财讯：深圳各类打补丁调控政策出台 二手房遇冷刚需迎来打新春天

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正好在楼市全年的黄金时期，开发商集体推盘，新盘进入市场。 本月，深圳进入近20个新市场，迎来了今年楼市供应高峰期。

此前公布的7 15新政也为今年的深圳楼市展现了新的看点。

新家市场开始分化，刚需盘中和豪宅盘中分化，上半年打了很多新盘一起跑的刚需家族们现在面临着越来越多的选择空间。 另一方面，二手房成交量明显下跌，上半年，房价涨幅较大的南山区、宝安区等，新政出台后，成交锐减。

面对目前这种冷静的市场形势，深圳楼市反而给了更多买家信心，特别是刚需族有更充裕的选择空间。 随着越来越多的新房相继入市，随着热点地区楼市卖家心态的调整和部分炒房房客的转型等，7 15新政政策消化期结束后，楼市成交量有望回升。

二手市场很冷

在部分房源购买价格上涨、新房供应增加等因素的综合作用下，深圳二手房市场成交趋冷。

乐家研究中心数据显示，深圳二手房8月成交量为11322套，环比下跌15.6%。 二手房成交均价为66002元/平方米，环比下跌1.3%。 迄今为止的7月，成交量、成交均价均创今年以来最高。

7新政令今年导致上涨的楼市行情暴跌。 据乐有研究中心数据显示，7月20日~26日，深圳二手房上网本1700套，环比下降67%，创下新政上周10023套的不到两成。

上半年，房价涨幅较大的南山区、宝安区在7 15新政出台后，成交锐减。

深圳市房地产中介协会数据显示，8月龙岗区、罗湖区网签量持续上升，分别达到29%和17%，占全市二手房网签量的近一半。 与此相比，南山区、宝安区网签量下跌明显，得分附录分别占14%、16%。

许多市场人士对第一财经记者表示，近期二手房过户量、网签量、成交量、均价等多项指标表明深圳二手房已经变冷。

受调控政策的影响，购房名额越来越紧张，购房价格增加，很多有购房更换诉求的人不会急于购房，而是选择观望选择。 业主的舍不得卖也在增加，许多热点地区出售的二手房来源比7 15新政前少。

根据找贝壳成交系统的供需数据，新政公布后，新房资源量从6、7月份的每月2万套左右锐减到8月1.4万套左右。

深圳的住宅远远超过了供给，购买力旺盛，很多业主在深圳楼市中长期基本面不变，不急于出售的卖家基本上不愿意向市场妥协。 多位房地产经纪人向第一财经记者表示，特别是5年以上较好地区的二手房卖方在7 15新政后选择了提高房价。

7新政将个人住房转让增值税免征年限从2年调整为5年，意味着越来越多的二手房交易价格在上涨。 根据房屋增值税和增值税的常规税率5.6%进行粗略测算，转让售价不足5年的1000万元的二手房目前需要额外缴纳56万美元的增值税。

福田区的李姓业主和身边的朋友选择了将自己拥有的三居室的房价上浮50万~100万元。 李先生表示，这五年来刚免征税的刚需房本身就是射手，7 15新政后，上浮的价格覆盖税费，仍有不少购房者在询问。

据深圳中原研究中心数据显示，9月13日一周，深圳二手房报价上涨，其中盐田二手房报价上涨1.5%，涨幅最大。 业主报价上升盘占有率有所下降，但占有率仍达到49.7%。

推动热潮不期而至

随着深圳楼市各类贴补调控政策的持续出台，二手房市场的降温，限价新盘的快速上市。

往年，7、8月的推送量很少，全年的黄金期是开发者推送的高峰期。 但是，今年8月已经出现了推动热潮。

深圳top10房企营销负责人告诉第一财经记者，受新冠引发肺炎疫情影响，开发商业绩普遍不佳，年初制定的销售任务压力较大，推广盘成为开发商普遍的做法。 另一方面，7 15新政后，消除了房价进一步上涨的不稳定因素，市场更加明朗，开发商推盘的意愿也随之增强。 预计今后一段时间内，推流量不会变小。

年，深圳实行了新房价格备案，所以新房价格必须参考周边同类销售户型均价、二手房均价等，价格受到限制。 截至今年7 15年新政后，深圳房地产市场已有各地二手房弃新盘，新居自然成为各路资金追逐的热门产品。

最近一个月来，光明区有金融街华发融御花园一期、华润玺云著、中海寰宇时代、电建洮悦府、金融街华发融御花园二期、民轩招徕翠台等多处售价低于周边二手盘新盘。

新政后许多新盘被无家可归优先。 其中，电建洼悦府创造了卖给深圳第一家无住房公司所需的所有项目记录。

要族陈姓人士是今年深圳楼市的陪酒族之一。 他于今年6月落选金融街华发融御花园首期预订名单，并顺利在新开设的金融街华发融御花园二期签了字。

第二期的价格和第一期一样，一样买可以赚钱，但是第二期的彩票难度比第一期低很多。 陈氏告诉第一财经记者，新政后房票收紧，一些炒房客、改善族等被挡在门外。 与上半年相比，打新族的推流量对应更少。

以市场关注已久的刚需盘海寰宇时代为例，总住宅资源为1232套，预约人数为3696人，中签率为33%。 该楼盘均价约5.99万/平方米，总价区间为452万~850万元/套。 项目旁边楼盘龙光玖龙台此前交易的二手房房源，单价创下6.6万元/平方米左右。

刘晓辉是中海寰宇时代的新一员。 他告诉第一财经记者，为了网上选房比别人快一点，朋友专门买了一万多路由器，基本上是三秒钟抢到的节奏。 但30%以上的中签率远远高于上半年金融街华发融御花园一期4.37%的中签率。

整理公开新闻，新政后进入深圳市二手价格倒挂的多个刚要新盘中签名率均在10%以上，华润玺云著等个别楼盘新中签名率超过50%。

但是，这并不意味着新房子的市场很火热。

最近的市场已经给出了答案。 9月26日开业的豪宅盘宝安区尖岗山和樫府，整体均价约9万元/平方米，备案房源274套，参与摇号共220次客户，中签率超过100%。 在周边销售的中海九号公馆、招商华侨城等，二手房步伐普遍为10万多元/平方米，这与几个月前开通的秒光其他新盘形成了鲜明的应对。

中原研究中心提供的上网本数据显示，上半年众多投资者蜂拥而至的太子湾溪、恒裕深圳湾等地售价2000万元以上的楼盘，8月成交占有率是各价格勾配豪宅的柜门类中跌幅最大的。

刚族迎来春天

一边是持续降温的二手房成交量，一边期待业主不断超越。 业主们不愿意承认，但二手房市场正在变冷是不争的事实。

二手房管制还在加代码。 9月17日，深圳市司法局就《深圳市房地产市场监管办法(修订意见稿)》(以下称《意见稿》)征求公开意见，其中提到对存量商品房或二手房进行价格诱导。 另外，由于疫情缓解房企预售条件的政策也被收回，楼市快速发展所遵循的不炒房基本方针仍未动摇。

在许多刚需族看来，深圳新房市场正迎来更加宽松友好的环境。 新政后的8月，深圳迎来今年楼市供应高峰期，共有16个项目入市，华强城、中海汇德里理、中海环寰宇时代等多座热楼入市。 9月，深圳还有近20个新市场。 深圳中原研究中心等多个机构的新访客指数迅速上升到高位，访客人数目前整体保持高位。

除了从政策的边缘控制诉求外，深圳也在增加新房子的供给。 深圳住建局今年5月底指出，下半年计划供应住宅50618套。 截至年5月底，深圳市商品住宅核准预售套数为5260套，商品住宅销售项目库存套数为33727套。 市场人士事先判断后续的住宅供给会进一步加速。

深圳目前这样冷静的市场形势，反而让更多的买家更加自信。

上半年宝安区宝中、福田区、南山区等热点区域房价一路飙升至10万元/平方米，与投资者补助有直接关系，新政后市场目前整体平稳，至少买卖者心理上也充裕。 美联储房地产全国研究中心主任何倩茹认为，今年第四季度将是第一个转折点，政策消化期结束，楼市成交量有望回升。 (吴俊捷)