院的分解师丁垚指出，业内与我们交换信息，表现绍兴市场的房企也在增加。 今年疫情过后，越城区原震元制药厂地块开拍价格达到14754元/平方米，一举创下绍兴开拍新高，最终以21569元/平方米的楼价跃居绍兴新高，引爆市场。 丁垚表示，7月绍兴已经发布土拍新政，采用竞争性建设+溢价率35%以内的措施控制土拍热度，但此后出让地块明显不冷，如9月15日镜湖新区大越路东侧3号地块成交楼价仍高于周边地块

与大湾区相比，华东地区作为疫情过后最先恢复热度的地区之一，各城市土地市场活跃，大部分城市宅基地交易量价格同比明显增长，不少城市1-9月宅基地交易溢价率明显上升，土地市场竞争激烈。 南京、常州等城市高价、频次高，南京从此推出了限制房价竞争地价的新政。 同时间段，广州、深圳、厦门、东莞等主要城市1-9月住宅用地累计成交规模比去年同期大幅提高。 第一，由于住房市场的供给赶不上需求，政府希望通过提高地力来抑制市场过热。 例如，由于深圳市场受到新政的挤压，部分诉求从核心城市流向东莞、惠州等环深城市，东莞楼市热度从此迎来新一轮上涨，导致东莞九条的出台，但东莞的新调控政策主要限制了采购地，土地市场热度依然居高不下。

绍兴相继出台了监管政策

就房价而言，从百城房价指数来看，绍兴已保持近4年的同比正增长，年来最高月度同比增长超过20%，今年1-8月也基本上涨15%以上。 近三年的指数环比涨幅也只在今年疫情最严重的2月出现小幅负增长。 可以说绍兴的房价已经上涨了很多年。

据该政策研究院监测，年11月绍兴市辖区商品住宅平均价格首次突破2万元/平方米大关，今年8月达到2.33万元/平方米的历史高峰。

长三角城市群的崛起，可以看到许多新区的影子。 以绍兴为例，被定位为绍兴中心城市核心和生态绿色的镜湖新区两年来地价稳步上涨。 近年来，城市重大功能性设施项目加速集聚，完成经营性土地3900多亩，约14平方公里的地区开发建设初具规模，形成了现代城市核心区块。

年以来，镜湖新区土地出让迅速，迅速崛起的城市核心地带一度提高面粉价格，年8月，荣安地产拍摄的地块，楼价超过1.3万元/平方米，刷新了该地区地板价格的天花板。 年，房企加大镜湖新区投资力度，地块溢价率也逐渐上升。 年5月，世茂溢价为57.43%，竞争一个地块。

绍兴政府也关注这一现象，于7月公布新政，自年7月8日起施行。 新政有两点。 一是控制住宅用地价格的涨幅。 二是推进地价竞争建设，最高溢价不超过35%。 其中，镜湖新区住宅用地价格确定年涨幅不得超过10%。

今年以来，镜湖新区所在的越城区共出让15块，整体出让价格非常高。 其中，最高地板价格为2.15万元/平方米的地块，绍兴锦越置业有限企业竞相获得的该地块旁边，是祥生拿下的地板价格约1.9万元/平方米的地块。

在7月新政没有明显冷却楼市的背景下，10月9日绍兴将再次调控新政。 丁垚认为，除了重新确定地价限制、竞争性建设外，还将使用双备案，房价必须参考周边同类房源或地价+价格因素。 而且，附加的价格备案并不能强制抑制绍兴房价的涨幅。 除此之外，严格控制分批销售，防止开发商捂盘惜售。

由于强制价格干预，绍兴房价涨幅将受到严格控制，镜湖新区等点位区域将在一定时期内保持高位盘整，但预计稍有配套不足，前期涨幅较大的区域将面临降价风险。

前述业内人士指出，三线后房企依赖项目还贷带来的资金流入，三四线城市差低流速项目降价促销现象增加，核心一二线和强三线城市高质量区域项目受全球变暖影响，价格更加坚挺，将成为房企短期利润来源。

值得注意的是，即使在大湾区和长三角热点城市，徐州等各项目也不是顺利销售或上升的，某国企在当地开发的项目很难物化。 惠州，一家准千亿房企业开发的文旅项目，自去年监管收紧以来，价格下跌。

另外，来自该政策研究院的研究结果显示，8月40日房企融资规模再次下跌，预计第四季度将大幅收缩，必然会出现土地谨慎的趋势。

今年三红线后，现金短债比例作为三大指标之一，将迫使房企提高对现金流的关注，因此加快销售还款比例、保证现金流成为一些房企的当务之急。 以华发股为例，年和年上半年少数股东净资产收益率分别为1.16%、2.44%，归属于母公司的净资产收益率分别为7.0%、6.4%，后者远远高于前者，明股实际债券问题突出。 持续债务在其财务报告中被记载为资产，降低了华发的负债率。 但是，高持续债务提高了财务价格，吞噬了母亲的净利润。

从楼市调控的角度看，丁垚预计年楼市政策平稳，难以大幅缓解，考虑到疫情影响，预计2021年一季度政策将转为宽松，此时房地产市场成交量逐步进入上行阶段。 成交价格预计2021年下半年将迅速上涨。 (唐韶葵)