财讯：多个长租公寓频频“爆雷” 长租公寓急需摆脱“野蛮生长”

什么时候出台很多政策来截留公寓的阵痛

年冬天，几栋长租公寓遭到雷击，房东和租户陷入了争夺受害者漫长的游戏中。

危机不是一朝一夕发生的。 两年前，长租公寓还处于亮点状态，各路资本争相加码，头部公司纷纷赴美上市。 但是，随着资本力量的不断壮大，逐渐分散的租赁公寓陷入了网络式烧钱补贴，越扩张越亏损的普遍困境。

分散型长租公寓就像利用高收入低租等手段扩大规模，以租金贷款的庞氏骗局。 租赁领域的老手告诉记者，在资本压力下，这些租赁企业品牌必须不断扩大规模，但越扩大越亏损，精细化运营不容易。

即使领域的头部企业是自由的，也无法逃避利润困境，这是公司战术激进的表现，也是领域不成熟的结果。 值得注意的是，目前租赁领域监管有所加强，不规范行为有望得到纠正，但租赁公司找到可持续盈利模式还有很长一段路要走。

雷声频繁

11月30日，宣布从战术上收购贝克尔青年精品公寓。 收购完成后，北京、上海、广州、深圳、南京等7个城市将自由运营53个集中式公寓项目。 这自由地表现为有助于迅速提高核心城市集中公寓的规模。

在目前的租赁公寓市场上，分散式向私人房东租房，经装修后对外出租，赚取租金差收入，俗称二大家集中式改造整体房产出租，房源集中，管理方便，但前期投入较大。

自由是国内首位部长租用公寓企业品牌，目前已形成分散式合资、整租、豪宅，以及集中式独栋和社区全部品种的租赁产品覆盖。 扩大规模，在分布式租赁行业中自由频繁地遇到业主维权。

很早以前，自由房东就接到自由业务员的电话，向第一财经记者咨询降低房租的事情。 理由是，为了拆除切断期，利益会受到影响。 如果房东不同意，自由单方面解除合同，补偿两个月的房租，扣除维修费。

波及到目前为止自由占领市场，以高价获得的住宅来源。 受疫情冲击、租赁市场低温等因素的影响，自由选择断臂求生。 所有受解约影响的租客经友好协商，对符合合同支持的业主支付违约金。 自由地称呼。

作为领域的头部企业，自由暂时有周转的余地，其他雷电爆炸的企业风波不断。 近日，多名租客反映，因租赁公寓发生资金危机，自己支付的资金被水冲走，被迫离开房间重新寻找。

租约还有7个月，房东说自己也要还贷款。 长公寓拖欠了两个月的房租。 租客王林(化名)告诉记者，按照房东的想法，如果要继续住下去，双方可以重新签署合同，从12月开始将租金直接交给房东。

王林不愿意接受这个方案。 我们还没有和长租公寓解约。 即使想解约，押金租金是否能返还还不清楚。 个人和房东更新的话，哪个法律有效？ 他说，目前各方还在观望，自己想等待下一个结果。

越扩张就越赤字

据第一财经记者不完全统计，年来，全国共有153名家长租用企业品牌爆雷，年1~11月达到84家。 其中，很大一部分原因是高收入低支出、长收入短支付、滥用租赁贷款等运营模式导致了资金链的断裂。

其中，租赁贷款是长租公司备受诟病的焦点。 为了获得越来越多的资金，租赁公寓的运营者引进金融机构，租赁人签订贷款条约，分期偿还租赁贷款，金融机构将一年租金不重复地打入租赁公寓公司的账户。

在这种情况下，租客在不知情的情况下产生贷款，金融机构释放的贷款有可能直接流向长租公寓。 长租的公寓按月、季度存入房东，因此搞错了期限，沉淀了巨大的资金池，该资金不由独立的第三方监管。

爆雷事件发生后，长租公寓资金链断裂，房东无法收款，但出租人与金融机构有债务关系。 滥用租赁贷款无疑推动了租赁公寓的无序扩张，增加了出租人权益受损的风险，但并不是公司面临危机的核心因素。

今年5月，国家金融和快速发展实验室撰文指出，即使是大规模上市租赁公寓也面临着较大的流动性风险。 根本原因是公司自身经营现金流量为负，规模巨大。 疫情加速了融资现金流的波动。

以某美股上市的长租公寓企业品牌为例，过去3年，该企业运营的住宅资源数量急剧增加，但运营效率和租金率持续下降，租金价格增长率超过收入增长率，越扩大越损失。 即使没有疫情的冲击，这家企业的流动性风险也不容忽视。

该政策资管也认为，只要该公寓能够正常运营，维持一定的资金流动性，就不会发生租赁人的信任危机和进一步集中退房等问题，租赁人贷款本身不会成为危机的诱因，不是公司运营出现困境的首要矛盾。

该机构还认为，危机发生的根源是，在现有的商业模式和管理方法下，租赁公司各运营中的公寓都有折扣。 从2007年开始，全国各城市开始严查隔断房、集团租房，加上疫情的影响，租金下跌，加速了长租公司资金链问题的暴露。

必须摆脱野蛮的生长

尽管爆雷、甲醛住宅、租赁贷款等问题频发，但长期租赁公寓的出现，满足了当前年轻人的租赁诉求，是处理我国租赁市场结构性失衡的重要途径。 作为一个新兴业态，长租界区需要走上有序快速发展的轨道。

易居控股首席执行官丁祖昱认为，长租公寓就像早期共享自行车、滴滴一样，筹资、实力筹集、规模筹集是领域初期阶段的正常表现。 大浪淘沙后，领域趋于成熟，中端公司逐渐退出，最终达到许多平衡的健康状态。

国家金融和快速发展实验室也宣布，应设立领域准入门槛，制定相关标准规范(如房间、装修、安全等)，定期组织领域形势研讨。 地方政府应当与房屋建设部门一起建设较长的租赁公寓新闻平台，房客的租金应当在银行开设专家进行监管。

最近，很多文章加强了监管。 其中，济南加强对高入低出、长收短付经营模式的监管，对缺乏持续经营能力、扩张规模过快的公司实施合同警告，暂停网签备案，发布风险提示，依法查处等措施，

对比租房贷款问题，成都确定房屋租赁公司的租金收入中，房屋租赁贷款金额不得超过30%。 深圳也确定，房屋租赁公司不得以分割租金、优惠租金等名义诱导承租人采用房屋租金进行贷款。

克瑞租售认为，监管政策密集出台，将长租公寓回归居住本质。 这意味着，长期租赁公寓依赖高收低出、长期租赁短付、租赁贷款等手段大幅扩张的时期已经过去，领域正在从重视规模转向深耕运营。

但是业内人士不同意分布式租赁企业品牌的迅速发展。 上述租赁领域人士告诉记者，分散型长租公寓通过租金融资、收购房屋资源转贷的方式扩大规模，但越扩张越亏损，精细化运营越不容易。

与此相反，集中式公寓由于管理效率更加集中化，精细化运营该放大器可以比较有效地提高收益，持续快速发展。 分散式前期的资本沉淀少，有利于公司短期快速扩张，但价格利润难以控制。

以万科、龙湖等房企运营的集中长租住宅为例，这些企业品牌试图减缓规模扩张速度，提高经营质量和效率。 近三年来，龙湖冠寓整体租金率上升，今年上半年上升至85.3%，不运用租金贷款模式。

长租公寓不是暴利的领域，盲目追求规模、房源价格过高、滥用金融杠杆的行为，可能会挤压公司资金。 在切实解决雷电公寓遗留问题后，只有精细化运营，领域才能持续快速发展。