财讯：资本“风口”渐行渐远 资本“船票”真的越来越稀缺了吗?

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近日，香港证券交易所公布的消息显示，金辉控股已经通过上市审查，预计10月29日在港股正式上市。

金辉控股此次ipo发行价区间为每股3.50-4.50港元，基础发行规模6亿股，可超额发售0.9亿股以下，最高募集资金31.05亿港元。

按照这个节奏，金辉将成为继港龙地产之后，今年实现第二家ipo的内地房企业。

由于中国内地严格的监管政策，近年来房企难以通过ipo的方法登录a股，港股由此成为公司登录资本市场的首选。 从2004年开始，内地房地产开启了香港ipo潮。 年，港股完成ipo的公司分别为7家和6家。

今年以来，出现了10多家房企在香港上市的消息，但在金辉之前，只有港龙地产的公司完成了ipo。 解体者认为，高质量公司越来越少，成为ipo通过率低的主要原因。 而且，随着领域分化的加剧，一点也无法赶超的小房企似乎很难进入资本市场的法律视线。

对房地产业来说，资本船票真的不够吗？

40强房企业只上市了一家

金辉1996年从福州开始，2004年开始全国化布局，2009年将总部搬迁到北京。 目前，金辉已进入全国16个省和直辖市、31个城市，拥有160个房地产开发项目。

根据易居克和瑞的统计，年金辉控股的全口径销售额为888.6亿元，排名第40位，权益销售额为661.6亿元，排名第37位。 按照这个标准，目前全国房企40强中，只有金辉和祥生两家无法上市。

金辉的上市之路并不平坦。

年，金辉首次将上市申请书交给香港证券交易所，但未能成行。 之后，金辉尝试登录a股，并于年向上海证券交易所提交上市申请，计划在上海证券交易所公开发行6亿股以下的股票，募集60亿元。

但是，由于政策监管严格，年来，住房企业在a股市场的ipo尝试并未成功。 年初，金辉自愿撤回a股上市申请，并于3月25日向香港证券交易所提交了上市申请书。 9月25日，金辉再次交出手表，更新了部分财务数据。

最新版股东本显示，截至今年8月31日，金辉控股尚未结算的预售房款(合同负债)为713.84亿元，较以往更新数据大幅上升。

招录显示，年、年及年，金辉控股收入分别为人民币117.77亿元、159.71亿元及259.63亿元，年度复合增长率达到48.5%。 同期，金辉的毛利分别为37.92亿元、48.26亿元、56.62亿元，年复合增长率为22.2%。 年上半年，金辉实现营业收入109.72亿元。

在土地储备方面，截至今年7月31日，金辉总土地储备为2908.2万平方米，其中二线城市和核心三线城市土地储备达到93.3%。

在债务方面，年、年、年、年4月30日，金辉控股扣除合同债务后的资产负债率分别为54.8%、50.7%、47.7%、46.6%，呈现逐渐下降的趋势，债务水平优于领域多数企业。

10月14日，惠誉提高了金辉的评价，评价结果为b，展望迄今为止稳定的调整，为其加分。 惠誉表示，此次上调结果反映了金辉市场地位和财务杠杆的改善，包括低于同行业的非控制性权益(约20% )、杠杆率的持续优化和债务结构的改善等。 集中在省会城市和直辖市的土地储备高质量，总建筑面积充足，足以满足未来长期的开发诉求。

资本的风口渐渐远去

由于规模大、财务健康，金辉预计此次ipo规模将超过30亿港元，成为继年正荣后，港股ipo募股规模最大的房企。

但这一成绩并不代表今年房企ipo的大形势。 今年年初上市的港龙房地产，募集资金规模不足15亿港元。

年有7家内地房企在港上市，共募集资金98.3亿元。 年香港上场内房企业6家，募集资金86.9亿元。

港龙地产、金辉控股集团之后，目前排在港交所的房企有万创国际、海伦博斯房地产、奥山控股、三巽控股、大唐房地产、鹏润控股、上坤控股、领土控股、当地房地产、三巽控股。 除祥生外，其余均为中小房企业。

从这些公司的资料来看，规模小、区域布局集中、负债率高、融资渠道单一、融资价格高是其首要特点。 鹏润控股的情况下，只有9个项目，全年利润分别为3.57亿元、2.24亿元，利润不足亿元。

另一家拟上市房企本地房产，年末未清偿债务总额126.57亿元，其中一年应偿还短期债务35.84亿元，与本地持有现金等价物20.39亿元，现金不足以覆盖短期债务。

这些住宅企业的ipo道路崎岖不平。 其中，万创国际已经申请了4次上市失败，大唐地产已经是第三次提交招股书，海伦堡、奥山控股、三巽集团都是第二次ipo。

资本在房企融资、持有地、企业治理等方面的加持作用已得到业界公认。 在内地融资政策艰难的情况下，近年来，许多中小房企冲击港股ipo，走上资本市场的快车。 但今年以来，房企上市的道路似乎更加坎坷。

香港证券交易所的要求更严格了吗？

中国资本联盟副理事长柏文喜在21世纪经济报道中表示，交易所主要从申请资料形式上的合规性和程序上的合法性、信众的完整性等方面进行审查。 最近申报的公司以中小房企业为主，考核失败可能是在这几个方面出现了问题，但港股对地产股的考核更加严格。

某大型上市房企融资部门负责人21世纪经济报道称，与a股相比，港资市场更注重财务、收益率的稳健性和业绩的持续性，近年来领域分化严重，中小房企在土地、融资、销售溢价等方面的劣势越来越明显，财务表现受到较大影响

他说，即使上市成功，这些公司的股价和市值表现也不太好。 年上市的房企中，德信中国、新力控股集团在上市第一天就破局了。

他认为，今年以来，越来越严格的监管政策和监管层向房企融资的三条红线治理，加剧了中小房企的劣势，在无法实现基本财务指标的情况下，这些公司上市的难度必然增大。

上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进，认为内地房企登陆港股的关键期已经过去。 随着领域从黄金时代走向白银时代，内地楼市调控常态化，近两年来，领域市场空间和房企盈利能力低下。 受此影响，即使在规模较大的以前传到了住宅企业，市盈率也不会太高。

以前传入房企的资本风口逐渐远去，物管领域反而迎来了上市热潮，股价和市盈率都高于以前传入的房企。 年登陆港股的保利房产，每股价格达到35.1港元，募资总额45.79亿港元。 同年上市的千亿房企业中梁控股集团，每股价格为5.2-6.88港元，募股总额为29.18亿港元。

据统计，今年以来，兴业物联、烨星集团、建业新生活、金融街房地产、弘阳服务和正荣服务6家物管公司登陆资本市场，另有14家公司已挂表排队待命。 张敏