财讯：长租公寓市场高速发展 怎么破解长租公寓平台经营模式之困

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网络平台有新闻特点，而且有可能利用技术和人为因素加剧新闻壁垒和新闻鸿沟，要警惕平台滥用新闻特点，与实体经济深度融合时异化的风险，监管部门要慎重 必须实质性提高管理能效，防止网络平台经济加快国民经济快速发展，并防止其伴随风险的发生。

最近，长租公寓发生雷电爆炸，引起社会各界的关注。 最高人民法院副院长杨万明12月4日在回答国务院信息办公室举行的记者提问时确认，有关地方和部门正在依法解决。 一旦此案进入司法程序，人民法院将严格依法审理，以事实为根据，以法律为标准，依法保护公民、法人的合法权益。

长租公寓平台经营模式的困

据报道，迄今为止全国相继出现爆雷长租公寓超过170家。 分布式长租住宅平台运营模式的本质是，在市场上寻找零散的房源，与房东协商后，对房屋进行一定的解决改造，然后租给目标出租人，健康快速发展的情况下，应以租赁差价为盈利来源。 但是，目前租赁公寓市场实际上呈现出了高收入低支出、长收入短支付的运营模式，期望通过这种方法能够获得市场地位，并在此基础上提高相关服务质量，增强客户粘性，强化市场地位，逐步提高市场竞争稳定。 但是，在目前没有实现盈利的时候，这种模式很难继续下去。

如下图所示，分布式长租住房平台的运营模式是:第一步，在找到意向房源后，平台与房东签订《财产委托管理服务合同》，管理房源，使房东定期(按月或分季度)持续增加的利润。 第二，平台对改造后的公寓进行挂牌，就租金和相关管理费用与意向租赁人协商，达成协议后，双方签订《房屋租赁合同》。 如果是健康租赁公寓的快速发展模式，到目前为止，很多法律关系必须是固定的，平台作为租赁人通过租金差价实现盈利，或者作为经纪人(现在的合同法中称为经纪人，民法法中称为经纪人)支付的中介。

另一方面，由于租赁公寓市场的高速发展，第一步，为了在各平台之间扩大市场，提高自己平台的市场份额，获得一定的市场力量后，可以提高对出租人的租金，降低房东的房产租金。 这是因为，在前期住房资源有限的市场条件下，各平台将采取高价战略抢占房源市场。 据报道，在长租公寓快速发展的时期，各平台一般以高于市场正常价格的20%~40%实现房源抢夺，为了抢夺房源，提高市场占有率，采用了较低的租金价格，从而吸引了租客，即高进低出

为了缓解高入低的价格战略和自身从事房屋改造、物业管理、业务快速发展等运营价格的资金压力，出租方鼓励不要一次性支付长时间(一般为1年)租金费用(租赁定价采取租赁期越长平均月价格越低的定价战略) 另外，平台为了避免租客一次性重复支付高额长时间租金费用，引入第三方银行开展租赁贷款业务，让租客在银行进行融资，银行可以一次性不重复地向平台支付融资资金。

长租住房平台通过期限错配的方法实质上控制了大部分租赁资金的采用，从而实现了市场的扩大，第三方银行的引入也使得房屋租赁业务出现了金融衍生品的特点，过高的杠杆比例填补了爆雷的高风险。

事实上，目前各长期租赁公寓平台的运营在这个过程中并未盈利。 其招聘资金是未来应向房东支付的长期资金透支，现期资金缺口必须由新进入出租方的租金填补。 如果不能实现房屋租赁业务的运营利润，这种模式也会用低租金高利润、稳定信用的表象掩盖庞氏骗局的本质，还会欺骗租客、房东和银行。

年初全球疫情影响下，租房客户暴跌，资金缺口加剧了各平台脆弱性的暴露，这是这种运营模式艰难的必然结果，将风险转嫁给了租客、房东、银行、社会。

长租公寓经营中房东租客的困

目前，租赁公寓租赁贷款的租赁模式比例过高，大量租赁贷款业务的出租人一方面需要继续向银行偿还贷款，另一方面面对房东归还房屋的要求，矛盾不断，因此目前正在以法律视角调查三方关系。

出租人与银行之间建立借款合同关系，借款目的是支付出租人与长租公寓之间的房屋租赁合同约定的租赁费用，因此出租人与银行签订合同后，银行从未履行约定贷款给长租公寓的主要支付义务，对出租人来说，法律上规定 出租公寓目前无法履行出租合同下对出租人提供住房居住和服务的义务，但基于合同的相对性，不影响出租人与银行之间借款合同的效力。 因为该出租人在租赁公寓违约的情况下，应当继续履行对银行的还款义务，但是可以向平台经营者要求返还租金和赔偿违约损害。 借款的合同关系，一方面是现实中的出租人在支付租金费用，另一方面是受到要求房东搬出去的真正痛感，进一步加剧了出租人和房东之间的矛盾。

出租人与房东之间的法律关系，目前有两种争论的观点:一是出租人与房东之间必须直接建立房屋租赁合同关系二是出租人与房东之间没有直接的法律关系，两种观点的分歧是房东与平台之间的“财产委托管理服务，

第一种观点认为是因为房东和平台之间签订了财产委托管理服务合同。 (1)为了确定合同名称为委托合同，双方必须成立委托代理关系(2)平台作为房东的代理人，与出租人之间建立的房屋租赁关系的法律效果应由被代理人的房东承担(3)平台进行 另外，平台与出租人签订的《房屋租赁合同》中，房东为产权租赁人，平台只作为房屋托管机构，因此平台只作为房东的受托人，与房东为委托代理关系，出租人与房东之间存在房屋 此时，出租人履行支付租金的主要支付义务，房东无权清算出租人，房东无法从主机单位取得租金的，属于房东与平台之间的合同纠纷，房东必须要求平台履行租金支付义务 从这个角度看，平台作为代理人与出租人签订的房屋租赁合同，直接约束作为被代理人的房东和出租人，出租人履行支付租金的主要支付义务的，房东应当履行提供房屋采用权的主要支付义务。

但这一观点仍存在明显缺陷:合同性质应以合同为准，即使房东与平台之间的合同名称为财产委托管理服务合同，双方也不应据此成立委托代理关系，应以合同约定的实质性副本为准

首先，考察合同，双方合同约定平台作为房东不动产的独家代理，从事运营和租赁活动，但双方主要约定: (1)平台定期向房东支付租金。 房东和平台之间成立委托代理关系的，房屋未发生实际租赁关系的，平台作为被委托人没有向房东支付租金的义务，该约定的本质是平台出租房东的房产，定期支付租金。 (2)平台约定在特定期限内不支付租金的，房东享有单方解除权，单方行权可以直接解除合同，合同解除后平台没有经营租赁房屋的权利来源的，应当归还房屋。 如果双方是代理关系，房租租赁关系发生在房东和租客之间，平台无权允许房东单方面解除租赁合同。

其次，通过对实际运营模式的考察，平台定期以高额租金向房东租房，然后根据相应的市场价格将房租给租客。 平台仅作为代理人，房屋租赁关系直接发生在房东和出租人之间时，根据合同的相对性，租赁合同的第一副本应在房东和出租人之间达成一致，除了作为合同首要标的物之一的租赁住房条件外，关于租赁合同也应与房东签订 即出租人支付租金的金额必须与房东支付租金的金额相同。 但运营的本质是平台和房东、租客各以两个价格约定，与双方各自形成租赁合同，实际运营模式也表明平台的本质是租客而不是代理人。

最后，在某头部平台的官网介绍中，确认了所有房源与出租人签订了长时间租赁合同，保证了出租人居住的稳定性。 平台的真正意图是与房东形成租赁关系，不是代理关系，而是房东允许平台租赁。 平台与房东之间合同的实质性关系应当认定为房屋租赁关系而不是委托代理关系。

实践中一点裁定书也赞同这一观点，受案法院认为房东与平台之间的合同名称虽为委托合同，但实际上应是房屋租赁合同。 据此，平台与租客订立的房屋租赁合同是一项新合同，实际房东与租客之间没有直接的法律关系。 因此，这些裁定书认为，平台违约后，房东有权行使单方面解除权，收回房屋的开采权。 结果，出租人一方面需要返还租金，另一方面面临房东要求清算的处境，房东和租客都是受害者，这种矛盾是平台双向违约造成的，房东和租客陷入了困境。

对长租公寓经营困境的反思

目前的出租人、房东、有可能承担放贷风险的银行，甚至在长期租赁公寓平台运营过程中进行资金垫付的公寓改造工程人员、运营维护工人等群体，其核心依然是平台本身， 各方只能要求平台承担相应的违约责任和损害赔偿，平台资金枯竭也无法承担相关赔偿，最终的风险将转嫁到社会上，相应的损失也将由个人独自承担。 现在必须吸取更多经验教训，以免平台犯困或再次出现。

1 .回归合理性，规范公司实施可持续快速发展模式。

长租住房平台睡眠的首要原因是平台实施了高收入低支出、长收入短支付、租赁贷款业务占比过高的不可持续的快速发展和扩张模式，高杠杆比率下公司承担了风险能力的暴跌，因此平台的爆雷也是疫情冲击的偶然造成的。 对此，年12月，住建部主要由6个部门联合印发《关于完善住房租赁市场秩序的意见》，确定住房租赁公司的租赁收入中租赁贷款金额不得超过30%，超过比例的应在2022年底前调整。 今年9月住建部发布了《房屋租赁条例(征求意见稿)》，禁止房屋租赁公司提供金融产品服务、借入信贷资金、强制承租人采用租赁贷款等行为。

相关政策的出台旨在加强对住宅租赁市场高速发展带来混乱的监管，规范住宅租赁市场的合理性，引导相关公司实行可持续快速发展模式。 而且，目前新冠肺炎疫情仍处于全球加速上升的态势，存在全球市场乏力、供应链风险应对能力弱的客观情况，公司自身还要进行业务管理、财务管理、合规管理，规范公司行为，是否持续？

2、谨慎监管，警惕平台公司运营异化风险。

网络平台有新闻特点，而且有可能利用技术和人为因素加剧新闻壁垒和新闻鸿沟，要警惕平台滥用新闻特点，与实体经济深度融合时异化的风险，监管部门要慎重 必须实质性提高管理能效，防止网络平台经济加快国民经济快速发展，并防止其伴随风险的发生。

长租住宅平台在标语中指出，数据驱动快速发展、网络科技平台等理念无疑已成为数字经济快速发展的新常态，长租住宅平台的本质是网络平台在线技术+租赁住宅线下 网络平台是海量数据新闻的摘要，网络平台与实体经济的深度融合是未来快速发展的必然趋势，平台通过采用新闻优化资源配置效率，加快经济快速发展速度，加快实体经济规模 目前长租住宅发生纠纷的主要原因，也是平台利用了租客与房东之间的新闻不对称，在期限错位的情况下过度使用沉淀资金，资金来源不足时迅速破裂。

我国p2p领域最初的运营模式如图2所示，p2p平台进行了贷款双方的新闻中介，用网络平台技术实现了便捷的民间借贷，促进了资金融通，但随后如图3所示，产生了异化，许多平台 异化的p2p运营模式和长租公寓高入低出、长收短付的模式共性都是平台新闻不对称的特征，通过运营模式构建资金沉淀，通过平台控制打造另一部作品。 经过几年的实践，年11月中国的p2p平台全部被清除，异化平台的不良影响最终导致了这种平台一律被禁止的状况。

因此，网络平台+实体经济融合迅速发展，在鼓励公司健康、可持续、快速发展的基础上，监管部门结合近年来市场上出现的多种事情，逐渐提高监管能力，不放一管则乱、持谨慎态度。

(陈兵系南开大学法学院教授、司法与社会研究中心主任)郭光坤是南开大学法学院硕士研究生、司法与社会研究中心的研究助手)。