财讯：房企靠金融杠杆弯道超车已不再可能 毛利率下滑已是大势所趋

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面对众多中小房企扭亏为盈、规模龙头公司也增收不增利润的困境，毛利率下降已是大势所趋，短期内未出现扭曲迹象。

上涨转来转去，下跌排在前排！ 地产股票持续下跌，还有几次？ 近来，地产股的惨烈走势，折磨着某投资论坛的股东，其中6成以上的股东依然被持有甚至虐待到怀疑人生的程度，但15%的股东已经割肉。

市场上，地产股表现真惨，整体估值常常创新低，上涨的股票可谓凤毛麟角。 wind数据显示，今年房地产指数整体下跌6.57%，截至11月2日收盘价，a股151家房地产上市公司平均市盈率为10.32倍，不到所有a股市盈率的21.81倍的一半，房地产平均股价仅为1.87倍。

公司方面，万科a股全年下跌9.90%，招商蛇口下跌24.81%，绿地控股下跌6.40%，新城控股下跌10.52%，华夏幸福下跌35.19%。

更为严峻的是，从四季报公布的数据来看，房地产板块仍未向市场显示出乐观迹象。 据一财经记者不完全统计，今年三季度，至少25家a股上市房企陷入亏损泥潭，债务危机难以化解的泰禾集团，今年已经亏损近20亿元，平均每天亏损717万元，相当于北京西城区68平方米的二手房。

面对众多中小房企扭亏为盈、规模龙头公司也增收不增利润的困境，毛利率下降已是大势所趋，短期内未出现扭曲迹象。

在多次不炒房、稳定发展房地产市场健康的政策背景下，地价和房价将受到严格限制，房企利润空间被压缩的现象将持续下去。 诸葛房数据研究中心拆散师陈霄说。

25家房企上三季度亏损

今年工作太难了，我们地区的市场营销人员正在考虑辞职。 深秋季节，华北一家小房企工作人员告诉记者，距离年底只有两个月，部门业绩压力与日俱增。

在新冠引发肺炎疫情的冲击下，无数中小住宅企业在生死边缘挣扎。 a股上市房企公布的三季报数据显示，至少25家公司前9月净利润亏损，收入同样暴跌。

损失幅度在10亿元以上的有泰禾集团、云南城投、st新光、嘉凯城，前9月分别损失19.73亿元、10.39亿元、10.12亿元、10.02亿元。

其中，泰禾前三季度收入28.07亿元，同比减少86.75%。 归属于上市公司股东的净利润为-19.73亿元，同比下跌193.01%。 扣除归属于上市公司股东的非经常损益后的净利润为-13.78亿元，比去年同期下跌189.78%。

今年泰禾支付给员工的现金比去年同期减少9.46亿元，商品购买和支付的各项税费也同样减少，但由于近期房地产没有集中交付项目，费用化利息支出增加，处置子公司确认投资收益减少，进一步恶化了现金流。

截至9月底，泰国短期贷款48.87亿元，1年内到期非流动负债651.34亿元，期末现金等价物25.27亿元，短期资金缺口674.95亿元，比去年末428.84亿元扩大246.11亿元。

目前，泰禾尚未完成17泰禾mtn001、18泰禾01、17泰禾mtn002、17泰禾01、18泰禾02、h7泰禾02共7个债券本息的兑付。 由于存在质押融资违约，泰禾投资被司法强制执行，被动减持泰禾集团585.5万股。

云南城投期内归属于上市公司股东的净利润-10.39亿元。 电影、房地产业务双双受困的嘉凯城，上三季度营业收入约6.46亿元，比去年同期减少50.79%，归属于上市公司股东的净利润-10.02亿元，比去年同期减少127.70%。

上述两家企业同样存在资金短缺，期末云南城投短期贷款29.14亿元，一年内到期的非流动负债170.92亿元，现金及现金等价物只有12.63亿元。 嘉城短期贷款7.6亿元，一年内到期的非流动负债27.38亿元，账面现金仅有1.81亿元。

亏损幅度过亿元的还有新华联、st松江、南国置业、精彩置业、南山控股，其中新华联属于上市公司股东净利润-6.80亿元，同比暴跌516.94%。

根据国际信用，年来，新华联控股已经构成多期债券违约、延期利息和递延支付，逾期债务尚未还清。 总的来看，新华联控股经营的不确定性较大，难以保证债务和利息的到期兑付。

规模较大的企业盈利能力有限

值得注意的是，随着领域竞争的加剧，规模的房企也难逃业绩的黑天鹅。 例如华夏幸福，上三季度实现营业收入567.34亿元，同比减少11.79%。 归属于上市股东的净利润为72.8亿元，比去年同期减少25.30%。

年华夏幸福引进平安成为股东，搁置了资金危机。 该集团承诺，以年净利润为基数，~年归母净利润增长率分别在30%、65%、105%以上，同期归母净利润分别在114.15亿元、144.88亿元、180亿元以上。

过去两年，华夏幸福都是踩线完成业绩承诺的。 但截至今年三季度末，集团归母净利润指标完成率仅为40.5%，如果对赌协议相关指标未完成，华夏幸福母企业华夏控股将对平安进行现金补偿。

业绩受到挤压，现金流状况更加紧张。 期末幸福短期贷款342.64亿元，一年内到期的非流动负债597.62亿元，而手头货币资金只有386亿元的存款前资产负债率为76.5%，净负债率达到196.5%。

招商蛇口( 001979.sz )同样利润不佳，期内收入501.18亿元，比去年同期增长96.21%，但归属于上市公司股东的净利润为21.92亿元，比去年同期大幅减少56.96%。

在谈到房企利润暴跌时，贝壳研究院高级分析师潘浩告诉记者，受疫情影响，今年房企将通过换价的方法抵消滞涨期的业绩损失，将销售速度更快的低利润刚需产品集中在市场上。 房内不炒气氛，各城市限价地块入市，地价占售价的比例上升，降低了房企的盈利水平。

相比之下，头部公司抗风险能力强，因此多次收回了去年的业绩水平。

a股板块房企收入规模排在前列的有万科a、绿地控股、保利房地产、新城控股、金科股份、中南建设等，期内分别为2415亿元、3211亿元、1175亿元、701亿元、477亿元。

尽管如此，上述房企还是逃脱不了利润空间下行的命运。 例如新城控股，上个9月收入701亿元，比去年同期增长137.11%。 但归属于上市公司股东的净利润为47.36亿元，同比增长26.91%，实际利润空间被大量吞噬。

同样荣盛发展迅速，期间营收比去年同期增长12.42%，但归属于上市公司股东的净利润比去年同期减少9.88%。 华发股份收益比去年同期增长47.97%，归属于上市公司股东的净利润比去年同期增长1.45%。

利润率仍然有下降的趋势

事实上，房企盈利水平下降，已经是领域的普遍趋势。 根据贝壳研究院的数据，10月底百多家a股上市房企公布了第三季度财报，其中包括百强房企21家，这21家房企第三季度平均毛利率为28.0%，比去年同期下降13.5%。

陈霄表示，受今年疫情影响，许多城市纷纷出台调控政策，严格控制土地价格和售价，销售溢价下降，利润空间收窄。 而且，许多房企表现不佳，及时主动挤出新的东西，降价促销力度大，利润空间继续收窄。

贝壳研究院也认为，这是因为房地产领域的利润水平在不断下降，而地价却在上涨。 另一方面，住宅企业开展促销让利活动，损害利润水平。 万科、招商水龙头等多家房企表示，到年底，公司毛利水平可能进一步下降。

上海易居房地产研究院报告数据显示，今年三季度，全国100个城市居住用地价格为5937元/平方米，同比上涨6.9%。 4个一线城市居住用地价格17268元/平方米，同比上涨19.0%。

年以来，房企以迄今为止取得的高价进入结转期，许多公司的利润开始受到压力。 今年第二季度以来，土地市场大受欢迎，高溢价持续成交，这些项目的未来也反映在企业利润上，并持续影响利润率。

潘浩告诉记者，如果房企以价格交换量为短期原因，那房企销售价格的上涨将是领域的长时间趋势。 住宅企业的利润水平受供给侧的结构影响，呈阶段性变动，但整个领域的利润水平下降是快速发展的趋势。

随着三根红线落地，房企在金融杠杆弯道处无法超越。 根据贝壳研究院的数据，今年10月，房企国内外债券融资累计约10283亿元，比去年同期增长1%，增长率比去年同期大幅缩小20%。 这意味着房企在金融监管升级过渡期，将面临债务和业绩下滑的双重考验。

资本市场已经嗅到了风向。 wind数据显示，年初至10月30日，房地产领域总市值减少2898亿元。 三条红线将成为新的起点，内卷化的融资和土地竞争将告一段落。 中信证券表示，目前房企购买土地的潜在盈利水平已经见底，2021年下半年业绩增长20%以上的公司属于凤毛麟角。

记者了解到，由于生存环境越来越狭窄，华北本土公司决定剥离房地产业务，集中在能源制造业板块。 被淘汰出局，已经是小房企的必然命运。 仍坚守在一线的房企，将面临更加激烈的殊死搏斗。