财讯：房贷，购房者选择LPR定价还是基准利率？

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根据央行规定，到8月底，各商业银行必须完成存量浮动利率贷款定价基准的转换，定价基准只能转换一次。 选择lpr定价还是固定利率？ 对于有住房贷款的人来说，选择的时间不多。

记者调查发现，随着房地产市场近期缓慢升温和各地调控力度加强，越来越多持有存量贷款的购房者倾向于将现有住房贷款转为lpr定价。 行业分解称，随着存量房贷转为lpr价格，房贷利率的大致率将注重低利率，这将有助于今年下半年房企去存量。

利率有下降的趋势

LPR ( LPR，意思是LPR )，18家银行每月20日(节假日顺延)，每隔0.05个百分点向全国银行间同业拆借中心提交报价。 全国银行间同业拆借中心按照除去最高和最低报价后的算术平均，取0.05%的整数倍附近的整数计算lpr。 现在，lpr包括1-5年期(短期)和5年期以上(长时间)两个品种。

截至去年8月，中国人民银行发布了12次lpr，个人住房贷款利率相关5年期以上的lpr从最初的4.85%降至现在的4.65%。 仅今年以来，lpr就在5年多内下降了2次，自去年年底以来累计下降了15个基点。

理论上，lpr每月都会变动。 这个本质是浮动利率。 住房贷款基准利率是以前的住房贷款利率计算公式，但8月31日以后，如果不选择lpr，那么在贷款还清之前，住房贷款的利率将是现在的利率。 因此，本质上是固定利率。 岛城某银行的住房贷款业者告诉记者。

360全国41个积分城市674家银行分支机构住房贷款利率监测数据显示，7月(数据监测期为6月20日至7月17日)，全国首套房贷款平均利率为5.26%，环比下降2bp。 二套房贷款平均利率为5.58%，环比下降2bp。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心7月20日宣布，最优遇贷款利率( lpr ) ( lpr ) 1年lpr为3.85%，5年以上lpr为4.65%，与上月持平。

记者采访显示，考虑到利率还有更大的下行空间，许多人选择将存量房贷转换为lpr定价。

是否转换要看两个条件

是固定利率还是lpr？ 重要的是要看贷款人的风险承担能力和剩余的还款期。

如果房贷没还几年，其实很容易评估。 还款期5年左右的客户基本上可以决定做lpr。 短期利率受到比较好的评价，仅近年来利率下降有较大的趋势。 lpr下行的话，每年偿还额会少一点。 青岛某股份制银行的信贷经理说。

自去年12月以来，lpr利率已下调5年以上。 这意味着，即使接下来几个月lpr利率不下降，选择lpr的贷款人，明年的房贷利率也会下降，需要偿还的贷款金额也会减少。

但是，如果追求稳定性，追求稳定性，可以选择固定利率。 很多贷款人的住房贷款期限还有十几年、二十年。 这中间的干扰因素非常多，长期利率不太可预测。 这是因为不排除住房贷款偿还后半段将迎来经济复苏周期的可能性，lpr正在上升。 上述信贷经理表示，特别是拿了一点低房贷利率享受折扣的顾客，可以选择维持固定利率而不转换，是安全的。

分两步走

通常，如果有个人住房贷款会受到影响，但三种情况除外。 一是公积金个人住房贷款、组合贷款的公积金部分。 第二种是固定利率贷款。第三种是到年底到期的个人住房贷款。 也就是说，如果符合这三种情况中的任意一种，则不受变换的影响。

如果之前没有转换，银行会自动调整为lpr浮动利率或固定利率。 具体是什么样的，每个银行的标准都不一样。

在8月31日前，房贷客户可以在电子银行或手机银行办理，也可以选择方便的时间在银行柜台办理对应业务。

具体而言，变换可以分为两个阶段。

第一步是明确分数差。 据业内人士称，积分差=转换前的住房贷款利率-该期间lpr。 例如，顾客住房贷款上浮10%，按目前实行的利率水平4.9%计算，转贷前的住房贷款利率为5.39%。 根据央行规定，个人住房贷款转换期间全部锚定年12月的lpr，同月5年期以上的lpr为4.8%。 综上所述，该顾客的分数差=5.39%-4.8%=0.59%或59个基点。 需要注意的是，分数差在合同剩余期间内是固定的。

第二步，明确住房贷款利率。 转换后的住房贷款利率=重新定价日的相应期间lpr+积分差。

另外，转换为lpr时可以重新约定重新定价周期，商业性个人住房贷款重新定价周期最短为1年，也就是1年内住房贷款利率不变。 记者表示，多家银行可选择的重新定价日期为每年1月1日，或与贷款贷款日对应的日期。

例如，如果重新定价日为1月1日，则年为锚年12月的lpr，因此顾客的住房贷款利率不变。 2021年转换后的住房贷款利率=年12月的LPR (假设为4.60 % ) +0.59%=5.19%，比年下降20个基点。 也就是说，根据这次重新定价日的lpr比上次变化了多少，房贷利率也会调整多少。 (景虹)