财讯：多地调控新政连夜出 躁动”楼市将何从?

本篇文章4145字，读完约10分钟

深圳楼市调控新政落地后，长三角也纷纷跟上收紧步伐。

7月23日凌晨，南京七部门联合出台收紧9个楼市措施，照顾刚性购房诉求群体，保障无住房家庭购房诉求，填补离婚购房漏洞。 前一天，宁波也在工作。

记者观察到，宁波此次发布的新政与南京相似，也向无房家庭倾斜。 但是，相对于南京要求商品住宅项目为本市无户籍家庭提供每批30%以上的住房资源，宁波的倾斜力度更大，要求比例达到50%。

业内人士表示，深圳、宁波、南京等地相继调控新政是市场过热的必然结果，各项政策面临着当前楼市过热、投机诉求增加等问题。

南京:堵住假离婚的漏洞

宁九条对楼市有影响力，各具可比性，是对前段时间市场热度上升的冲击性反射，也是对过去的一点正常打补丁。

和深圳一样，此次南京新政出台前的市场上已经有相关传言。

7月23日凌晨，南京七部门联合印发《促进我市房地产市场顺利健康快速发展的通知》(以下称通知)。

根据上述通知，七部门为落实住房不炒、稳定预期，从土地、刚需、限购、热点楼盘、精装房、房地产中介、购房资格、房地产媒体及相关部门9个方面，联合出台了收紧楼市的措施。

南京房地产学会会长吴翔华表示，宁九条对楼市有影响力，都具有对比性，是对这期间市场热度上升的冲击性反射，也是过去稍显正常的补丁。

具体来说，土地市场严格实行限制房价、竞争地价的转让模式。 根据土地市场情况，加大住宅用地供给力，合理安排上市，优先满足刚需，稳定市场预期。 提高土地准入条件，建立热点地区住宅用地登记机构资格筛选机制。 这是为了改变多个开发商掠夺高质量地块的情况，不使土地市场过热。

和杭州新政倾斜住宅家庭一样，南京也要求优先保障本市户籍住宅家庭购买刚性住宅的诉求，商品住宅项目为本市户籍住宅家庭提供每批30%以上的比例的房源。 吴翔华认为，这有必要进行刚性处理，以免误伤摇号，将配给无住房者。 认为该规定对改善类，特别是高端改善项目影响不大，首要影响是刚需类项目，住房家庭在这类项目中摇摆的概率将进一步降低。

与许多城市为离婚买房采取金融限制不同，此次南京夫妻离婚，任何一方离婚之日起两年内购买商品住房，其自有住房复盖数按离婚前家庭总复盖数计算。

这意味着，从离婚之日起两年内，如果家庭名称没有房间，夫妻双方离婚后，可以购买第一套房。 如果家庭名有套房的话，夫妻离婚后，如果家庭名没有房的话，可以购买第一套房。 如果家庭名有两套房的话，夫妻双方离婚都没有购买资格。

与上面的政策对刚要类项目的影响不同，吴翔华表示，因假离婚而获得购房资格的漏洞被堵住，对改善类特别是高端改善类项目的影响较大，投资者比例较高的板块也受到较大打击。

买家遇到的线下售楼处说停售，但网上房产显示可售情况，新政也要求规范化，加强热点楼宇的销售管理，对于社会关注度高、拟购房人数多的热点楼盘，开发公司 评选结果已在现场公示，确认销售进度与南京网上房地产公示同步。 吴翔华表示，这项规定主要是比较开发商，以降低热点板块和价格下跌项目的热度，但其预判尽管有前面几个限制，但价格下跌项目的市场热度依然很高。

宁波: 50%新房倾斜无房家庭

宁波新政是前期楼市调控政策的完整性和细化，提高了购房和转让的门槛，进一步堵塞了人才引进等通道的投机炒作漏洞。

紧随深圳管制的不仅是南京，宁波也在祭奠楼市新政。 7月22日，宁波市住房和城乡建设局、自然资源和规划局发布了《关于进一步完善商品住宅销售行为，切实保障居民居住的通知》(以下称《通知》)。

关于购买资格，根据《通知》，宁波市海曙区、江北区、镇海区、北仑区、郑州区、奉化区行政区域内的无房家庭可以在市六区优先购买商品住宅，该住宅要求在取得不动产权属证书5年后转让。

没有住房的家庭还必须满足家庭成员之一拥有市6区户籍的要求。 或者最近3年内市六区连续缴纳了24个月以上的社会保险。 本人或配偶属于本市引进的顶级人才、特优人才、领军人才、拔尖人才、高级人才的。

比起南京，宁波要求房源对无房家庭倾斜的力度更大。

根据《通知》，符合市六区销售条件的住房项目或批次，开发商在公证机构监督下随机抽取50%以上可售住房的房源(按套数计算)，供无住房家庭优先购买，通过市房地产交易新闻服务网 本项目或批次发布套数、无住房家庭可选择的套数、购房意向登记的条件、途径等新闻，购房意向需登记约3天以上。

这项政策是对7月6日发布的《关于进一步保持和促进我市房地产市场稳定健康快速发展的通知》(甬建发〔〕56号)的补充，第一是保障居民自住的诉求，向符合条件的无房家庭倾斜。

上海中原地产首席分解师卢文曦指出，宁波楼市新政总体上是前期楼市调控政策的完整性和细化，新政在购房资格、转卖条件等方面提高了门槛，进一步堵塞了人才引进等通道投机炒作的漏洞。

智库研究负责人严跃进在接受《国际金融报》记者采访时证实，此次宁波政策至少有几点，限购只是一种形式，优购才是更深点需要考虑的文案。 宁波的限购政策比较有效地打击了各类炒股诉求，而此次限购政策，实际上保障了各类刚买的购房权益。 当然，正如优先购买的政策一样，包括限制销售政策的引入，防止了炒作的风险。 应该说宁波这个政策对库存去化过快的城市有借鉴意义，至少有助于减少应该购买的压力。 通过限购+优购政策的组合拳模式，有助于落实不炒房和支持合理住房诉求的政策指导。

楼市躁动诱导控制

市场躁动是调控出台的一大因素，此次出台调控的南京和宁波是今年以来楼市升温明显的城市。

根据中国指数研究院的数据，在百城房价排名中，今年6月，宁波新建住宅平均价格为17781元/平方米，环比涨幅1.33%，超过上海、杭州、嘉兴、南京等城市，涨幅居全国第一。

上半年，宁波土拍市场火热，118块经营性用地出让，总出让建设面930.4万平方米，出让金640.3亿元，楼面价6883元/平方米，平均溢价率30.84%。 其中，宅基地(含商住) 77件，总转让建设面718.2万平方米，转让金598.1亿元，楼面价8328元/平方米，楼面价同比上涨37.2%，平均溢价率32.31%。

6月份绿城拿下的郑州区jd07-05-08 (明楼地区)地块，楼价达到32520元/平方米。

宁波当地房地产经纪人向《国际金融报》记者表示，宁波楼市火爆并不意外，房价走势本来就有短期看政策、中期看土地、长期看人口的说法。

宁波去年实现gdp11985亿元，居全国第12位，仅次于南京。 同年，宁波常驻人口进一步增加到34万人，在全国主要城市常住人口增长排名中位居第四，仅次于杭州、深圳、广州。 去年年底宁波放宽落户条件，5月初宁波给予舟山户籍同城化待遇，也意味着越来越多的人口获得了宁波户籍。 即使大量外来人口涌入，也会产生巨大的运营商诉求，进一步促进房地产市场。

因此，上半年宁波楼市量齐高，一片火热。

南京楼市上半年的升温一点也不亚于宁波。

根据国家统计局公布的数据，4-6月，南京新房价格环比涨幅分别为1.8%、1.2%、1.0%，其中4月环比涨幅居70个大中城市之首。 该区间比去年同期分别上升4.5%、5.0%、6.1%，呈逐渐上升趋势。

据南京网上房地产数据显示，即使受疫情影响，今年上半年南京新房(含六合、溧水、高淳)成交量达到35269套，认购41360套，去年同期成交量上涨3.5%，认购量上涨8.4%。 在成交价格方面，南京一季度整体成交均价企业稳定在25641元/平方米的高位。 其中，6月南京新房预订量达到11306套，成交7918套，环比预订量上涨19.6%。

然后，南京又出现了万人颠簸的爆炸场面。

5月底，位于江北核心区的江畔都上城项目摇号清册出炉，共有11890组收获有效报名，其中992组参与67组人才摇号，中签名率约6.8%； 10898集团参与了156套普通房源的摇号，中签率只有1.4%。

江畔都上城的报名系统，也有消息称报名人数过多一度瘫痪，万人摇着拨号盘的名字走。

江畔都上城上次加推是去年12月，共发售492套房源，均价30500元/平方米，陪同人次超过5000人，中签率仅为8.5%，据了解，开盘当天所有房源售罄。

此次价格较前期平均价格上涨约807元/平方米，但仍有近1.2万人报名。 这也是南京今年第一个万人颠簸的项目。

不仅如此，南京溧水万达广场的价格也超过3000元/平方米，同样有很多买家报名签名，中签率低至16.6%，系统也一度无法提交。

有望抑制房价的暴涨

这些新政都有利于落实住房不炒房政策指导，保护刚性诉求，打击炒房现象发挥重要作用，促进房地产市场稳定健康快速发展。

这样严厉的监管政策，会影响当地的房价吗？

58安居客房地产研究院首席拆房师张波认为，这两个市的新政对短期房价的稳定起到一定的作用。 此外，在深圳、南京、宁波多楼市政策相继升级的情况下，张波判断，三季度有越来越多的城市跟进，特别是万人震荡和房价上涨过快的城市。

诸葛找房数据研究中心高级拆房师王小嫱也表示，从政策重点出发，此次南京新政大力支持购房刚性需求的诉求，完善了购房限购政策，同时严格限制了未来房价。 宁波政策的亮点是，在原有限购升级的基础上，保障无住房家庭的购房诉求，5年销售和房企供应房源在50%以上，供需两端均有力量。

王小嫂表示，上述两个新政都执行不炒房政策指导，对保护刚性诉求、打击炒房现象具有重要作用，推动市场稳定，遏制当地楼市投资性诉求，从房地产市场目前过热回归稳定合理性，推动健康快速发展

卢文曦认为南京、宁波新政主要倾向于规范市场秩序，假离婚等实际上对市场正常交易有干扰成分。 从效果上看，价格短期内不太容易下降，但首先要控制成交量，减缓房价上涨速度。

值得注意的是，除南京、宁波和深圳外，7月以来，杭州、东莞、郑州、内蒙古等地相继出台楼市新政，调控收紧已经成为趋势。

那么，继深圳、宁波、南京之后，下一个跟进的会是谁？

对此，严跃进指出，一些城市房价上涨过快，违反了稳定房价的导向，也违反了不炒房的政策导向，后续其他房价不稳定、房价上涨过快的城市仍将出台政策。 但他指出，控制收紧其实还是很少的一部分，越来越多的后续需要积极去库存。 的政策方向，不要盲目收紧，仍然要确保市场交易的活跃性。