财讯：中小型开发商破产占比很高 未来中小房企何去何从

近年来，房地产领域中小住宅企业的关注度提高了。 根据人民法院网公布的数据，今年上半年发布破产文件或进入破产清算程序的房企200多家，三四线城市中小开发商占比高，破产原因多为负债过高，资金链破裂。 中小住宅企业的生活看起来很艰难。

a股三季度营业收入在600亿元以下的中小房企79家为拆解样本，收入状况、盈利能力、稳健性、周转率等为拆解维度，中小房企面临的生存压力越来越大，亏损成为普遍问题，部分中小房企面临多年亏损高峰期，

100亿级房企员工表示，该公司自去年下半年以来融资吃紧，不再拥有土地。 疫情发生后，销售受到很大影响。 但是，这家住宅企业至今仍能勉强生存。 上海聚集了众多百亿销售规模的小房企，在规模扩大和领域控制中动荡前进:某半年更换一组职业经理人，不断失误。 有人积极寻求与其他房企的项目合作机会。

收益下降，损失扩大

从年三季度营业收入来看，79家样本公司中41家房企营业收入同比下降，但这一数据只有32家，其中业绩超过30%的房企有17家，在一定程度上反映了市场因素对房企业绩的影响。

从工作成绩下降的原因来看，疫情的影响是一个因素，但企业自身的问题在增加。 利润方面，三季度样本公司利润下跌45家，比去年同期增加5家，其中亏损12家。

从公司来看，泰禾集团三季度亏损19亿元，是样本公司中亏损最大的房企，同比下跌185.9%。 泰禾只是特例，相比之下，小房企业亏损下滑趋势更为明显。 嘉城( 000918.sz )、新华联( 000620.sz )等有缺损扩大的情况。 新华联前三季度的赤字额是近十年来最多的。 据三季度报报道，年前三季度，新华联实现营业收入35.56亿元，同比减少36.79%。 期间净亏损6.80亿元，同比减少516.94%。 这是近十年来首次出现较大损失，扣除后损失额将扩大到7.46亿元。 今年以来，这一年收益超过100亿的小房企黑天鹅不断，不履行债务成为疫情下一个房企违约案例。

与去年同期相比，中小住宅企业的盈利能力有所下降。 样品公司的平均销售额毛利率为37.8%，比今年高3.3个百分点。 年样本公司中销售毛利率下降的住房企业有42家，与今年同期相比毛利率下降的公司达到50家。

从企业广告主营行业来看，有产业、园区租赁经营等业务的房企，销售毛利率较高，如陆家嘴等公司表现比较突出。 从企业品牌房企来看，中南建设、金地集团、阳光城、招商蛇口、华侨城等都出现了不同程度的下跌。

受价格因素的影响，领域的盈利能力逐渐下降。 另外，市场和公司的结转因素也导致了公司利润规模的下降，销售额毛利率的下降。 从这些中小房企业roe的表现来看，也显示出了同样的趋势。 从总体上看，今年三季度样本房企业roe比去年同期下降，年样本公司roe平均为6.05%，今年平均下降1.97。 年同期roe下降的公司有45家，今年同期下降的公司达到51家。

该策研究院研究部长肖云祥指出，中小房企业目前面临困境的原因有三个:企业品牌影响大、号召力不强、直接销售力度不足。 运用能力差，效率差，缺钱。

许多中小住宅企业存在资金周转效率低的问题。 比如几万平方米的小项目，小房企开发周期长，项目周转速度慢，直接导致资金周转率下降。 运营能力低下带来的后果不仅拉大了领域差距，也增加了房企自身的压力。 运营效率低，直接影响资金利用效率，资金压力增大，费用价格增加，收益空间下降等。

此外，中小企业融资困难，这些房企土地市场竞争力下降，失去了快速发展的机会，逐渐被洗牌。 资金是血液，中小住宅企业运营效率低，资金链更加紧张。 但是，中小住宅企业融资太难、太贵，这个问题长期存在。 金融机构在房企贷款业务中，考核公司资质时，房企销售规模是重要的参考指标，这使得中小企业融资渠道变窄，只能寻找影子银行融资。 这就提出了另一个问题:融资价格居高不下，不断侵蚀中小房企的利益，但为了生存下去，必须牺牲利益。

分化加剧

根据该政策研究院提供的数据，与三个红线指标相比，除去应收账款负债率，今年三季度中小房企平均为62.3%，比去年同期增长0.6个百分点。 从公司数量来看，指标增加的公司数量比去年同期少2家，但增长幅度相对较高，其中超过70%的公司有34家。 样本公司的净负债率平均为111.3%，比去年同期增加13个百分点，其中同期增加的房屋数为40家，比去年同期增加2家，其中超过100%的公司为30家。 现金短债比方面，除14家公司部分指标异常外，全年65家样本公司现金短债比平均为126，比去年同期下降5个百分点。

通过分析三个指标，总体上与去年同期相比，样本公司的鲁棒性呈下降趋势。 但是，一些公司的现金流状况好转，也有公司证明中小住宅企业正在分化。 现金方面，三季度上述79家中小房企货币资金平均为93.8亿元，比去年同期增长10.6亿元。 从单一公司来看，华发股份货币资金增长最快，达到206亿元。 其次，大悦城、初创等房企，现金增长规模和幅度都呈现较好水平。

三季度中小住宅企业库存周转率平均为0.1545，比去年同期增长0.0038。 从公司变化情况来看，样本公司中，年同期有41家房企较去年同期有所增长，而今年有45家。 平均增长主要是由于亚太、合肥城市建设、大名城等公司增加较大。 在总资产周转率方面，今年三季度平均为0.1073，比去年同期下降0.0049。 49家公司同比下跌，但全年只有42家同比下跌。 从整体来看，许多公司的库存周转率都在下跌。 这是疫情期间，开工、脱化受到影响，运营效率下降的情况。

肖云祥认为，如果说初期大家走的是同一条路，处于同一起跑线上，那之后不同的快速发展思路决定了中小房企和大房企之间十年后的差距有多大。 中小住宅企业在市场最好的时代，浪费了最好的机会，缺乏危机意识和战术眼光。 快速发展的房企将挖掘当时难得的市场机会，走规模化扩张之路，增加开发项目数量，扩大进城数量。

经过两年的调整，楼市已经转型为买方市场，市场的一些变化使领域更加重视产品质量，重视企业品牌的塑造，加强管理能力建设、价格管理，以创新的方式提高融资能力等。 中小房企业的出局也是市场资源比较有效的配置之一。 肖云祥认为，吃老本或被收购后，看中的是小房企业自身的调整转型能力、优胜劣汰、适者生存。

正如万科董事会主席郁亮在年度上海万科媒体会议上所说，活着翻译成另一种语言就是时代公司。 现在的领域和政策变化很快，所谓时代公司就是为了适应变化和变化的维度。 现在房地产领域面临着巨大的变化。 另一方面，如果不适应变化，就会被淘汰。 另一方面，变化也是新的机会，谁适应了这种变化，谁就有新的机会。