财讯：住建部发布住房租赁立法钳制任性扩张 “租”有所居走上正轨

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9月7日，住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》(以下简称《条例》)。 该条例共分八章、六十六条，全面规范出租人、承租人、租赁公司的权利和义务。

其中，合同期内不得单方面提高或降低租金。 未经租户同意，房东不得进入装修，不得威胁承租人的人身健康。 房屋租赁合同中不得包含租金贷款相关内容等复印件，已成为当前的热点。

虽然还处于征求意见阶段，但作为住宅租赁领域最重要的顶级设计文件，该《条例》仍然受到各方关注。

监管层于年首次提议租赁后，租赁领域迎来了快速发展的契机。 但近年来，资本的过度追求导致领域局部过热。 从甲醛门，到降低房租的风波，再到不时发生的长租公寓的雷击，出租人和房屋所有者的权益受到损害的事情屡见不鲜。

今年8月以来，杭州、上海、成都等地的朋友、巢客、岚越等长租公寓相继被曝光，四川满城、重庆满励城等长租公寓公司也有跑腿嫌疑。 为此，上海、成都、广州、合肥、杭州等地相继发布了住房租赁市场风险提示。

这个征求意见稿能使租赁市场迅速走上正轨吗？

扩张之痛我国租赁市场由来已久，但其高速发展的契机被认为是监管层于年首次提出租赁。 此后，各级政府和监管部门出台了多项扶持措施，在土地供应、住房资源提供、融资优惠、机构化快速发展等方面提供支持。

从年到年，领域进入了快速扩张期。 在资本的加持下，许多公司正在迅速扩大规模。 其中，专业化租赁机构的崛起被认为是市场快速发展、成熟的重要一步。 据中研普华研究院统计，目前国内规模以上的机构已达到100多个。

据统计，在许多热点城市，租赁机构提供的住房资源比例在六成以上。

租赁机构的首要商业模式是以低收入赚取租金差价，在交易中赚取佣金和相关服务费用。 由于许多房源涉及购买和标准化装修，规模效应可以在一定程度上降低价格。

景晖智库首席经济学家胡景晖指出，为了实现规模扩大，许多机构将在高于市场价格的水平上争夺房源，这种情况逐年最为疯狂。 据胡景晖介绍，拿一点机构房价的钱，比同小区、同户型住宅资源的租赁价格还高。

叠加了房价上涨、运营商的企业品牌效应，提高了房租水平。 以北京为例，根据贝壳研究院的数据，年-年，北京的月平均租金比去年同期超过10%，这也是北京历史上两个租金快速上涨的时间段之一。

但是，在价格敏感的租赁市场上，这个逻辑不太持续。 上述机构还指出，从去年8月至今，北京的租金水平同比呈负增长。 今年8月，北京市平均租金为86.6元/平方米/月，比去年同期减少1.0%。

许多热点城市面临同样的问题，由于租金水平的波动，组织必须高入低出，给脆弱的资金链带来压力。 中国社科院发布的《房地产蓝皮书:中国房地产快速发展报告no.17 ( )》显示，全年53家家长租赁公寓机构因资金链断裂、收购等原因无法继续经营，即所谓长期租赁公寓的集体爆雷。

脆弱的租客今年以来，新型冠状病毒疫情影响了返城、就业，再次冲击了租赁市场。 前期有高价房的机构，除了承受价格压力外，还承受着空置率的提高带来的价格损失。

为了压缩价格，今年6月至7月，国内最大的长租公寓运营商将与北京多家房主协商降低委托价格。 否则，将强制违约。 这引起了大量的合同纠纷，许多房主选择了集体维权。 此外，蛋壳、公寓等租赁机构也遭遇了租赁纠纷。

这三家当事人企业都是中国长租公寓行业的头部机构。 从年1月到现在，万向完成了四轮融资。 除去未公开的a+轮，剩下的三轮融资总共筹集了超过100亿元的资金。 蛋壳和公寓等机构也有比较稳定的资金渠道。

头部公司就是这样，融资渠道少一点、现金流不顺畅的运营商，面临着更为严峻的形势。 诸葛探数据研究中心拆房师王小嫱指出，近期长租住宅频繁爆雷现象，是新冠疫情叠加市场调整的双重影响所致。 租赁市场下半年有所升温，但整体在低位运转，小型飞机机构已经积累。

在这个过程中，出租人将面临无家可归、押金损失的风险，业主也将遭受不少利润损失。

北京某长期租赁公寓运营商相关负责人21世纪经济报道称，租赁机构的支付模式多为长期短付，即按季度、半年或年收取租赁人租金。 按月支付给业主。 这种方式可以最大限度地维持运营商的资金池，确保日常运营有足够的资金。 但是，如果没有监管，运营商如果跑路，房主和租客双方都会受到损失。

其中，作为租赁交易中最弱势的一方，租客的权益最容易受到损害。

年以来，室内甲醛经常超标影响租客的健康，被自由诉诸法庭。 今年疫情期间，稍长的租赁公寓运营机构出现了驱赶租客的行为。

规范的道路住宅租赁经营业务来自房地产经纪公司领域，多为两类公司共同产生。 迄今为止房屋租赁公司的法律法规很少，没有按照房屋租赁经营领域的优势和规则进行监管。 贝壳研究院高级分解师黄莹在21世纪的经济报道中表示。

长期以来，租赁领域的管理一直置于房地产经纪领域的管理之下。 但是，房地产经纪业务中，租赁业务涉及的资金量少，其重视程度不高。 近年来，租赁市场规模迅速扩大，各地出台了许多规范性政策，但缺乏领域顶级设计文件，仍是共识。

前述运营商相关负责人表示，由于房屋租赁单体交易规模较小，即使出现维权案例，涉案金额也不高。 近年来，大型租赁机构迅速崛起，一点爆雷事件中涉案金额巨大，社会影响恶劣。 这也是顶级设计文件将要调用的另一个背景。

住建部发表的文件只是征求意见稿，但按照惯例，其框架和核心复印件没有大幅调整。 解体者一般认为，该《条例》对领域具有很强的规范性和指导意义。

黄莹表示，《条例》曾主要对房东和租户进行比较，以改变监管情况，在租赁人和租户、租赁公司和经纪活动的监管等方面进行规范和约束，特别是加强租赁公司和经纪活动的监管，更有效地规范市场秩序。

另外，《条例》的出台还有助于住房租赁市场监管制度化、常态化。

王小嫂说，保护租客权益是文件的最大亮点。 其中，《条例》提到要加强对租赁市场租金的监测，如租金上涨过快，采取措施稳定租金。 有助于维持市场的稳定和租客的安心。

另外，对租赁运营机构来说，将高入低出长短支付的机构列入经营异常名单，加强对租金、押金录用等经营状况的监管，使倒置机构关注自身的运营和盈利能力，也是机构的机遇。 值得注意的是，房屋租赁公司仍然享受着金融、税收、土地等方面的优惠政策，这意味着对整个领域来说依然很好。 张敏