财讯：10月的狂欢开启楼市四季度序幕 这一节奏能否持续?

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这座上海楼市热度持续且强劲。

市场认为9月的数据达到高峰的时候，告诉了10月热浪可以再次上升一次。

10月，新房市场全市成交面积达到95.7万平方米，环比增长77.9%，出现多种爆破产品。 禄湾预约率899.2%，9人抢一间房。 龙天地集合了3715组预约，打破了上海市场维持2年半的新预约记录。

在热度不退的全年黄金期，在翘尾中迎来了收官，发色亮丽。

但是，申城楼市大失控是真的，分化严重也不是假的。

新盘的预约表现差异仍在扩大，由于马太效应，银十将成为少数派的狂欢，许多新盘只能成为陪衬。

1供给减少

据《国际金融报》记者不完全统计，10月，上海地区共启动26个项目取证，住房资源数量达到6921套，比9月上市的35个新盘8672套房来源明显减少。

从供给面积来看，8、9两个月连续供给100万方后，10月份供给回调，当月入市面积76.7万平方米，环比减少33.4%。

记者表示，10月新房市场的推送高峰期集中在月中。 上旬只发售了4个项目，最终预约不顺利，2个新盘的预约率不到2成，2个新盘由于预约数不足，所以没有公开锁定号码。 中旬推送节奏明显加快，14项上市，引发年度热盘蟠龙天地入市骚动。 下旬公布了8个项目，预约结果很好，只有一个新盘的预约率没有达到100%。

从地区来看，26个新盘分布在上海9个地区。 其中，闵行区大量发售5个项目，浦东新区、青浦区、松江区、崇明区各4个项目入市，宝山区2个，黄浦、奉贤和嘉定各1个。 徐汇、杨浦、静安、长宁、普陀区、虹口和金山7个区域本月暂时不供应。

此次入市的项目中只有两个位于内环内，分别是黄浦董家渡板块绿地海珀外滩和浦东陆家嘴滨江板块浦发壹滨江，两个热门话题度较高，尤其是绿地项目全年第三次加推和大户型入市，房价最上亿元。

圈内有花木板块的大华法拉利公园，是大华本月入市的两个项目之一，同期入市的是宝山区村板块的大华锦织四季。

中外环间出了此前多次开盘的古北金鹰府，位于闵行金虹桥板块。 剩下的22个盘子都位于外环外，如中集金地美兰城、万科西郊都、蟠龙天地等多个话题度高的项目。

2红盘的吸附力很强

供给量的减少不会影响预约端的热量。

据记者不完全统计，上海新房市场26个入市项目中已公开21个新盘，涉及房源数量5624套，获得9508套较有效预订，月平均预订率达到169.06%，继3季度3个月横盘后再次上升。

截至5月，上海市场新房预订率分别为66.92%、121.55%、153.72%、156.86%、153.08%和169.06%。

9508组比较有效的识别数背后的马太效应越来越强烈。

青浦徐泾板块蟠龙天地本月发布948套房源，受地域、交通及高性价比等特点的影响，项目收获3715组客户预约，打破了2年半来单一项目预约人数的最高纪录，当月入市。

最终，蟠龙天地识别率达到391.88%，为10月第三高，开盘当天基本实现清盘。

闵行2大热盘虹庐湾和保利锦上也于本月加势，再现了8月的入市盛况。

8月，华沟板块虹庐湾和浦江板块保利锦上相继发布328套和358套套房源，预订率分别达到259%和193%，开盘当天双双清盘。

10月，虹庐湾推出125套小高层和榻榻米产品，总价段在571万-1006万元/间，最终获得1124套比较有效的预订，预订率达899.2%，目前正在清盘。 保利锦上推出了与上层、洋房重合的3种产品类型，共402套，总价段在456万-1117万元/间，最终获得1412套预订，预订率为351.24%。 两盘千人的战绩也为当月的平均识别率提供了有力的支持。

这意味着上述3个项目吸引了6251组顾客参加预约，当月预约人数占近66%，几个红盘提高了当月整体预约率。

此外，内圈项目绿地海珀外滩和浦发壹滨江、中内圈项目大华菲勒公园、外圈项目9号公馆和新城千禧公园也取得了100%以上的识别率。

38个新光盘一起跑

66%的预订数被前三个红盘吸附，意味着其他18个新盘只能分给剩下的三成顾客。

在市场提倡的创纪录的认购率下，还有18个新盘跟着跑，成为了埋在高纪录之下的另一面。

16%、18.11%是桂鸿院、光明墅两个项目的预约率，也是10月份预约最短板，比金九最低超过三成的预约率要低得多。

位于外环外的两个项目推出了大户型别墅产品，闵行浦江镇桂鸿院是典型的高端豪宅盘，周边为上海桃花源、翡翠别墅同等档次项目，推出的310-382平方米院墅和194平方米的平层产品在区域内竞争。 光明墅位于崇明陈家镇板块，该板块当月东滩云墅、仁恒海、院两个项目上市，产品类型也以叠加、别墅产品为主，供应量大，区域内购买力不足，三盘中识别率最高者达到6成。

另外，3个新盘的认购率不到3成，4个项目的认购数不到一半，5个项目因认购数不足未公开。

记者发现，此前热度较高的项目也在10月份发生了雷击。

以大华锦织四季和中集金地美兰城为例，前者曾于今年9月位居宝山区销售金额和销售面积双首位。 后者今年9月成交案例数量达到698套，居上海大厦销售案例数量排行榜第三位。 但是，两者10月份的预约率都没有达到3成。

甚至市场传言，在大华下多次召开的项目朗香公园，由于对锦绣四季的认识不佳，一度延期，开发商试图申请更高的取证价格。 二是宝山项目，两者有一定的竞品性质，在朗香公园的开盘必然会分流到部分买家身上。

另外，还有识别率为56.52%的古北金鹰府和识别率为98.16%的万科西郊都，两个项目开始前的热度不低，但最终的识别率没有达到100%。

10月的狂欢拉开了楼市第四季的序幕，这个节奏能持续下去吗？

受国庆假期的影响，交易节奏被打乱，10月的成交量低于9月也出乎意料。 上海中原地产首席分解师吕文曦认为，此后还有双十一艺术节、双十二等促销活动，房企也积极参与，对销售有一定的促进作用。 但是，根据惯例，到了第四季度，他指出之后的成交很有可能是震荡下行。 (孙婉秋左宇)