财讯：物业股上市必涨神话破灭 领域竞争进入白热化

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房地产上市的神话崩溃了。 9月以来，港股房地产板块整体向下调整，碧桂园服务等多个明星股纷纷返绿，新上市的第一服务直接发行，令投资者大跌。

房地产板块在上半年很流行，在疫情的冲击下赢了大盘。 越来越多的房企闻风而起，纷纷分拆上市其房地产企业，其中不乏体量小、竞争力不强的迷你型公司。

在三家红线融资新规的背景下，房企正在精准地进行低负债算盘，但资本市场都买不到账。 业界普遍认为，随着房地产股投资价值回归理性，板块整体市盈率下降，中小企业也处于被市场吞噬的境地。

不动产股票一定会打破神话

截至去年的房地产上市趋势中，只有两家企业上市，第一服务是其中之一。

10月22日，第一服务在港交所上市，开业价2.0港元，比发行价下跌18.7%，当日收1.76港元，跌幅达26.67%。 上市第二天，第一服务股价继续下跌，至报股价下跌1.51港元。

在近两年的港股资本市场上，物企股价暴涨屡见不鲜。 由于这家新上市公司低于发行价格，投资者对房地产股票的行情抱有怀疑。 港股新红利的时代会结束吗？ 股东直言不讳地说，发行者过高的估值，却被市场用脚投票了。

第一服务注册成立于年，前身是现代运营商两家企业——第一房地产和第一人居。 年，主营物管业务第一房地产，以及主营绿色人居第一人居分别从新三板退市，准备转战港股。

鱼龙混杂的房地产套餐，第一服务规模还很小，去年该企业年收入6.24亿元，净利润8386万元。 截至年5月22日，第一服务总面积1500万平方米，根据各房地产企业的报告数据，在上市房地产企业中排名倒数第四。

上述业绩，还是母公司培养的。 股东招股书显示，过去3年，来自第一服务控股股东的项目收益比例分别为93.7%、88.2%、87.9%； 截止到2004年4月，约8成的企业在管理面积上从现代运营商那里获得。

在业界，房地产企业估值高的企业大大高于房地产母公司，其背后的资本期待着这一新生路线和成长性。 在小房地产企业，背后的开发商规模也不大，资金紧张。 这是因为很难支撑高评价。

然而，去年上市的小件企业如鑫苑服务，上市当天股价超过7成，是一家不知名企业，但第一服务在市场上受到冷遇。 投资者坦率地说，这表明了上市时期的重要性，现在正是物管热浪退潮的时候。

股价的下调和破产证明投资者更加合理，至少与过去的大环境相比略有变化。 最近，必须防止一些物质企业质量不高、利润空间过窄等问题，这容易影响整个领域的评价。 易居研究院智库中心的研究负责人严厉跃进地说。

退潮时，除了第一服务外，近期推出的优质商品房服务，上市当天也仅上涨3%，报收10.36港元。 优质的企业服务是少数先于集团房地产板块实现资本化的物质管理公司，但并未享受到资本热浪。

目前，香港证券交易所共有约10家房地产企业，其中不乏大型房企旗下企业。 例如10月26日，融创中国公告称，融创服务通过香港证券交易所审理，将在短期内在香港主板上市。

富途证券认为，房地产板块多只股票估值居高位，同质化新股大量上市，市场供给大幅增加，板块整体估值中枢下行。 可以投资的同质化目标大幅增加，投资者当然不希望高价。

虚高的评价值开始召回

不仅新上市公司开始受到冷遇，近2月，多名明星的房地产股纷纷反哺，降幅超出市场预期。 近日，港股房地产板块整体大幅回调，不少房地产股回调幅度达到20%~30%。 富途证券指出。

市值居首位的碧桂园服务，在8月底股价达到56.50港元的高点后，一路下跌，10月下跌态势更为剧烈，报股价下跌至45.1港元，当日下跌3.32%，跌幅两成。

位于市值百亿以上阵营的物企，近两个月资本市场表现同样不佳，雅生活、保利房地产、绿城服务、招商剩余、中海房地产、永升生活服务、新城悦服务等企业股价纷纷下跌。

保利房地产从8月开始股价下跌，3个月内股价超过3成，报收52.85港元，当日下跌3.65%。 迄今为止股价涨幅领先的永升生活服务近两个月下跌了两成以上，目前报告为12.98港元。

市值在50亿~100亿之间的蓝光嘉宝服务、时代衣领里、彩色生活、市值在50亿以下的滨江服务、南都房地产、奥园健康等企业，同样无法守住地盘，股价下跌情况更加剧烈。

最近，相关房地产股股价下跌，第一是资金收益回升，未来还有几个这样的企业ipo，新股估值更低，小型股和增长缓慢的企业短期内股价可能会表现不佳，输给大市。 银河联昌在考虑。

板块泡沫明显，房地产股还是高质量的投资目标吗？ 事实上，市盈率是判断公司投资价值的重要指标，由于物质管理领域处于上升期，上半年房地产股市盈率几乎为40~50倍，招商剩余一度超过130倍。

这个评价水平有其内在的逻辑。 易居公司控股首席执行官丁祖昱认为，物业管理是一个几乎没有利息负债和应收账款的领域，轻资产的特点决定了其无重大资本支出、利润质量稳健、现金流状况较好。

但是，亿翰智库也表示，40~50倍的pe (价格电子，pe )在一定程度上清除了公司未来两年的业绩，估值确实很高。 随着未来上市热潮消退，投资价值逻辑回归理性，整个物管板的市盈率必然下降。

值得注意的是，9月以来，房地产股估值回调，当月平均市盈率约为3.4倍。 目前，碧桂园服务、招商剩余、保利房地产等的估值还在50倍左右，滨江服务、奥园健康、蓝光嘉宝服务等的估值在20倍以下。

虽然头部公司的规模在扩大，但服务场景下内生造血能力所占比例依然很小，智慧化建设仍然无法平衡投入与生产。 亿翰智库认为，投资者从热情中回归理性，对物质管理领域也有了新的认知。

领域竞争白热化

虽然二级市场逐渐回归理性，但新上市物企仍得到明星投资机构的支持。

8月13日晚，中国恒大宣布，该公司物业管理工作将引进235亿港元战术投资，以支持快速发展。 战术投资者名单包括中信、光大控股等央企、马云持有的云锋基金、红杉资本等投资基金。

上市的第一个服务，在股东排行榜上同样有鼎晖投资、新龙脉资本等机构的影子。 优质企业服务的推出引入了腾讯、京东、南方基金等9名基础投资者，此前接受审判的世茂服务也引入了腾讯、红杉资本等作为股东。

一级市场和二级市场的反差，实际上反映出资本对物管课程仍持强烈态度。

诸葛探数据研究中心拆迁师陈霄告诉记者，总体来说，房地产板块仍有很大的快速发展潜力，目前正处于领域快速发展初期，进入较大的快速发展和空间。 另外，其轻资产模式现金流稳定，负债率低，对资本市场更具吸引力。

富途证券直言，虽然短期板块遭遇大幅回调，但长期逻辑，即物管领域集中度和景气度有望持续提高，领域龙头市场占有率和业绩空间尚未见顶，看好具备稳固基本面和增长空间的龙头房地产股。

但是，小房地产面临的竞争将更加激烈。 上半年，中奥家管面积65.1百万平方米，比去年年底减少0.3百万平方米，不仅以管面积负增长填补业绩风险，还直接反映在资本市场上，股价下跌。

随着上市阵营的持续扩大，各大企业跑马圈地加剧，这种留给中小企业的快速发展空间逐渐减少。 亿翰智库表示，小型房企和独立三方物流企业尚未做好准备，需要寻找适合自身快速发展的服务行业，深入挖掘公司护城河，以免被领域淘汰。 (孙梦凡)