财讯：存量房贷利率转换倒计时 应该从中长时间立场考虑利率长时间变化趋势

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随着7月20日出现lpr报价，到8月底房贷是选择固定利率还是lpr+加浮动利率，成为非公积金贷款房贷一族需要选择的问题。

从购房者的角度看，关于购房贷款是否转换为lpr动态利率，最核心的因素是动态利率和静态利率孰轻孰重的问题。 昆仑资产管理中心主任宏观研究员张琒在接受《证券日报》记者采访时表示，不同于常规支出贷款，房贷为长时间贷款，多为20年至30年还款期。 所以，对购房者来说，光盯着眼前的利率变化是不够的，应该从中长期的角度，考虑利率的长期变化趋势。

根据央行授权全国银行间同业拆借中心公布的数据，目前5年期以上的lpr为4.65%，连续3个月原地踏步。 从总体上看，自去年8月lpr报价机制改革以来，迄今为止的12次报价中，5年期以上lpr共下降3次，累计低于15个基点。

lpr利率的波动情况无疑与购房者月供给的增减直接相关。 中原地产首席分解师张大伟向《证券日报》记者算账。 假设购房者选择挂钩lpr，重新定价日期为明年1月1日，如果截至今年年底的5年lpr利率持续目前的4.65%水平，按照100万元贷款本金、30年等额本息计算，购房者每月房贷月额将减少约90元。 从整体来看，lpr利率每下降5个基点，购房者月供给减少约30元，共30年，房贷利率减少约10800元。

由于住房贷款的还款期较长，购房人在做出选择时，不仅要关注现在，还必须关注将来。 接受一些证券日报记者采访的买家表示，目前lpr的浮动利率看起来更节约。

例如，住在北京市丰台区角门东的王先生，在今年3月开始进行存量个人住房贷款价格基准的转换工作后，于4月初将固定利率转换为lpr浮动利率。 另外，她的原有固定利率是基准利率的八三折。

之所以选择转为lpr浮动利率，首先是因为我丈夫预计未来利率下降的概率很大。 改为lpr一定很合适。 王先生告诉《证券日报》记者，不仅是她，妹妹和周围的同事现在也相继将原来的固定利率变为lpr浮动利率。

但是王先生也选择lpr浮动利率，预计近年来lpr利率将会下降，预计未来十几年或二十几年的贷款期间lpr利率不会大幅上升。

与王先生这样积极的风险投资者相比，此前享受利率折扣的买家也有表现，但安全性没有坏处。

住在北京市朝阳区的纪先生对证券日报记者说，短期内lpr利率很可能会下降，但如果由于这两年的经济形势，未来中国经济逐渐好转，lpr浮动利率也有可能上升。 因此，从个人角度来说，比起浮动利率，固定贴现利率更为理想。 相当于提前锁定未来的住房贷款利率，风险很小。

张琦分析认为，目前国内宏观经济面临的是周期性经济下行和疫情带来的双重影响，实体经济受到一定程度的冲击，这也是今年以来lpr连续向下修正的直接原因。 在政策节奏上，国务院常务会议确定，通过进一步吸引贷款利率和债券利率下行等政策，推动金融体系全年合理让利1.5万亿元。 此后央行方面进一步表示，在这1.5万亿元的让利中，利率下行对金融市场或金融体系实体经济的让利规模约为9300亿元，包括债券利率、再贷款、再贴现利率等。 这可以理解为在经济下行压力增大的情况下，包括银行在内的金融系统有必要将部分利润转让给实体经济，但实际上这种转让在某种程度上具有借来的成分。 因此，通过降低lpr贷款利率来实现金融对实体经济的让利，是越来越多的短期行为，考虑到住房贷款是中长期贷款，不排除购房人在住房贷款的后半段迎来经济上行周期的可能性，lpr利率不断上升。

8安居客房地产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，总体而言，对于存量购房者来说，要选择是否转换lpr浮动利率，首先应该从两个维度进行考虑。 一个是对未来风险的容忍度，即风险的突进型还是风险的稳健型。 二是考虑贷款本身剩下的还款期。 剩下的时间短的话，相对来说lpr浮动利率比较合适。 另外，对于前期住房贷款利率为浮动型的购房者来说，选择lpr浮动利率也更具特点。