财讯：随着蛋壳事情仍在不断发酵 租金贷市场走向何方

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蛋壳的事情还在发酵，房东、租客、金融机构、蛋壳之间的矛盾正在加剧。

经济注意报记者从蛋壳的许多房东和租客那里获悉，许多房东与蛋壳公寓解约，同时以停水停电为理由要求租客搬出。 租户，特别是使用租赁贷款产品的租户陷入了困境。 被房东赶出去或者偿还银行贷款。

随着长租公寓爆雷事件的持续，租赁贷款模式也受到了折磨。 金融领域的人认为为房屋租赁提供信用支持本身没有问题，但是租赁市场需要规范。 必须由出租公寓机构为他挪用租金，隔离出租公寓的行驶风险，保护出租人和房东的合法权益。 租金贷款这种产品很有生命力。 此外，加快住宅租赁信贷产品的良性创新，直接面向租赁人、流程、价格优良的信贷产品，更好地满足市场诉求。

租客的困境

今年8月，与王租房的深圳龙华蛋壳公寓合同到期已有一年，使用的是租赁贷款产品。 前几天，这间公寓的房东说，蛋壳没有向房东交房租。 房东和蛋壳解除了合同，他也要求尽快搬走。 不这样做的话，会停电的。 根据王和蛋壳的客户服务信息，他可以和蛋壳解除合同，但不能解除贷款合同。 即使他离开公寓，也意味着要偿还银行。

现在蛋壳被曝光资金问题，采用贷款的租户陷入困境，被房东赶出去，二是还银行贷款，而且很多租户还有大半年合同到期，最极端的是刚签了一年贷款合同，搬到公寓后几天 王先生告诉经济注意新闻记者。

公开资料显示，蛋壳公寓成立于年，是提供租赁生活的资产管理和居住服务平台。 截至年3月31日，蛋壳公寓进入全国13个城市，运营公寓数量为41.9万套，比上年增长46.8%。 其中，北京、上海、深圳3个城市运营的公寓数量为20.7万套，其他城市为21.2万套。

面对租房者被赶出去的情况，中国银行法学研究会理事肖飒向经济注意报记者表示，针对房东被赶出去的行为，为了保障房屋的稳定性，下一租户将向租房者(房东)支付承租人(蛋壳公寓)支付的租金和违约金 其二，与金融机构的租赁贷款相比，以合同中承租人未履行租赁义务为前提，承租人无法对抗金融机构的还款要求，因此承租人根据租赁合同的约定及相关法律法规向承租人退还部分租金、支付违约金，甚至合同的违约赔偿金

因为事情有两个合同。 一个是房东和中介，另一个是中介和租户。 只能约束合同双方，房东只关注是否收钱，不收钱可以解除合同，房东有权不支付租金解除合同的租户和中介之间的合同不能约束房东。 因为房东没有参与，但是租户向房东支付了相应的金额后，可以向中介提出索赔。 肖飒就此说道。

王和这样的处理方法，除了每月的贷款外，还面临着蛋壳无法偿还租金的风险，觉得太合理了。

11月16日，蛋壳公寓在回答媒体提问时表示，企业目前面临资金困难，但积极解决租客、房东等问题，蛋壳公寓承诺绝不退让。

今年4月，根据浙江省杭州市下城区人民法院判决的民事判决书，遇到租赁公寓纠纷问题时，法律支持租赁人的正当权益。 在本例中，原告房东a于年6月10日委托南京乐伽商业管理有限企业(以下简称乐伽企业)进行经营管理。 之后，乐伽企业转借，被告租户b租赁。 那年8月7日，乐伽企业宣布经营不善，无法履行合作，9月30日与房东a解除了合同。 在这种情况下，房东a从乐伽企业收到2700元押金后，以未收到相应房租为理由，将租户b从其家中搬走。 由于租户与乐伽企业签订了“住宅租赁合同”，在合同约定的租户期间，租户支付了住宅租金，房东a要求搬迁租户b也没有得到法院的支持。

在江苏省宿迁市中级人民法院发表的房屋租赁合同纠纷二审民事判决书中，法院也支持了出租人的诉讼请求。 重庆道伦律师事务所律师马鸣认为，作为承租人，在签订合法比较有效的房屋租赁合同后，正常支付房租，有权要求管理中介和房东继续履行房屋租赁合同。 房东拒不履行房屋租赁合同的，房东违约的，承租人有权要求房东承担违约责任。

租金贷款争论

记者了解到，蛋壳公寓租金的收取有两种方式。 一是不贷款。 这样的方法只能选择季付、半年付、年付。 第二种方法是用贷款支付房租。 蛋壳合作金融机构是微众银行，租客不重复预付房租和押金一年。 这一年的房租由微众银行支付给蛋壳(蛋壳可以利用这笔资金扩大规模)。 然后，租户每月偿还微众银行贷款，蛋壳按月(季度)支付租金。 财报显示，-年前9个月，蛋壳公寓采用租金信贷的份额分别达到91.3%、75.8%和67.9%。

第二种模式叫做租金信贷。 该模型主要用于解决租户不一次性重复支付大额租金的难题。 各大城市房租的普遍使用推着几种支付模式，再加上中介费，房租已成为许多年轻人无法承受的沉重。 王先生告诉记者，用房租贷款比较便宜，管理费也比较优惠，所以可以召集很多人按月支付。

但今年9月，住建部发布了《住房租赁条例(征求意见稿)》，确定不得提出租赁贷款。 即房屋租赁公司不得以隐瞒、欺诈、强制等方式要求承租人采用房屋租赁贷款，不得以租赁优惠等名义诱导承租人采用房屋租赁贷款，房屋租赁合同中不得包含有关租赁贷款的内容。

11月16日，蛋壳曝光问题后，微众银行向租赁费用租户强制转移租赁人，可以登录微众银行租赁费用公众号，回复新闻登记，银行尽快核实，协助处理租赁纠纷。

蛋壳爆雷事件并非孤例，此前杭州友客公寓、杭州巢客公寓、上海岚越公寓也发生过同样的问题。 随着租赁公寓暴雷事件的持续，租赁贷款模式也受到了折磨。

一位华南股票银行家向经济提醒报记者表示，租金贷款的风险是租赁公寓租金资金的占用，即出租人的年付、房东的季收，剩下的预付租金由长租公寓机构占有，因此长租公寓的经营风险可以传导给出租人和房东， 为了处理这个问题，必须禁止租赁公寓机构为他挪用租金，隔离租赁公寓的行驶风险，保护租赁人和房东的合法权益，租金租赁这个产品是没有生命力的。

为了规范租金信贷市场，中关村网络金融研究院主任董希溪研究员也提出了自己的建议。 他为房屋租赁提供信用支持本身没有问题，但租赁市场需要规范化，这涉及很多方面。 首先提供租赁贷款的平台是合规的平台，需要具备信用业务资格。 其次产品本身要合规，信息费透明，完善新闻发布。 再次，金融机构要加强相关业务的排查和规范，不向野蛮生长的租赁公寓运营商提供资金支持。 慎重选择合作对象，不与无资质贷款平台合作，不得外包审计、风控等业务。最后加快房屋租赁信贷产品良性创新，直接面向租赁人、流程、价格优良的信贷产品，更好地满足市场诉求。

针对租赁贷款的风险规制，各地监管也出台了相关政策。 11月13日，重庆多部门发布《关于加强房屋租赁公司合规经营实施住房租赁资金监管的通知》。 房屋租赁公司应当在主城中心城区范围内的商业银行开立唯一的房屋租赁资金监管账户。 开设的账户不可以接受现金。 不得筹集其他性质的资金。 承租人支付的房租要存入监管账户三个月以上。

11月17日，深圳住建局发布的《深圳市住建局关于切实规范住房租赁公司经营行为的紧急通知》指出，以非法占有为目的，在签订、履行住房租赁合同的过程中，采取虚构事实、隐瞒真相等欺诈手段，欺骗对方当事人的财产。

(应回答者的要求，国王和假名)