财讯：融资紧缩开发商资金危机项目停滞 金融机构被动“债转股”项目难推进

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由于本轮房地产调控持续多年，融资环境持续高压，加上宏观经济压力，房地产领域洗牌重组已经风生水起。

现在明显感觉到领域门槛大幅提高，有点中小企业玩不起了。 一位房地产经纪人对21世纪经济报道记者说。

今年以来，人民法院网公告的房地产开发商破产文件已有500多件，部分重叠，但同时许多破产案件始于更早时期，但与口径相比，这一数据维持在高位，去年全年有450多件。

鉴于房地产领域的高资金周转、高负债属性，领域洗牌面非常广。 一方面涉及众多买家，另一方面也涉及多家银行、信托等债权机构，甚至通过结构化设计的私募股权、信托产品、资管计划等融资形式，涉及众多个人投资者。

据21世纪经济新闻记者报道，近一两年来，多家信托企业不得已接管热刺，被动债转股，成为大量房地产项目的股东。

但是，金融机构不是开发商，房地产项目的处置和管理不是业务能力之所在，在接管项目所有权后，进展出乎意料。 但是，对于客户，交付购房款后再交房是很遥远的。 可能会产生各种矛盾。 不仅如此，在这一过程中，房地产交易过程中的制度脆弱性也暴露无遗。

开发商的资金危机项目一直停滞在房地产开发领域，项目所在的地区是市场判断其价值的重要考虑因素之一。 但是，在严峻的资金危机面前，位置更好的项目也可能成为问题。 最近，上海地区许多购房者向21世纪经济报道记者报告说，某地区特色项目存在问题，位于上海浦东御桥板块，临近中环。

据一位购房者介绍，年4月与上海海东房地产有限企业(以下简称海东房地产)签订购房意向合同，该开发商在上海颐胜云景苑项目期间购房，年6月支付7成房费，共计500多万元，正式与海东房地产在线签订销售合同

随后，海东房地产母企业三盛宏业集团发生资金链危机，股票相继被冻结。 海东不动产90%的所有权转移到了三盛宏业债权人之一的民生信托。 海东不动产也停止了房屋的抵押取消和产权预告。

记者了解到，该项目共有198户，均为年2月-8月期间购房，按照原约定，今年12月20日为交房时间。 但是，随着开发商陷入资金链危机，项目本身停滞不前。

7月8日，海东房地产出具的承诺书称，海东房地产企业、上海大友经济快速发展有限企业开发的涉及颐盛云景苑园区的多处房屋被其他债权人查封，同时海东房地产、大友经济快速发展企业以及母企业三盛宏业涉及多处诉讼和仲裁案件。 渤海银行承诺积极引进第三方通过建设方法推进项目建设(渤海银行是该房地产企业的开发银行)。 承诺在8月31日前完成所有业主的抵押，完成预告登记手续，以促使渤海银行增加授信5亿元。

截至目前，承诺时间已经过去，但业主们表示，解除抵押的员工没有得到处理，目前仍有60%的业主房产处于解除抵押状态。

首付被支付了。 我现在很担心。 一旦企业真的宣布破产，我们的业主就不是第一债权人。 项目本身也没有推进的迹象。 上述购买者表示。

在这个过程中，业主们发现了另一个问题。 迄今为止支付的购房款最终将流向另一个账户，而不是购房合同中约定的监管银行账户。

21世纪经济新闻记者在业主和开发商的信息表达视频中表示，海东房地产代表承认部分购房首付被母公司挪用。

而且，这不是这家企业唯一的项目，上海的其他项目和全国其他地区的项目也面临着同样的困境。

记者就相关问题多次向海东房地产、民生信托相关负责人发送了电话、新闻，但在发布消息之前没有得到回复。

债权人变更股东项目处置困难该项目中的涉事地产商三盛宏业成立于1993年，2002年总部迁往上海，经多次变更、增资扩股，年陷入破产边缘前，注册资金超过10亿元。 从规模上看，该地产商位于全年中指院百强房企业的第54位。

危机前夕，该企业宣布围绕集团3年千亿的战术目标，年企业将确保600亿销售额，争取800亿销售额。 并且，该企业的债券开始违约，行权被制止后转卖。 企业的所有权也被法院冻结了。

这家企业的经验可能是近年来中小规模开发者面临的缩影。 从融资角度看，年前后是企业债券发行大年，该公司发行了大量私募基金，通过信托、融资租赁、民间资本等方式大量融资。 截至年底，有息债务已经达到300多亿。

但近年来，监管部门对房地产融资维持高压状态，特别是对银行和信托机构的涉房贷款业务采取协议、窗口指导等形式进行严格监管。 虽然机构对房地产输血越来越谨慎，但此时这类开发商的债务已经积累到了一定的规模，只能通过融资租赁或其他更高的融资方式继续滚动，最终爆发了债务危机。

民生信托是该开发商的债权人之一，这次接管了项目90%的所有权，成为股东。 这也是目前信托机构中发生的普遍现象。 21世纪经济新闻记者查阅工商资料变更记录，发现多家信托企业作为新进人士成为许多房地产开发商的股东。

例如民生信托除了进入海东房地产股东外，还接管了去年合肥文一地产企业持有的瑜阳房地产开发有限企业90%的股权，继承了武汉原绿创置业企业持有的武汉原绿英赫置业有限企业的股权，持股比例为66.67%等。

一家信托企业物业所有权管理机构的人向记者表示，信托企业本来以债权融资方法为主，但这种情况通常不会主动接管，被动债权转为所有权的情况越来越多。 不是信托开发者，本身缺乏项目处置和管理能力，即使被动连接也应该无法管理。

从这个角度来说，项目处置推进不太顺利。 亲近海东不动产的人告诉记者，项目推进缓慢，首先是各利益相关公司不太一致。 政府主导的债务委员会当然想尽快落实，但各方面的利益不太一致。 一方面根据信托和银行等债权人的不同，导入哪个代理人的意见也有分歧，另一方面，导入代理后对撤除的比例的意见也没有统一。 (方海平)