财讯：房地产市场整体回暖 一二线城市率先复苏

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随着复工复业的持续推进，二季度以来房地产市场明显回升。 国家统计局数据显示，1-6月，全国房地产开发投资62780亿元，比去年同期增长1.9%。 商品房销售面积同比增长-8.4%，降幅比1-5月收窄3.9个百分点。 价格方面，6月70日大中城市房地产市场运行总体平稳，价格略有上涨，北上广深4个一线城市新商品住宅销售价格环比涨幅回落。 另外，从政策层面来看，部分城市房地产市场由于价格上涨，近期如深圳、东莞、杭州等地出台新政多次不炒房定位，维持市场供需平衡，维持市场秩序。

一线城市率先复苏

受新冠肺炎疫情影响，今年上半年全国房地产成交情况如何？ 国家统计局数据显示，1-6月，全国商品房销售面积为69404万平方米，比上年减少8.4%。 其中，住宅销售面积降幅最小，为7.6%； 商业住宅减少了20.7%；办公楼减少幅度最大，减少了26.5%。 销售额方面，1~6月全国商品房销售额为66895亿元，减少5.4%。 其中，住宅销售额下降了.8%，办公楼销售额下降了28.0%，商业营业室销售额下降了25.5%。

土地购买面积也在增加。 数据显示，1~6月比去年同期减少0.9%，降幅比1~5月大幅收窄7.2个百分点。 从城市来看，6月一二三线城市土地购买面积同比增长，特别是一线城市增长90.6%。

财信研究院副院长伍超明对记者表示，随着房地产融资政策边际放宽，后期土地购买面积增长率有望提高，但住房炒稳地价、稳定房价、稳定期房政策的诱惑，预计土地购买面积增长率有限、投资增长率反弹力度有限。

从供给来源来看，二季度以来的去库存进程也在加速，如库存销售比(待售面积与最近三个月平均销售面积之比)呈下跌趋势。 伍超明表示，一季度受疫情影响，商品房库存增加，但5、6月销售面积增速转正，库存去化加速，库存销售比从4月的5.3倍降至6月的3.2倍。

虽然库存的清除正在加速，但下半年还存在积压和滞销的风险。 根据上海易居房地产研究院公布的数据，截至上半年，全国100个城市新商品住宅存量47916万平方米，比去年同期增长6.0%，存量去化周期为12.8个月。

从整体上看，今年上半年住房存量优势表现为存量规模较去年同期上升，去化周期明显扩大，类似压力与疫情冲击大相关，未来营销市场仍面临诸多不明朗因素，需要防止这种压力在下半年持续。 易居研究院智库中心研究负责人严跃进在接受中国商报记者采访时表示，从上半年营销市场表现来看，一二线城市率先复苏，交易相对较好，三四线城市持平。

资金的状况得到了改善

上半年受疫情等影响，国内流动性相对宽松，房地产公司迎来融资窗口期，公司资金来源增速有上升趋势。

从住房企业资金状况来看，1-6月，房地产开发公司资金83344亿元，比去年同期减少1.9%，降幅比1-5月收窄4.2个百分点。 其中，国内贷款13792亿元，同比增长3.5%。 利用外资46亿元，比去年同期增长8.0%。 自筹资金26943亿元，比上年增长0.8%，以及定金26474亿元，比去年同期减少7.0%。 个人贷款13202亿元，比上年增长3.1%。

从资金来源的详细数据来看，6月其他资金(由个人贷款、定金和定金两部分组成，且定金比例约达7成)、自筹资金、国内信贷、外资利用增长率均出现反弹，国内贷款和自筹资金增长率为负吗？ 其他资金在房地产资金来源中比重最高，约占50%左右，因此对房地产资金来源的增速起着决定性的作用。 伍超明认为，年内其他资金将继续提高。 但是，从全国整体来看，房地产调控政策仍处于稳定的注意期，房企融资环境也不会大水泛滥。

进入下半年，随着债务高峰的到来，房企的债务发行力度也更大。 wind数据显示，7月以来，房企海外债务计划发行量达22只，计划发行规模达66.15亿美元，单月发行规模上涨3连，创2月来新高。 然后，国内地产债务发行也开始回到高位。 7月以来，国内房地产债务计划发行量39只，计划发行规模495.08亿元，发行规模创5月以来新高。

据华泰证券研报报道，央行关注点从短期保险增长向中期风险防范目标重新平衡，流动性最宽松的阶段已经过去，房价上涨有望平息，无论是销售方还是融资方，房企筹资都有可能弱化。 预计下半年利率水平下降空间将减少，从防范房地产金融风险的角度出发，各类低息资金进入楼市将受到管制。 严飞跃说。

控制力持续升级

7月以来，杭州、东莞、宁波、深圳等房价上涨的城市相继控制了新政。 其中，深圳出台的调控新政被认为是史上最严厉、最具风向标意义的，其政策主要包括限制销售条件升级、豪宅税和信贷紧缩、恶意抬高房价等。 杭州的控制主要集中在限售上，最典型的表现是人才购房要求5年内不能上市东莞的控制主要集中在限价上，即在取得认购证后10天内不一次性重复公开所有售房来源。 该地区新建住宅价格三个月涨幅不得超过10%，分批出售的新建住宅价格不超过前期同类住宅价格的5%。 宁波的控制涉及限购区域的扩大、地价的严格控制等多个方面。

调整商品住房限购年限等政策比较严格，可以抑制投资者通过落户渠道购买商品住房，缓解短期供需矛盾。 诸葛房数据研究中心高级拆房师王小嫱在接受《中国商报》记者采访时表示，事实上，多项调控收紧是市场过热的必然结果，房地产调控的关键词仍然是住房未炒，城市政策、房地产市场发展顺利。

严跃进认为，虽然一些城市的调控力度再次加大，但这不是市场最重要的矛盾和焦点。 从房企的思路来看，下半年加快销售，弥补上半年出现的销售赤字是最核心的文案。 当然，如果今后一个时期住房费等更加受到关注，将有助于减轻住房企业的库存压力。

进入下半年，在房内不炒、城市政策主基调下，市场过热的城市仍将跟进调控政策，但从总体上看，在全国开发经营指标增速未恢复到历史同期水平的背景下，下半年政策全面收紧的概率不大， 王81;说。 彭婷