财讯：曾让无数地产人铩羽而归的北京楼市出现新变量 拐点出现了吗?

3 17新政以来，北京楼市因低温周期调整3年。 现在出现拐点了吗？

在曾经让无数房地产商振翅而归的北京楼市，出现了一些新的变量。

第一财经记者表示，从十一黄金周开始，北京部分项目提供8.5折优惠，优惠一直持续。 另一方面，有点纯商品住宅项目以较高的价格在地域板块重新定价。 除了价格之外，各项目的销售额也冷热不均。

从价格到销量，北京新房市场仅限于竞争房和纯商品住宅分为两个阵营。

二手房市场同样暗流涌动。 贝壳研究院数据显示，年国庆假期期间，北京二手房市场量稳定，日均成交量比去年同期增长约80%。 上述机构指出，近年来，改善型住宅更换的诉求不断高涨，二手房市场交易量同比上升。

3 17新政以来，北京楼市因低温周期调整3年。 现在出现拐点了吗？

新房市场冷热不均

在北京新房市场，黄金周这个降价急先锋是限制竞争室。 在竞争激烈的亦庄新城板块，招商舆珑府降价空间已经超过50万元，绿地海珀云翡翠优惠房源优惠力度达到200万元，8.5折优惠更是席卷了大部分限制竞争房屋产品。

在纯商品住宅市场上，有点典型的项目表现与限制竞争室完全不同。 颐和园和金茂府开盘当天成交202套房源，商品值约50.6亿元。 融创香山壹号院、北京金茂府都取得了很好的销售成绩。

除了价格对立之外，市场对两所住宅的认识程度也大不相同。 房山的旭辉城自入市以来打折销售，但销售情况依然堪忧。 在北京，以亦庄新城、门头沟、顺义、青龙湖等为代表的几个板块，停滞现象也非常严峻。

这是因为这些板块供应量过大，地区内供大于求的现象比较严重，供需不平衡。 合硕机构首席分解师郭毅还表示，这些区域地理位置不优越，从交通到配套都有不完善之处，对买家吸引力不大。

事实上，这种现象已经持续了两年。 从年下半年开始，北京土地出让结构发生了悄然变化，从过去限制竞争住宅区划的统一天下，逐渐转移到纯商品住宅区划中占据核心，这种变化是造成目前局面的根本原因。

这是因为今年可以说是北京商品住宅的回归元年。 郭毅表示，在热点领域，在产品构建、建筑审美、空间尺度感、居室功能细节的构建与提升方面，满足了追求高品质的终极改善家庭的需求。 这是因为取得了很好的销售业绩。

目前，这些住宅项目以比周边限售房高1万元的价格上市，且取得了较好的销售业绩，向市场传播了不同的价格预期，形成了新的价格标杆效应。 郭毅认为，在这样的背景下，整个区域的价格将上涨，带动部分竞争室的去化速度。

这就是北京楼市暖化声的由来。 但是，业内专家认为，上述全球变暖存在一定的幻想，市场本质依然稳定。

贝壳研究院数据显示，北京新房市场年1~9月商品住宅累计供应面积525万平方米，同比上涨8.8%，累计成交面积475万平方米，同比减少4.9 %；9月成交均价46546元/平方米，同比下跌12%。

业界专家对第一财经表示，从整体来看，供给过剩的局面没有改变，特别是北京的土地供应量一直很大。 诉求方也比较稳定，限购贷款执行严格，部分购房者投诉由于资质和资金问题无法及时释放。

因此，基于目前供给过剩的状态，一点点的局部热点商品住宅项目只能设立局部的价格基准，不能带动市场整体价格的上涨。

目前北京市场格局鲜明:分化严重，一些热销项目建立了新的价格尺度，另外一些项目由于地区、质量、地区竞争环境激烈等原因，整体价格水平保持在相对较低的状态。

郭毅说，这种情况可能随着销售项目的去化而缓和，但缓解周期比时间长，是因为这些领域整体的库存压力较大。 他认为，领域内严重的库存压力是因为形成了下拉作用，冲击了房价上涨的领域。

未来，市场将保持这种冷热交错的状态，即典型案例的热销和整体市场面的降温，典型领域的房价不断上涨，整体市场的房价稳定下跌。

二手房成交有望创新

与新房市场的杀戮态势相比，下半年来，北京二手房市场正在悄然回暖。

王琳明显感受到了这种热度。 10月5日，客人联系我要看房山区别墅的房源。 这里距离北京市中心70多公里，小区被湿地公园包围，是名副其实的远郊，房源5月挂牌后无人问津。

对于突然来的看家人，她很吃惊。 这楼下是小区总价最低的一套，业主急于出售，已经在考虑降低报价。 目前小区有25套二手房在售，报价从345万元到900万元不等，暂时没有成交记录。

王琳只是这场热浪的参与者之一。 贝壳研究院数据显示，11假期北京经纪人总带参观量突破5万次，同比增长2.96万次，为全国最高。 回龙观、望京、双井商圈带热度最高，排名城市商圈top3。

早在年初，市场还是另一番景象。 今年一季度北京二手房上网本量为22231套，创下年一季度以来的新低，王琳负责的商圈带一度停牌。 再追溯到去年，年市场同样低温前进，业主的价格调整行为屡见不鲜。

但从第二季度开始，北京二手房上网本量反弹两倍，环比增长132.6%。 截至第三季度，网签量达到49671套，环比第二季度增长6.6%，比去年同期增长33.84%。 我家研究院将目前的市场表现总结为3 17新政以来的最佳时刻。

年3月17日新政后，北京二手房量价下跌，市场降温极为明显，但近三年来，今年二三季度市场总体与年同期不相上下，略高，热度近三年来相对较高。 我爱我家的研究院。

市场从冷到比较热，中间有了什么变化？ 据上述研究院介绍，楼市一直以来备受冲击，但疫情过后，在累积诉求的支撑下，将迅速回升。 第二季度市场成交剧增，受网签滞后的影响，第三季度网签量也持续上升。

郭毅告诉记者，目前新房市场降价促销，提高了市场整体诉求，增加了部分购房者的销售意愿，市场活跃度明显提高。

另一方面，市场逐渐改善，一点一点新上市的商品房带来了高房价标准，部分社区价格企业稳定上涨，推动房东挂牌来源，促进部分购房者见底入场。 供需两个层面共同挤出，推动二手房市场活跃。

感受到市场热度的变化，购买者已经蠢蠢欲动。 想要朝阳区交易价在400万元以内的房子，租赁比高的住宅，旧小区要顺便拆迁，装修差学区差、净投资。 10月20日，买家在一家中介平台的运营商群里说。

值得注意的是，目前的北京市场正好以改善需求和客群为中心，短期想赚差价和吃房租可能不划算。 一位中介告诉记者，由于租金收益不佳，有业主想出售望京的住宅资源，但挂牌的这半个月降价了48万元。

根据我家北京地区的数据，三季度北京全市二手房成交均价56028元/平方米，环比下跌1.90%，同比下跌0.86%，比历史最高点低一成左右。 近三年来季度平均价格基本在5.6万元上下浮动，是历史上最平静的时期。

房天下( nyse: sfun )数据显示，10月北京二手房价格下跌0.39%，稳定的价格反而为刚需群体提供了乘车的好时机。

考虑到北京楼市疫情的影响，克瑞预计单月二手房网签量连续5个月在1.6万套以上，加上年末业绩冲刺，今年全市二手房成交数预计将突破16万套，创3 17新政以来新高。

但郭毅认为，这一行情只是市场逐渐回升中的一个小周期。 目前，北京新房市场有6万多套库存，新房市场供应量不断增加，二手房市场流通房源量持续增加，为整体市场库存上升、周转率下降和房价企业稳定形成了客观的市场环境。

贝壳研究院表示，四季度二手房市场政策环境更加紧张，房贷利率触底后，或随着银行资金价格上涨略有上涨。 年末季节性反弹力度不强，预计四季度成交将继续下跌，要点城市价格普遍趋平。 (孙梦凡)