财讯：随着物管企业集中上市 物管领域将向头部集中

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证券市场的不动产股票数量还在增加。

恒大房地产、远洋服务、华润万象生活已经进入上市进程，越秀房地产于11月23日晚对外宣布了分拆上市房地产的意愿。 迄今为止，金科服务、融创服务先后成功在香港上市

在这火热的景象之前不久，多家房地产新股相继发行，引发了房地产板块的整体回调。 此外，作为领域领头羊的保利房地产也收到了第一份负评级报告。

业内人士认为，当前领域进入冷静调整的新周期，未来市场对物质管理领域的认识将进入更加合理的水平，从领域整体前景到对各企业的考察。

显然，这些并未阻碍房地产上市的步伐。 中信证券预测，年第四季度物管企业ipo融资规模将远远超过年前三季度的总和。

束和破发

11月22日，远洋服务在香港证券交易所审理消息中传出的第二天晚上，越秀地产公告认为有可能拆分物业管理业务，在联交所主板独立上市。 另外，有市场信息称华润万象生活将于12月发售。

11月22日，恒大房地产在递交招股书54天后召开上市网站发布会，公布挂牌交易消息。

此前，金科服务于11月17日在香港证券交易所敲钟，当日收盘44.7港元，与股价募集持平，次日股价触底后再次迎来上涨，24日收盘价49.6港元，较发行价上涨10.96%。 11月19日，融创服务敲钟，当日收盘价14.14港元，上涨21.9%。

但是，前几天房地产新股还陷入了破潮。

10月19日，卓越商社服务卡上市，首日收盘价11港元，较发行价高出约10.68港元，但随后几个交易日股价震荡回落，10月27日收盘价已低于发行价，目前仍处于破局状态。

在此期间，第一服务于10月22日上市，当天收盘价为1.76港元，比发行价格2.4港元下跌26.67%。 不动产股票的风向发生变化。

10月30日，合景悠活与世茂服务同日敲钟。 合景悠活在上市当天崩盘，以22.94%的跌幅惨淡收盘，但在世茂服务盘中一度跌破16.6港元的发行价，最终勉强维持了发行价。

但仅第二天( 11月2日)，世茂服务跌破发行价，报收16.5港元。 同日，第一服务、合景悠活分别收1.39港元、5.97港元，较发行价分别下跌43.5%、24.3%。

事实上，不仅是新股的破发，最近整个房地产板块也出现了明显的调整。

据克瑞统计，今年以来至10月30日，34家房地产股平均涨幅为30%，平均涨幅收窄。 其中，9月单月，30家房地产股平均跌幅约为10%，其中13家跌幅在10%以上。

出现分化

随着物质管理企业的集中上市，房地产股的稀缺性逐渐丧失。 房地产股成了过去资本宠儿认真看待的对象。 在市场上，房地产板块暴涨的时代和过去，个股本身的状况被认为是备受关注的重点。

10月登陆资本市场，先后发行的上述4只房地产股中，世茂服务除管面积超过1亿平方米外，第一服务、优质商业企业服务、合景悠管面积分别为1503万平方米、2580万平方米、2220万平方米

根据中指研究院的数据，中国房地产服务百强公司的平均管理面积为4279万平方米。 上述三家物管公司的规模明显低于这个水平。

最近，破解魔法的融创服务、金科服务是面积过亿的公司，同时背靠着规模巨大的房地产企业。

值得一提的是，头部物管公司保利房地产最近也经历了明显的回调。 根据东财choice的数据，保利房地产今天的收盘价为52港元，比今年5月超过90港元的高价下降了4成。 11月中旬，麦格理还给予保利房地产走运大市评级，以定价45.8港元为目标。

一位资深分析师对记者表示，保利房地产由于面积足够大，上市之初的市场预期过高，但利润不高。

截至上半期末，保利房地产占管面积3.17亿平方米，居领域第四位。 排在第二、第三位的雅生活、碧桂园服务管面积分别为3.53亿平方米、3.2亿平方米，3家企业管规模比较接近。 同时，保利房地产毛利率为20.4%，远远低于雅生活和碧桂园服务36%以上的毛利率水平。

未来还有空间

尽管股票分化，但从整个领域来看，物管领域的未来仍有广阔的市场和前景。

诸葛联房数据中心拆房师陈霄向记者表示，总体而言，房地产板块发展迅速潜力较大，目前处于物质管理领域快速发展初期，仍有较大的快速发展和空间，同时其轻资产模式现金流稳定、负债率低、、

长时间跟踪房地产股票的投资者认为，如果大股东的房子继续出售，再加上征收率的提高和涨价，房地产企业在未来几年将能够滋润。 这笔生意很稳定，有了房子，钱可以一直收，抗通货膨胀能力也很强。

目前物业管理企业大量上市有利于后续市场集中度的提高。 中信证券认为，规模小、缺乏特色的物业管理企业将失去扩张规模的动力。 增加面积反过来可能会带来管理风险。 此外，上市带来的战术、资金、人才等方面的便利，阻碍物业管理企业成长的因素将被进一步打破。

这些投资者也表示，未来领域集中度的提高是利润丰厚的猎头公司，管理面积越大，价格就越能摊销。 另外，小房企业逐步淘汰，库存物业服务也面临同样的情况，业主委员会更换不满物业，中产对服务也有很高的要求。 这预计将成为未来的趋势。

中信证券表示，未来优秀公司的价值将更加凸显，由于科技进步、管理创新、增值服务的快速发展，未来三年可能将是集中度提升的重要三年，企业品牌护城河也将更加广阔。

但是，业内人士对领域的迅速发展持悲观态度。

资深分析师对记者坦率地说，房地产的想象空间有瓶颈。 人们认为科学技术可以降低部分价格费用，但有其局限性。 而且，最好的房地产是产业园区、写字楼等公司的顾客，普通房主可能很难想象。 现在公司上市熔化的钱去收购了，虽然被收购了可能会吃亏，但最终被收购也不便宜。