财讯：热点城市楼市调控连出重拳 楼市在长效机制下没有“漏网之鱼”

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在监管层一系列表态后，各地楼市调控政策继续升级。

9月6日，沈阳市房产局、沈阳市自然资源局等联合发布《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康快速发展的通知》，从供给侧和诉求侧双管齐下，完善稳定市场，其中禁止首付贷款，提高双套房首付比例(从40%提高到50% )。

今年8月底以来，无锡、东莞、杭州先后发出文加代码控制。

今年7月24日的房地产经纪人座谈会和8月26日的部分城市房地产经纪人，相关负责人参加了沈阳市。 因此，沈阳这次的升级控制不会给外界带来意外的感觉。

但是，分析人士指出，这一动作仍然具有很强的代表性。 在房地产长效机制框架下，监管层不仅可以对每个城市的市场进行监控，还可以对地方政府进行月度分解、季度评估、年度评估。 根据这一机制，楼市调控的精度和及时性将大幅提高，短期内除沈阳外，未来还将有其他城市参与调控。

沈阳控制样品

沈阳不是外界想象中典型的东北城市。 近年来，沈阳一直处于人口净流入状态。 年末，沈阳市常住人口832.2万人，比去年增加0.6万人。 在我国二线城市，沈阳的人口规模位居前列。

今年4月，沈阳进一步放宽落户限制，取消年龄和社会保障限制，允许技工学校、职业学院及以上在校生和毕业生(包括过去)在沈阳市落户，具有沈阳市户籍的居民，父母、配偶、子女在沈阳市落户等较低门槛政策。 这被认为是沈阳楼市的好消息。

随着人口规模的增加和东北振兴战术的刺激，除了逐年控制交易受挫外，沈阳楼市近年来不断升温。 据机构统计，年沈阳楼市成交均价首次突破万元。

今年以来，沈阳楼市同样出彩。 沈阳的部分新建项目从3月底开始就很受欢迎，市场整体热度很高。

根据国家统计局的数据，今年7月，沈阳新房价格比上个月上涨0.8%，比去年同期上涨9%。 二手房价格比上个月上涨0.5%，同比上涨10.3%。 近几个月来，沈阳房价涨幅在70个大中城市中名列前茅。

在土地方面，二季度以来，沈阳已有多块地块在激烈竞争后高价成交，市场预期受到不小刺激。

沈阳某房企相关人士根据21世纪经济报道，落户新政导致购房人口基数增加、疫情后投诉大量释放、以及部分地区新居和二手房价格下跌是沈阳楼市升温的主要原因。 沈阳的房价水平在省会城市不高，而且(新政出台前)两套房首付比例只有40%，购房门槛比较低。

他表示，近期在沈阳楼市升温过程中，市场追平情绪明显，部分购房者有加杠杆行为。 另外，由于库存不足和价格压力等原因，只有少量项目出现了舍不得卖和涨价的现象，进一步刺激了市场的情绪。

在沈阳出台的监管新政中，除了起诉方提高购房杠杆外，供给方的监管措施也相当严格。 例如，对项目建设进度提出要求，把握城市节奏等。 另外，为了控制房价，沈阳以项目为单位，监测房价运行情况，对无正当理由价格发生较大变化的项目，责令公司限期修改。

上述房企人士认为，新政力度大、措辞严厉，近年来较为罕见，市场普遍对政策效果持乐观态度。 但是，对住宅企业来说，操作盘的压力逐渐加大。 他指出，如果能严格审查和严格执行商品住宅项目的开发建设价格和住宅装修标准的控制，将对项目效益造成挤压。

多城将加码

通过对相关负责人的座谈和指导，督促楼市调控措施的制定，同样的方法并不少见。

住房和城乡建设部附近的专家根据21世纪的经济报道，过去监管部门多使用定向指导的方法，指导了不同城市的调控动向。 这种指导往往只是以部门规章的方式发放，或者是部门内部的文件传达，很少有公开的全面控制措施。

由于地区和城市的分化逐渐加大，近年来楼市调控已经告别了一刀切的模式，调控的主动权逐渐掌握在地方政府手中。 但与此同时，也有三稳定(地价稳定、房价稳定、预期稳定)等方面的主体责任。 因此，不仅获得了更大的权限，地方政府承担的压力也在增加。

从2010年开始，在房地产长效机制中，市场监测与预警机制开始运行。 那年4月19日和5月18日，建设部分分两次，警告了10个城市房地产市场的运行情况。 此后，许多警戒的城市升级了监管政策。

前述专家指出，该机制有助于提高控制精度。 根据官方释放的消息，长效机制向地方政府提出的要求是每月分解、季度评估和年度评估。 如果地价和房价发生较大变动，警报机制就会启动。 参照这一机制，及时制定控制措施，就能迅速稳定市场。

但是，今年以来，由于新冠爆发肺炎疫情，改变增长方式对经济快速发展的影响，房地产拉动经济的冲动再次抬头，城市直接或间接解除了调控。 他认为，美联储一再强调房地产不作为短期刺激经济的手段，监管层座谈相关市场主体，证明了对这一问题的重视程度。

值得注意的是，8月26日部分城市房地产商除6个城市政府外，其所在省(自治区)住房和城乡建设厅的负责人也参加了会商，这被认为是进一步加强楼市调控主体责任的表现。

前述专家认为，座谈虽然不是常态化手段，但在长效机制开始运行的情况下，楼市控制的精度和及时性将大幅提高。 如果严格执行，几乎没有漏网之鱼。

许多受访者指出沈阳升级楼市控制的方法显然不是个案。 在此之前，东莞、杭州已经加入了代码控制。 其中，东莞也未列入建部座谈之列。

上海易居房地产研究院智库中心总监指出，根据现有的政策基调，沈阳后越来越多的城市将升级监管。 与沈阳共同参与座谈的长春、成都、银川、唐山、常州五城，是下一步加强控制的热门选择。 另外，即使在房价涨幅较大的三线城市，也有可能升级控制。

根据国家统计局数据，今年7月，成都、银川、唐山新房价格环比涨幅分别为0.9%、2.0%、1.4%，涨幅超过沈阳0.8%，常州不在70大中城市统计之列。 刚添加代码的无锡，新房价格环比上涨1.3%。