财讯：一路高歌猛进的物业股突然“转冷” 资本风口开启即终结?

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因为不动产股票很热，所以寒冷的状态持续着。 近日，香港证交所迎来4名物管新成员，与以往开盘大涨的局面不同，新股入市整体表现欠佳，4家物管公司开盘首日破裂，有人刚开始守住开盘基础，高歌猛进的房地产股突然降温。 记者了解到，截至去年11月6日，上市一周的合景悠活、世茂服务仍处于较冷状态，合景悠活报每股6.21港元，世茂服务报每股16港元，均在发行价中。 10月下旬上市的第一服务已经跌破发行价的40.83%，优质商业服务较发行价上涨2.43%。

截至目前，a股和港股上市的物管公司共34家，其中年上市的物管公司已有10家，后续融创服务、金科智慧服务即将赴香港iop，其他7、8家物管公司排在表列。 在房地产新股集团遭遇冷空气的状态下，资本风口一开，会结束吗？

三个房地产新股仍在发行价之下

受疫情影响，房地产服务板块普遍较为常见，继正荣服务、弘阳服务、建设新生活后，近期不少物管公司也成功登陆香港证券交易所，但与以往股价上涨的局面不同，房地产新股入市总体表现不佳

10月的最后两周，4家物管公司敲了香港证券交易所的门。 10月30日，合景悠活、世茂服务双双在港交所上市。 根据最终定价结果，世茂服务每股16.6港元，共发行5.88亿股。 上市首日，世茂服务开盘报每股15.8港元，比发行价下跌约4.82%，至30日收盘，世茂服务报每股16.6港元，勉强维持发行价。

那时市场方面认为，世茂服务顺利回收也是由于绿鞋机制的作用，盘中下跌9%，经销商很快就拿到了盘中，尾盘出现了神奇的拉升。

与世茂服务不同，当日上市的合景悠活均唱衰，开盘报每股6.48港元，发行价比每股7.89港元下跌17.87%，至10月30日收盘，合景悠活报每股6.08港元，至6.08港元

值得一提的是，合景悠活在此次上市中引进了8名基础投资者，这8名基础投资者共认购1.2亿美元(约9.36亿港元)，这显然不是对市场信心的加持。

记者了解到，截至2009年11月6日，上市一周的合景悠活、世茂服务仍处于较冷状态，合景悠活报每股6.21港元，世茂服务报每股16港元，均在发行价中。

市场瞬息万变，使后来者也感到凉爽。 合景悠活、世茂服务双双挂牌前，现代运营商第一服务创下物管公司上市首日最大跌幅纪录。 10月22日，现代运营商旗下第一服务正式登陆香港证券交易所，开盘第一天火爆，最终每股收盘1.76港元，较发行价下跌2.4港元26.67%。

随着时间的推移，10月19日推出的优质商社服务也未能保持此前房地产股的高歌猛进的状态。 上市第一天，优秀商品房服务回收报告每股11港元，高于每股10.68港元的发行价，但比每股11.4港元的发行价下跌3.51%。

截至年11月6日收盘，第一服务报每股1.42港元，发行价低于40.83%，优质商业服务报每股10.94港元，比发行价上涨2.43%。

高评价值回归理性

房地产拆房师严跃进表示，受疫情带来的居住体验影响，此前房地产股股价上涨，但这也导致后续上市物管公司估值过高，投资者不买账。 随着市场回归理性，特别是房地产股上市增多的情况下，投资者对房地产股的评价将更加严格。 房地产新股上市冷也是有道理的，只有时间到来的早晚。 严跃进称呼。

贝壳研究院高级分解师潘浩则表示，随着内外竞争环境加剧，房地产服务板块的估值被合理削弱。 受世界经济波动的影响，近期市场短线偏好上升，房地产服务板块快速上涨趋势在疫情逐渐常态化后有所回升。 疫情加速上升的板块估值因合理投资而逐渐减弱。 四季度资本市场多领域的活跃极大地分流了房地产板块的资本流入，另外大型高质量住宅企业的房地产和四季度相继完成了分拆上市动作，加剧了板块内部的竞争。

在房地产新股集团遭遇冷空气的状态下，资本风口一开，会结束吗？ 对此，潘浩解体表示，小规模物管公司的表现不足以代表整个领域的资本偏好，预计目前房地产企业上市具有一定的分化特征，后期头部房企业房地产上市表现呈现较大差异，房地产服务领域仍有较大的市场空间。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫也同样指出，近期房地产新股上市整体受到冷遇，一方面是物管公司自身因素造成的，另一方面也是市场气氛此前降温造成的。 以第一服务为例，那不仅是因为自身的体量小，所属母公司也在所有房企中落后。 这是因为有很大的跌幅。 之后，随着高质量玩家的融合，房地产股将会迎来凉爽的气氛和改写。

根据克瑞物管统计数据，房地产股最重要的指标是成长性，从盈利能力上看，年h1，一半以上的房地产企业保持了30%以上的盈利增速。 从增长空间来看，典型公司的储备/在管比超过0.5，这证明了大部分上市物管公司都具有强大的利润增长能力，核心房地产股增长预期明确。

据克瑞物管称，市场短期波动是资金和情绪左右的结果。 房地产股仍然是下一个成长性比较明确的板块，而且成熟公司会加强专业服务的比重，未来在盈利方面房地产企业也会有更好的表现。

房地产市场的发展趋势

随着疫情防控常态化，物业服务多元化，物业服务公司也将集中在头部。 谢逸枫表示，领域马太效应是不变的规律，未来大鱼吃小鱼的并购将越来越激烈，毕竟规模体量是吸引资本市场的重要因素。

延续房地产领域的做法，房地产服务板块也开始向强者恒强的方向快速发展，规模不断扩大，并购并购无疑是最佳选择。 以刚上市的世茂服务为例，招商书上表示，去年7月完成了海亮物业管理所有股份的收购，今年以零现金的代价收购了福盛生活服务51%的股份、北京冠城所有股份、浙大新宇51%的股份。 记者在调查招股书时发现，世茂服务被收购的手，对托管面积的贡献率呈直线上升。

谢逸枫表示，三股红线给房地产领域带来前所未有的压力，分拆房地产板块上市是所有房企缓解融资压力的造血手段，最直观的可以降低母公司的净负债率。 此外，房地产领域已进入白银时代，物业服务具备参与者体量大、与房企连接紧密等优势，这也是公共房企积极布局的原因。

恒大集团董事局副主席兼总裁夏海钧透露，恒大分拆旗下金碧房地产成功上市，引进战争投入股235亿港元。 预计恒大净负债率将据此下降19%。

另一方面，根据国家统计局的数据，年全国商品房销售面积首次突破17亿平方米，创近十年来的高峰，年仍维持17亿平方米的状态。 年1~9月，全国商品房销售面积为11亿7千万平方米，但上半年房地产销售基本停滞。 随着开发商积极出售退款，年底将继续维持17亿平方米的规模。 在这样的大块头下，所有房企的加速也是要看房地产服务这块市场蛋糕。

随着合景悠活、世茂服务的推出，截至目前，a股和港股上市的物管公司共34家，其中年上市的物管公司已有10家，后续融创服务、金科智慧服务即将赴香港iop，其他7家物管公司配信表

记者观察到，对于拆分房地产板块以表现上市佛系的万科，近期也有积极的表现。 万科房地产企业品牌更新之前，万科集团董事会主席郁亮表示，万科房地产一定会上市，但时间尚未考虑。

重构市场结构历来是大玩家的特权。 截至目前，头部房企中，碧桂园、保利、中海等已完成房地产分拆上市，融创、金科即将赴香港ipo，恒大、华润正式向香港证券交易所递交招股书，绿地入股、万科表现、房地产服务板块下半场强人云集。 卢扬王寅浩