财讯：深圳八条调控楼市新政落地 二手房转让增值税征免年限上调至5年

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7月15日早晨，悬挂在深圳楼市头顶的长控靴终于落下。

深圳市住建局继续发布8项楼市调控新政。 根据此次发布的新政文限购令，深圳购房门槛将连续5年缴纳原有深户或社保，落户本市3年以上，连续36个月缴纳税费或社保购房。 购房人家庭名称为本市无住房，但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购房贷款首付比例在50%以上，非普通住房贷款首付比例在60%以上。 二手房转让增值税免征年限由2年调整为5年。 豪宅免税条件追加实际成交总额低于750 (含条数)万元的限价要求。 据此，深圳今年下半年以来，继宁波、杭州、东莞等地出台新的调控政策后，成为房地产市场升级调控的第四城。

深圳市住建局在同期发布的解读中表示，在居住用地供给方面，今年深圳计划供给居住用地3平方公里以上，比往年增加了2倍以上。 今后，新增土地将是公共住宅建设首要使用的商品住宅供给方面，今年新开工商品房的1200万平方米，约为往年的600-800万平方米的两倍。 预计下半年入市的商品住宅项目有80多个，供应住宅面积将超过500万平方米，预计将超过5万套。 在公共住宅建设方面，今年的建设将筹集8万多套公共住宅，十三五期间的建设将切实实现筹集40万套公共住宅的目标。

(一)限定购买:定居三年后可以购买商品的住宅

此次新政中最引人注目的是提高购房门槛的相关内容。 新政要求适当调整户籍居民购房条件，规定社会保障和个人税缴纳时间，落户本市3年，连续36个月缴纳税费或社会保险购买商品住房。

据深圳市住建局介绍，近年来，深圳市落户即可购房，在一定程度上加剧了市场供需矛盾，这对于早期在深圳落户、多年在深圳从事的市民也不公平。 因此，在住房供需紧张的背景下，适当收紧户籍居民购房政策，切实支持合理自住的诉求。

此次新政中提出，如果夫妻离婚，任何一方在夫妻离婚之日起3年内购买商品住宅，其所有住房覆盖数按离婚前的家庭总覆盖数计算。 对此，深圳市住建局表示，这既能满足离婚者合理的住房诉求，又能比较有效地抑制炒股。 具体来说，离婚之日起三年内，离婚前家庭名称为本市无住房的，离婚后任何一家人可以作为成年单身者在本市购买一套商品住房。 离婚前的家庭名称是市里有一套商品住宅，离婚后没有住宅的可以作为成年单身者在市里购买一套商品住宅。 离婚前家庭名称本市有两套商品住宅，离婚后任何家庭成员不得在本市购买商品住宅。

(二)信用:本市无住宅但有信用，首付在五成以上

积极发挥差别化住房贷款政策调节房地产市场的作用，保障需求，结合房地产市场形势的变化，深圳这次对差别化住房贷款政策也做了进一步完善。 新政中，合理明确了个人住房贷款利率下限，对普通住房和非普通住房的购买实行了差别化贷款政策。 1、购房人家庭名下无住房，无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付比例最低30%的政策。 2、购房人家庭名称本市无住房，但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购房普通住房的贷款首付比例不低于50%，购房非普通住房的贷款首付比例不低于60%。 3、购房人家庭名称在本市拥有1套住房的，购买普通住房的贷款首付比例在70%以上，购买普通住房以外的贷款首付比例在80%以上。

(三)税收:将二手房转让增值税免征年限提高到5年；

这次楼市调控新政，也从税收的角度提出调控要求。 深圳居民局对此进行解读，深圳市现有存量房屋交易计税参考价格为年10月判断更新，与目前市场成交价格有较大差距，因此更新二手房交易计税参考价格，使计税参考价格接近二手房市场实际成交价格。 这一年，在深圳市成交的商品住宅中，换手率很高。 目前，将个人住房转让增值税免征年限从2年调整为5年，对当前二手市场过热起到了抑制作用，深圳市住建局方面表示:

(四)免税豪宅税总交易价格必须低于750万元

为使我市住房标准符合市场实际，本通知细化普通住房标准，享受优惠政策的普通住房应符合以下三个条件:住宅小区建筑容积率在1.0 (含)以上。 一套住宅套内的建筑面积120 (含条数)平方米以下或一套住宅建筑面积144 (含条数)平方米以下。 实际成交总额低于750万元(含笔数)。

对此，深圳市住建局指出，作为制定该政策的背景，我市现行普通住房标准只考虑容积率和面积两个指标，从今年上半年房地产市场热的情况出发，增加价格因素，更加合理地界定普通住房和非普通住房标准，保障大部分群体对普通住房的诉求，

(5)售房:优先满足无房居民家庭

进而，深圳楼市热点领域的部分楼盘由于区位、学位等因素，出现了抢购现象。 因此，此次新政中，针对社会关注度高、预计购房人数多的热点楼盘，根据优先满足无住房居民家庭购房诉求的大致因素，根据本市缴纳个人所得税和社会保险时效性等因素制定楼盘销售方案。 楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。

(6)完全三价合一，推进住房抵押合同上网本管理；

目前，深圳房地产市场上买卖双方的实际交易价格、银行贷款的判断价格、政府部门的注册价格尚未真正实现三价合一，容易产生阴阳合同高估值高贷等问题。 为此，此次新政规定，进一步完善交易价格、判断价格、注册价格三价一个制度，住房抵押合同通过房地产新闻平台进行网签，未经网签的住房抵押合同不办理产权登记手续。

据深圳市住建局介绍，下一步，深圳将通过统一的房地产新闻平台完成《商品房买卖合同》和《住房抵押合同》的网签工作，同时将真实的合同数据发送到房地产登记部门办理产权登记手续，进一步完善房地产交易业务流程

(七)中介机构应当提交二手房挂牌、成交等相关数据；

目前二手房交易新闻透明度不足，交易新闻越来越掌握在中介机构手中，交易双方因新闻不对称容易被市场不实新闻误导。 对此，此次新政要求，及时公布热点领域、热点房地产二手房合理成交价格，吸引市场合理交易。 中介机构及时、准确地向市房建部门提交二手房挂牌和成交新闻等相关数据，对报告数据的真实性和准确性负责、不申报、不漏报、虚假申报的中介机构，依法停止其网络签名权限，并入房地产领域诚信体系进行联合惩戒

深圳市住建局表示，这一措施有助于提高二手市场新闻透明度，规范中介机构交易行为，吸引市场合理交易，稳定二手房价格。

(八)严厉打击房地产市场违法行为；

另外，此次新政中，继续开展房地产市场秩序整顿工作，发布涉嫌非法进入房地产市场的房地产开发公司、中介机构及职工、各类贷款主体、各类贷款主体，恶意哄抬房价，挪用各类贷款资金进入房地产市场，虚假言论 提出对有散布等违法违规行为的房地产开发公司、中介机构和职工、各类贷款主体、个别业主依法进行协商、网络签名、停业、整顿。 相关违法违规新闻被曝光，纳入房地产领域的诚信体系、公共信用新闻体系等进行联合惩戒。

官方解读:深圳下半年入市商品住宅将超过5万套

深圳市住建局在同期发布的解读中指出，此次提出的8项措施，涵盖行政、金融、税收等方面的文案，首要有三个优势:一是优先满足刚需，比较有效地遏制投机炒作。 二是运用金融、税收等经济手段，确保精准施策；三是加强房地产市场监管，合理回笼市场。

据深圳市住建局介绍，下一步，深圳市将进一步巩固去年出台的住房新政，加快建立公共住房和商品住房6:4的住房供给和保障体系，让更多市民通过政府提供的公共住房处理住房困难。 一是扩大居住地供给，今年计划供给居住地3平方公里以上，比往年增加两倍以上。 今后，追加土地将首要用于公共住宅的建设。 二是增加商品住宅供应，今年新开工商品房1200万平方米，是往年600-800万平方米的近两倍。 预计下半年入市的住房项目有80多个，供应住房面积将超过500万平方米，超过5万套。 三、扩大公共住宅建设，今年建设将筹集公共住宅8万套以上，完成十三五期间的建设，确保筹集40万套公共住宅的目标。

链接:限量购买新政传闻使深圳单周网签覆盖数接近4000套大关

深户买房至少2年社保、新离婚率没有购房资格，首套房不到4年无法购买2套近期。 深圳宣布限购新政，升级楼市调控的消息在坊间引起热议。

尽管新政迟迟未得到确认，但上述传闻中的胫骨，在运营商们心中迅速提高了预期，楼市成交数据出现了较大波动。 根据房中协发布的《深圳市房地产中介领域年第27周周报》，6月29日~7月5日，深圳二手上网本3893套，环比上涨40.7%，连续4周上涨，接近周上网本数量4000套大关。

对此，深圳市房地产中介协会7月7日发表严肃提示“不要传播房地产市场的不实信息，不要轻信”，否定了上述传言，对上半年房地产市场上有少数房地产商的人，有意识地通过网络舆论，营造楼市的上涨氛围， (孙雅茜)