财讯：北京楼市“渠道”大战愈演愈烈 部分渠道费已达12%

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除了戴头盔看房、隐私之外，更重要的是开发商和渠道的游戏，特别是年末岁末，各大企业在年末业绩冲刺时，高渠道资费成为了全领域无奈的选择。

据《北京商报》记者了解，近日，北京楼市渠道大战愈演愈烈，甚至位置、口碑、价格都较好的高质量项目，积极采用渠道加快营销节奏，部分项目销售门槛降至数千万级，两位 到目前为止，虽然以价格交换量带来了营销节奏的变化，但大面积的新房入市也是以市场份额变薄、降价为前提的，但短期业绩的冲刺，还需要渠道出手。 选择渠道也是选择年末业绩继续高。 根据近期上市房企公布的销售数据推算，许多排名靠前的房企处于无法实现年度预期业绩的危险线内。

豪宅也使用水渠

随着疫情的消退，全年的黄金期给楼市带来了复苏的呼声，但上半年销售放缓的影响还在，迫于业绩压力，越来越多的开发商选择采用渠道加快营销节奏。

据《商报》记者介绍，最近几个月，北京楼市新房项目的招聘渠道数量有所扩展，其中有自身条件较好的高质量住宅项目和豪宅项目。 根据以前流传的逻辑，带老板是个很难的项目，这些项目通常具备地域偏远、配套设施差异、交通不便等优势，但现在这个逻辑正在被打破。

今年北京楼市求快字，项目新出，项目营销也要尽快跟进。 其中渠道起着重要的作用。 据悉，在拥有豪宅血统的分钟寺三兄弟中，公开案名和户型的世茂和金茂不约而同地使用了水渠。 位于大瓦窑的第一条天阚山河、西红门新城熙红印、海淀的融创香山1号院也加入了路线。 到不动产优等生中海开始使用路线。

竞争是相互的，本来不打算使用渠道的项目也开始有接触渠道的计划。 业内人士向北京商报记者透露。

合硕机构首席分解师郭毅表示，房企选择采用渠道，取决于对未来预期业绩的预期，以及能够为预期业绩支付多高的营销价格。 今年与往年不同，一方面疫情会影响上半年房地产市场的销售进度，另一方面今年房子只卖了半年。 另一方面，融资三条红线的出现，给所有房企带来了前所未有的压力，必须收紧外部输血，更加重视自身的内部造血能力。

目前，项目营销对渠道的依赖度越来越高，一些房企积极构建自主营销平台，但短期效果甚微，还无法解决燃眉之急。 诸葛探数据研究中心拆迁师陈霄表示，渠道客户可以直接快速增加访问量，达到去快还钱快的目的，对于目前房企的自主营销，可以更准确地把握客户，实现客流的精准导入。

一些渠道费用达到了12%

近年来，采用渠道营销的开发者越来越多。 因此，市场上也有关于渠道是绑架开发者还是开发者不能离开渠道的讨论。

贝壳找的创始人、董事长左晖对渠道有以下定义:市场好的时候，开发商对渠道的依赖度低市场差的时候，开发商对渠道的依赖度就高。 其实渠道也是开发者的夜壶，市场不好用，市场好了就放回去。

这印证了左晖的夜壶论，贝壳搜房在其上市招股书中明确，新房业务发展迅速，在整体收益中占据主导地位。 年比去年增长了171.35%，呈爆炸性增长。

随着监管政策持续增长，房地产市场的亮点似乎不复存在，招聘渠道似乎已成为常态。 特别是对老大难的项目来说。

2000万美元可以给12%，可以吗？ 南五环某老大难项目营销近日向北京商报记者透露。 现在距离集团交给自己的任务还差50亿美元。 除了北京以外的市场，北京都指向这个项目，所以给的政策非常好，希望刺激市场尽快出手。

一些市场营销的总渠道表示，有12分，对需要老板的项目不高。 部分销售门槛直接为1000万件。 北六环附近的一家项目市场营销称，12分对1点末冲刺的业绩和年初开门红的公司来说屡见不鲜。 往年难过的时候，我给过15分。 但今年特别的是，销售门槛在下降。 我们承揽销售，说整个项目必须触底，但现在谁说卖我都行，举全渠道的力量。

中原地产首席分解师张大伟更是直言不讳:目前大部分开发商的利润率已经非常低，在销售住宅向渠道销售的点位非常高的情况下，很多聪明的购房者直接找渠道买房，谈渠道和优惠。 他说，路线对开发商来说确实是冬天湿的棉袄，穿的确实冷，但更冷。

业绩受压下的选择

选择渠道也是选择年末业绩继续高。

临近年底，房企将上演终极高考，但从今年前10个月的销售业绩来看，一些房企难以实现年度预期业绩。

贝壳研究院公布的报告显示，32家房企公布的10月业绩统计显示，全年预期业绩达标率平均为82%，但房企间差异明显。 包括恒大、金茂在内的5家房企目标实现率在90%以上，且17家房企目标实现率不足80%，2家房企目标实现率不足70%。

前10个月的销售业绩通常不到80%，处于危险线内。 据北京商报记者整理，今年在北京豪投百亿土地的绿城中国，前10个月的销售额为1961亿元，达到了年度目标的78.44%。 远洋集团前10个月的销售额为921.4亿元，达到了年度目标的70.88%。 中国奥园前10个月的销售额为985亿元，达到了年度目标的74.51%。

值得一提的是，富力地产前10个月的销售额为1026.8亿元，突破千亿元，但距离年度目标还很远，只完成了67.55%，粗略率将成为无法实现年度预期业绩的一员。

业内人士表示，如果目前房企成绩在危险线内，则无法在大致率年底完成冲刺目标任务，部分落后小房企还有进一步的力量。 目前楼市以价格交换量成为主流，所有房企纷纷涌入，削弱了打折促销的影响。 再加上年末也不是以前流传下来的楼市销售旺季，今后整体化将更加困难。 虽然有渠道辅助，但实现突破需要买家的救助。

事实上，房企在中银10期间表现出了比较明显的促销诚意，但仍有部分房企未能达到预期的销售效果。 根据贝壳研究院的数据，top50的房企中10月份价格换算量的房企有20家，比9月份增加9家，而且14家房企的销售平均价格下降没有达到预期的销售效果，显示出了量价下跌的结果。