财讯：中国版公募不动产投资信托基金正式启航！6万亿“蛋糕”好看不好啃

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中国版公募reits (房地产投资信托基金)正式上岗！

前几天，证监会发布了《基础设施证券投资基金公开募集指南(试行)》(以下称为《指南》)，从8月7日开始实施。

一些基金企业向《国际金融报》记者表示，已经做好募集reits的准备。

企业目前与证券公司、银行等金融机构密切合作，积极积累项目，参与reits业务。 深圳的一位大公募者说。

上海的一位家庭型公开招募者表示，企业有参加这项业务的意向，但是没有任命reits方面的投研负责人。

也有旁观者。 三家大公募者表示，企业暂时没有参与公募reits业务。

确定五个方向

市场对中国版reits的呼声很长。 业界认为，推进基础设施reits试点对深化金融供给侧结构改革、提高资本市场服务实体经济能力、丰富资本市场投资工具等具有重要作用。

这次的《指南》一共五十一条，第一包括五个方面的复印件。

一是确定产品的定义和工作模式。 基础设施证券投资基金(以下称基础设施基金。 )公开募集属于上市交易的封闭式公募基金，应当符合以下条件。 80%以上的基金资产投资于基础设施资产支持证券，通过资产支持证券和项目企业等特殊目的载体取得基础设施项目的完全所有权或经营权利。 基金经理积极经营管理基础设施项目获得稳定的现金流，将90%以上合并后的基金年度可分配额根据需要分配给投资者。

二是压实机构的主体责任，严格控制基础设施项目的质量。 保护基金经理和管理人员的专业能力要求和诚实守信，加强勤勉受托责任。 聚焦高质量的基础设施资产，严格检查项目质量。 履行外部管理机构、会计师事务所、判断机构等专业职责。

三是决定基金份额的发售方式，通过在线询价的方法明确基金份额的买入价格，公共投资者以询价明确的买入价格参与基金份额的买入。

四是规范基金投资运营，加强风险管理，巩固投资者保护机制。 确定基金的投资限制、关联交易管理、借款安排、基金增资、新闻披露等要求，以新闻披露为中心，确保投资者的充分知情权。

五是确定证监会的监管和相关自律组织的管理职责，加强对违规行为的约束。

reits产品是以房地产资产收益为红利来源的权益性投资工具。 业内对这片蓝海充满期待，有数据测算，中国公募reits市场规模将达到6万元。

那么，这种创新产品适合什么样的投资者？

在低利率水平上，长期投资者，如银行资管、保险等金融机构，需要寻找符合自身负债的高质量资产进行长期配置，公开募集reits是这类投资者的较好选择。 招商精选基金经理兆元告诉《国际金融报》记者，在未来产品宣传中，将致力于寻找长期配置的投资者，实现期限匹配、利润与风险匹配。

职能转换困难

进入reits这个新兴行业，基金企业面临的挑战不少。

博时基金在接受《国际金融报》记者采访时表示，对基金企业来说，基础设施基金的投资管理和资产运营职责是新的角色定位，机遇与挑战并存。

在融资管理层面，《指导原则》规定基础设施基金可以增资、购买、销售资产。 在资产运营层面，需要制定比较的运营战略，提高基础设施项目的盈利水平。

这些都是基金经理自主管理能力的体现，也是运营公募reits的难点。 博时基金认为，优秀的基金管理者可以通过积极的投融资管理和资产运营，为投资者带来长时间的超额收益。

对公募基金来说，公募reits相当于增加投票和股权项目投资管理的功能，基金企业此前没有相关经验。 兆元指出，公募reits本质上是证券，不是产品，管理者不是管理产品，而是真正运营企业。 因此，公募reits对基金领域的最大影响是两大作用的转变。

一是基金企业是基础项目企业的实际管理者和实际运营管理者，负有积极的管理义务。

二是公募基金增加投资领域的业务功能。 至少必须对接加工、承担的功能。 项目寻找、对接、组织询价、报价、定价、发行承销，公募基金中为新员工。

兆元认为，这两大职责的转变将对基金企业的组织结构、企业战术、价格、人才储备等方面提出巨大挑战。 但啃下这些骨头，可能有重建基金企业和弯道超车的重要意义。 国内可能有黑石一样强大的替代资产管理者。

借鉴国外经验，未来各公募基金企业的大致率将在原有投资结构下，增加另类投资业务或投资领域的务条线，专门负责公募reits的投资和运营、发行和承销，同样的产品也分为另类投资基金，为公募基金企业形成多样化的产品线。

博时基金分解、大股东或其他相关人员拥有基础设施资产的基金企业，以及子公司类reits项目经验丰富的基金企业，做reits更具特点。