财讯：掘金万亿级市场 今年公募REITs按下启动键

本篇文章2097字，读完约5分钟

日前，中国证监会与国家快速发展改革委联合发布《关于推进基础设施行业房地产投资信托基金( reits )试点相关工作的通知》，标志着国内公募reits试点工作正式启动。 然后，证监会将发布《基础设施证券投资基金公开募集指南(试行)》(意见征集稿)，确定基础设施reits公开募集基金的设立、运营等。

业内对这个飞行员寄予厚望。 数据显示，中国公募retis市场规模将达到6万元。

利好三方主体

reits产品是以房地产资产收益为红利来源的权益性投资工具。

上海证券基金研究中心分解师姚慧在接受《国际金融报》记者采访时表示，公募reits将提高我国实体经济直接融资的比重，比较有效地降低存量房地产的杠杆负债率。

从三个参与主体来看，姚慧分析了公募reits发布的积极影响:

对新基础设施各投资主体(各级地方政府、地方政府融资平台、大型国有基础设施公司等)来说，公募reits的上市提供了良好的资金退出渠道，加快资金周转，降低投资主体债务水平，特别是降低地方政府负债率，提高财政或公司持续投资能力

对投资者，特别是个人投资者来说，公开募集reits提供了一条以微薄的金额参与高质量实体资产投资的新途径。 此外，美国经验表明，reits与股票、债券、商品等其他金融投资产品相关性低，长期收益率稳定，对进一步改善投资组合有积极意义。

对基金企业来说，公募reits与现有公募基金有很大不同，它是一个新兴的商业行业，挑战巨大，机遇也巨大。 据统计，中国库存基础设施库存规模超过100万亿元，只有将其中的1%资产证券化，才能支撑万亿规模的基础设施reits市场。 能否在该行业获得先发特征，有可能改变江湖在公募基金资本管理领域的地位。

市场潜力很大

reits起源于20世纪60年代的美国，在过去的几十年中迅速发展。 截至年底，美国公开募集reits市场规模约1.3万亿美元，约占gdp规模的6.5%。 按这个比例推算，中国公募reits市场规模将达到6万亿元人民币。

此前中国市场尚未推出reits制度，但基于市场的迫切诉求，市场机构通过债权类reits模式进行了有效探索，目前深沪交易所共发行类reits产品约4000亿元。

我国还没有真正意义上的公募reits，鹏华是国内较早开展reits业务研究的基金企业。

年，鹏华美国房地产证券投资基金成立。 这是中国公募基金投资海外reits产品的破冰之举。

年，鹏华前海万科reits成立，以深圳前海地区高质量商业地产为基础资产，面向公众募集在深交所挂牌交易，大大增强了产品流动性，也是国内首个符合国际惯例的公募reits产品。

那些资产适合发行基础设施公开募集reits吗？ 鹏华基金认为，遴选公募reits的基础资产应遵循三个基本。 一是为了更好地符合投资者的权益投资风险溢价要求，基础资产必须具有较高的收益率。 二是基础资产需要长期稳定的现金流。 三是基础资产市场化，权益没有缺陷、可转移性、法律隔离。

基于上述，适合开展公募reits的大类基础设施有5g基站、城际高铁和城际轨道交通、新能源汽车停车场/充电桩、大数据中心、产业园区、工业物流园区等，基本涵盖大类基础设施。

难点还没有弄清楚

虽然市场潜力巨大，但在现有框架下，公开募集reits投资存在诸多难点。

外部方面，国内对reits的法律体系和发行、上市、交易等细则还不完善。

姚慧指出，与美国成熟产品相比，目前国内现有的同类reits产品主要有三点不同:一是实现了基础资产的份额切割和募资化；二是实现了基础资产的实际销售，破产隔离；三是实现了税收中性。

该通知标志着剪切份额和公募化的实现，为了实现资产的实际销售和税收优惠，通过相关法律体系的进一步完善，相信今后将成为可能。 姚慧说。

目前，reits级普遍使用资产证券化( abs )产品的结构化模式，风险较大的二级产品由发行公司持有，优先级产品发行于市场，市场投资者只能获得固定的收入，不参与房地产增值收益，也不承担房地产价值的风险

姚慧认为，只有打破结构化模式，摆脱主体信用依赖，快速发展真正的权益型reits，才能体现实际价值。

另外，我国税制在reits运营、持有、退出的各个环节税收沉重，存在重复征税的弊端。 因此，有必要建立和完善符合中国国情的reits税收中性政策体系，提高公募reits的收益率水平，调动投资者的积极性，使其迅速发展。

在内部，需要招募reits制作新的物料管理产品，新建其设立和运营的一系列外部和内部的规章制度和流程，风险防范和投资者教育是重点。

姚慧表示，公募基金经理的主要内容是筛选能够提供稳定现金流的基础资产，以合理的价格提供给合适的投资者，这是基金运营过程中始终严格控制风险、保护投资者利益的首要关键。 其中，为reits基金选择合适的投资者和投资者教育是不可缺少的。

总之，作为与现有公募基金差异较大的公募reits，储备熟悉该行业的人才可能是目前各基金企业需要考虑的主要问题。 姚慧认为，在法律法规完善的前提下，公募reits将迎来真正快速的发展，机会总是喜欢做好哪些准备的人？ (蒋金丽)