财讯：样板间变成直播间开启卖房首秀 “淘宝一姐薇娅”能否解套“商住房”？

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被称为淘宝一姐的薇娅迎来了最具争议的直播带货。 几天前，她把样品室变成了直播室，开了直播卖了房间的第一场表演。

这次她要卖的是杭州非住宅公寓的楼盘，也就是商业住宅。 从视频剪辑开始，薇娅引起了房地产领域人们的质疑:在设计存在先天缺陷、诸多严格限购的大背景下，商业住宅在产权性质、年限、设计标准以及未来居住质量上存在明显差异。 淘宝一姐拉了高流量，但依然不能解决这样的房子，买家不应该盲目往上走，反而要注意潜在的风险。

网红为商业住宅拉流量

不要侮辱土地所有者的智商！ 现场销售几天后，维亚的名字被房地产界各方面的人马讨论，一位业内人士尖锐地批评他不是她的专家。

令许多批评者困惑的是，她的销售办公室首秀并没有选择真正的住宅，而是选择了位于杭州市拱墅区复地壹中心的商业项目。 杭州本地人把这样的项目叫做公寓，土地性质是40年的商业项目，也就是商业住宅。

据卖场介绍，这个项目是年内开始的。 三年过去了，这个规模较小的旧棋盘还没有卖完。 卖场的工作人员拒绝透露这次直播的合同量，只表示附近有可以购买的房子。

自从壹中心被贴上啤酒的标签以来，当地的代理销售员周雪(化名)一直在接受咨询的电话。 但是，这并不是成交量是红色的。 如果是性价比高的房子，拖这么久不可能还没卖完。 在周雪的分解中，2.5万元左右的平均价格确实比周边商业大厦的价格低很多，但房子的面积有60平方米和110平方米两种，大于普通公寓的面积，提高了总价。 这座楼的层高只有3.9米，比其他loft公寓的层高要低得多，性价比不高。

周雪发现，稍有买家在访问周边几幢公寓大楼后，因性价比较低而放弃壹中心。 另一个数据也反映了同样的情况。 在现场直播中，薇娅对外出售521元的权益券，购买时可以享受9.6折的优惠。 据媒体报道，当晚有800多人拍了这张票，但第二天销量减少了200张以上。 这相当于中途有200多人选择了退货。

虽然价格门槛低，但难以掩盖缺陷

在现场直播前的预告录像中，薇娅在介绍这个楼盘的配套情况时提到了周边学校，很多都被房地产商攻击了。 刚入行的薇娅，商业住宅最大的问题可能是不能像住宅一样定居，不能像住普通住宅的孩子一样入学。

商业住宅是指开发商销售宣传的环境，由开发商改造商业性住宅，对外推广时具备一定的居住功能。 预告录像最后用副本简要警告了楼盘的产权性质和孩子不能入学的真相，但许多人仍然认为薇娅的这句话对不了解当地政策的买家造成了误解。

商品住宅的缺陷不仅如此。 诸葛找房数据研究中心的拆师国仕英表示，由于产权性质不是住宅，这种未来居住时产生的水电、供暖、房地产等费用往往是更高的商业价格，增加了购房者的居住价格。

这些房子并不是从一开始就为每个住宅设计的，住在一起就能感受到明显的不同。 市里有商业住宅的市民王先生吐槽。 家里的阁楼层高为4.2米，被隔了两层。 夏天的冷空气聚集在楼下，空调开着，楼上也热得不行。 冬天热空气聚集在楼上，楼下还冻得不行。

二手交易难以转移到租赁市场

在历史上最严格管制的一年，北京等许多一线城市开始了严格的商业项目限购新政。 以北京为例，新建的商务项目不仅在分割面积、贷款上加了杠子，而且确定不准卖给个人，使得当时高温不降，涌入大量炒股客户的商务项目迅速降温。 二手商品可以交易，但限购后价格大跌，成交基本冻结。

来自诸葛的数据，近一年来，像北京这样的项目月平均成交量只有几十套。 但是杭州不一样。 年，杭州发布限酒令，要求不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能的住宅，最小产权分割单元不少于300平方米。 但是，在销售层面上，公寓项目并未受到限制。 迄今为止，当地人、外地人照常购买，贷款是被允许的。

这种公寓的特点是门槛低，购买价格低。 中指研究院公司事业部常务副总经理高院生解释说，无资质购房者因限购而购买商业性公寓，但难以转卖，有些商业性项目被投放到租赁市场，目前投资者看中租金回报。

北京二手房经纪人也给记者举了个例子，朝阳区北五环，一个商务项目的房产大厦同期开发和销售的住宅旁边，目前住宅二手房均价从每平方米2万元上涨到7、8万元，商务项目二手房价格是每平方米2万元吗？ 这样的上升空间洞察了这样的项目存在的风险，租金收益也需要看地区的租赁情况。 易居研究院智库中心研究负责人提出警告，在当前政策严格限购的情况下，商务项目采购仍要谨慎，看低总额等特点，注意潜在风险。 曹政