财讯：自贷款利率换‘锚’进入倒计时 购房者转还是不转？

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贷款利率变更锚后，一年期lpr利率已下调4次，累计下调40个基点，从4.25%降至3.85%。 5年lpr利率下调3次，累计下调20个基点，从4.85%降至4.65%。

离住房贷款合同转换的最后期限还有不到20天，五大行于8月12日一齐发布公告，有助于选择有困难的人群做出决策。

工行、建行、农行、中行、邮政储蓄银行发布了《关于存量浮动利率个人住房贷款定价标准lpr批量转换的公告》，8月25日起，将对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为lpr定价方法。

公告还确定，批量转换完成后，如对转换结果有异议，可于年12月31日(含)前通过相关渠道自行转换或与贷款交易协商解决。

为了统一进行调整，工商银行工作人员告诉《国际金融报》记者，前期很多客户操作不便，银行也为了方便客户操作，8月24日前可以自己通过(智能手机的)银行应用等渠道选择哪种还款方法。 8月25日批量转换的情况下，利率调整周期、利率调整日与原合同没有变化。

定价标准只能转换一次，转换后不能重新转换。 不旋转吗，这是个问题。 面对日益临近的最后期限，房贷一族有最后的选择机会。

《国际金融报》记者采访了中原地产分解师卢本赛、民生银行研究院宏观经济研究中心副主任王静文、易居研究院智库中心研究负责人严跃进，并对网民关心的lpr相关问题进行了解答。

lpr怎么计算？

年8月17日，央行发布了改革完全最优遇贷款利率( lpr ) ( lpr )形成机制公告。 这是利率市场化的重要一步。 那么，lpr机制下的住房贷款利率与以前有什么不同？

王静文:新的lpr形成机制有四个重点。

一种是lpr涉及到mlf (中期贷款的便利性)，用mlf的积分方法进行估算。 二是在原来的一年里，增加了五年的lpr报价。 三是扩大了报价范围，从10家扩大到18家。 四、从原来的每日报价改为每月报价，固定在每月20日。

在lpr机制中，房贷利率由lpr的追加方法决定，lpr跟随mlf利率的变动，因此lpr机制下的房贷利率从原来的固定利率制变为变动利率。

卢文曦:个人计算lpr的贷款利率是根据银行报告的lpr价格，上下加分或减少，也就是lpr利率+固定点差(负数)。

lpr房贷利率和以前最大的不同是一个安静。 以前房贷利率完全基于央行的报价，但不知何时央行的报价动了，贷款利率再次发生了变化。 我个人认为每月一份报告的lpr反映了市场资金的实际采用情况，因此比央行的报价要及时得多。

严跃进:根据这次五大行公告，用简单的例子进行分解。

张先生年购买套房，向工行贷款100万元，并承诺30年内还清贷款。 当时参考了中央银行的基准利率*(1+浮动比率)的方法计算了月供给额。

现在，由于工行的政策出台，之后将强制调整定价公式。 也就是说，参考lpr+基点的方法计算月供应额。 其中，lpr基于每年元旦的lpr，基点=今年8月的利率-去年年末的lpr，这个基点在未来年份永远不变。

如何选择重新定价日期

记者表示，多家银行可选择的重新定价日期为每年1月1日，或与贷款贷款日对应的日期。 那么，每年1月1日和贷款日应对日哪个划算？

王静文:要尽快享受因降息而带来的房贷节约价格，可以选择贷款日对应日调整。

卢文曦:因为今年是转折年，所以两个选择都不能享受优惠。

例如，我以前根据央行的估计利率为5.6%，但今年的决定转换为lpr后，无法享受现在4.65%的lpr利率。 还是以5.6%的利率偿还。 即使你3月份成功转换了lpr，今年也不能接受下方修正lpr，必须看明年1月1日的lpr报价，计算明年的数值。

因为今年为了顺利过渡，从银行的角度出发，贷款利率的变动不可取，但是如果年中利率的数值变动，则事业量将会庞大。

如果选择重新定价日，房贷是几月？ 如果是6月21日，看一下每年6月20日的具体lpr报价，如果当月报价低，马上就可以享受折扣。

lpr的未来会怎么样？

利率抛锚后，房贷利率的一些变化与lpr的走势呈正相关。 那么，lpr的趋势与那些因素有关？ 从长远来看，选择lpr还是固定利率比较划算？

卢文曦:我个人认为差距不大。 个人贷款的话，如果现在的贷款利率不高到3%、4%，将来可能不会很低，所以最好选择固定利率。 但是，如果利率接近5%，那就波动吧。 坦率地说，贷款年限通常比时间长，可能在15年左右。 在这样长的周期中，利率本身有上行和下行的周期。 最后的上涨和下跌幅度可能会被抵消。 因此，还款者不必过度焦虑。

我认为至少在今后1到2年内，lpr下行的可能性很高。 短期内享受利率下降的优惠，可以减少月供给。 其实lpr还是和市场货币有关，如果市场货币丰富，lpr总是有下降的趋势。

王静文: lpr根据mlf利率的决定，mlf是央行的政策利率，主要根据经济冷热情况进行调整。

贷款利率变更锚后，一年期lpr利率已下调4次，累计下调40个基点，从4.25%降至3.85%。 5年lpr利率下调3次，累计下调20个基点，从4.85%降至4.65%。

考虑到中国经济未来将从中速进入中低速期，加息的可能性很低，预计政策利率和lpr都将下跌。 从长远来看，选择lpr应该比固定利率更划算。

严跃进:目前lpr数据维持4个月，一年lpr维持在3.85%，五年以上lpr维持在4.65%。 个人认为，短期内lpr进一步向下修正的可能性很低，但毕竟疫情下压力很大。

但一般来说，建议买家选择浮动利率。 最好是上升的。 如果选择固定利率，就会面临没有选择面的情况。