财讯：各级城市房地产市场表现各各有不同 二三线部分城市成交热度下滑

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年黄金时代刚刚过去，各级城市房地产市场表现各不相同，但房价涨幅依然稳定。 12月14日，根据国家统计局公布的数据，当月全国新居、二手房价格上涨城市数量分别达到36个和44个。 其中，一线城市新房、二手房交易市场依然火热。 在公司促销冲刺战略下，北京新房价格环比下降二三线城市由于政策频繁调控，环比涨幅下跌或持平，但波动不剧烈。 到年底，考虑到房价稳定的员工还房企债务压力仍然很大，多家机构分解分析认为，房价上涨大体率持续下降，一城一策仍是控制主流。

北京新房价格环比下降0.1%

数据端显示，11月一线城市新房、二手房市场还呈现余温。 据初步测算，11月，4个一线城市新商品住宅销售价格比上个月上涨0.2%，比10月下跌0.1个百分点。

从城市来看，当北京新房价格环比下跌0.1%，上海和深圳环比持平时，广州环比涨幅达到0.9%，带动一线城市新房价格整体上涨。 对此，广州中原研究快速发展部指出，今年下半年以来，广州新房市场成交居高不下，新房源的持续、大量供应势在必行。 据统计，11月广州新房供应量162.4万平方米，环比增长63%，同比增长288%。

此外，虽然北京新房价格有下降趋势，但市场交易表现依然不俗。 根据虎钳研究院的统计数据，年11月，北京新房成交6118套，比10月的4573套多3成，低迷的银10后，楼市明显降温。 交易额为355.93亿元，环比上涨24.5%。

据介绍，由于本月末开发商明确了优惠促销意向，全镇16个区中，有10个区的普通房价下降。 其中，石景山单价下降近5000元，怀柔、延庆和昌平单价环比达到3000元。

而且，当月一线城市二手房价格比新房涨幅更大，幅度也领先于其他各级城市。 据统计，11月，4个一线城市二手房销售价格比上个月上涨0.5%。 其中，北京、上海、广州、深圳分别上涨0.5%、0.3%、0.8%、0.6%。

和新房价格走势一样，广州二手房价格涨幅同样领先于其他一线城市。 对此，诸葛探房数据研究中心拆房师陈霄表示，二手房涨价是因为深圳和东莞的调控逐渐收紧，部分购房诉求充斥广州，在一定程度上拉动了房价上涨。

二三线部分城市的成交热度正在下降

与一线城市相比，二、三线城市在政策的频繁调控下，新房和二手房价格涨幅相对保守，环比涨幅比10月持平或下跌。 在新建住房价格方面，31个二线城市二手房销售价格比上个月上涨0.1%，涨幅比10月下降0.1个百分点。 35个城市的二手房售价比上个月上涨0.2%，涨幅与上个月持平。

但从数据来看，当月上述城市房价涨幅以稳定中幅度为主，震荡不剧烈。 其中，太原、南昌、南充三城新房价格以0.4%的环比降幅下跌至全国。 长春、哈尔滨、济南、郑州、吉林和牡丹江地区环比减少率为0.3%； 杭州、长沙、桂林、北海等城市新建住宅价格达到0.2%。

随着更多城市加入管制军，房价上涨城市数量自7月以来呈下降趋势。 陈霄指出。 据中原地产统计，7月以来，全国共有杭州、东莞、郑州、长春等30个城市出台控制政策，为楼市降温的易居研究院智库中心研究负责人表示，为加快全年销售工作，房企有意降价促销。

另外，当月二手房数据显示，31个二线城市新商品住宅销售价格比上个月上涨0.1%，涨幅与上个月持平。 35个城市的新商品住宅销售价格比上个月上涨0.1%，涨幅比上个月下降0.1个百分点。

与新房相比，二手房的价格比较坚挺。 严跃进显示，涨幅较大的城市普遍凝聚在一二线，除广州、深圳、北京外，还有合肥、徐州、沈阳、厦门、西宁和银川等，证明房东的期望正在改变。 例如，合肥最近出现了地王让周边房东涨价的现象。

不过，易居公司集团首席执行官丁祖昱也表示，全国主要城市二手房市场三季度基本恢复正常，总量创近两年新高，但受热点城市调控政策加码影响，部分城市成交热度开始滑坡。

年末的房价将大致持续下降

从整体上看，11月各地收紧管制的政策力度不大，但仍代表着房地产管制趋势，这是一城一策。 中原地产首席分解师张大伟指出。 据中原地产统计，11月单月，全国房地产累计调控33次，共年调控政策次数达到458次。

张大伟表示，从整体趋势看，预计12月房价上涨趋势仍将持续，但逐步收紧的调控政策也有望出现平稳市场，年末房价将继续放缓。 严跃进表示，近期西安、宁波等城市调控政策继续收紧，年末稳定房价工作依然迫在眉睫，各地控制高价项目也得到证明。

11月30日，西安市住建局等部门联合多部门发布《关于加强房地产市场调控的通知》，加强商品房预售管理、发挥差异化信用调节作用、加强预售资金监管、房地产调控调节管理四个层面的调控升级。 12月10日晚，宁波市住建局等部门也发布通知，在加强购房资格管理、更名购房合同和加强住房赠与交易管理、调整住房信用首付比例4个方面进行调整。

在市场监管层面之外值得关注的是，由于国内外到期债券的影响，公司的资金扩张受到限制。 据统计，三股红线融资新规出台后，过去三个月，公司债务规模未达到债务到期规模。 其中11月国内外债券融资到期债务规模约为837亿元，比10月增长2.6%。 贝壳研究院预测，2021年到期债务规模将达到12448亿元，同比增长36%，房企债务压力仍在持续上升。

对住宅企业来说，如果还债压力增大，就需要积极寻求融资和其他方法。 例如，可以通过最近的折扣促销等手段，加速资金的回收。 预计这将导致部分城市相关地区房价涨幅收窄或小幅下跌。 严跃进说。

丁祖昱指出，综合来看，年末房地产市场仍不乐观，尽管成交回升，但幅度有限。 其中，核心一、二线城市市场诉求稳固，随着年末房企提高供给力，成交有望回升至高位。 出现了许多三、四线城市市场的诉求和购买力瓶颈，疫情加剧了市场下行压力，即使年末供应开放量增加，成交回升幅度也有限。