财讯：成交量腰斩也能说是“小阳春”？ 业内专家：房地产市场还在恢复期

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疫情刚刚缓和，楼市的小阳春又出现了中介给出的微信朋友圈。 令人费解的是，今年2月和3月，各地楼市受疫情影响，成交低迷，冻结，为什么又会被炒小阳春的概念？

数据显示，今年一季度全国18个主要城市二手房总交易量比上月减少39.2%，同比减少44.6%。 北京新居和二手房成交量刚刚跌破1万美元，比去年同期锐减48%。 面对成交量腰斩的现状，业内人士纷纷解体，楼市正在回升，但距离小阳春还很远，是目前进入市场的首要需要购买的人群，市场反弹并未拉升价格。

销售额的增长正是需求驱动的

从深圳蛇口豪宅楼盘2000万元起，每天104套所有销售人员张超的WeChat力矩在深圳某卖场排队展示买房照片，不仅深圳如此，其他城市也如此受欢迎特意补充。 新媒体也发表了许多楼市即将迎来小阳春的文案。 一家房地产类新媒体因楼市回暖而翻房，成交井喷，标题为小阳春已经到来。 另一方面，另一家房地产企业微信公众平台查询了一堆热销楼盘，但热销标准不同，部分楼盘20分钟卖出814套为热销，部分40天以上成交139套也为热销。

在热闹的背后，真正的市场到底怎么样？ 傍晚7点，朝阳区中介店经纪人郭先生带着顾客继续看了两套房。 过去一个多月受疫情影响，看房的人很少，最近渐渐恢复了。 郭先生说，现在看房的人基本上是春节前刚制定好买房计划的人。

每次市场重启基本上都需要入场。 贝壳研究院首席分解师许小乐表示，随着恢复工作稳步进行，因疫情积压的指控于3月释放。 根据链家18个城市的成交情况，3月，成交面积在90平方米以下，比疫情前水平高出约3个百分点，达到72.4%，这些户型正好最受刚需族欢迎。

北京的许多指标也显示了这一趋势。 3月北京周边城区恢复快于中心城区，亦庄、门头沟、大兴、石景山等刚需房源集中地区二手房成交量回升至去年3月成交水平的50%以上。 小乐还表示，450万元以下房源成交占比比疫情前提高近7%，25-29岁成交客流量提高2%，表明入市节奏更快。

市场的反弹没有提高价格

根据中介内部数据，链家14个城市的平均价格比1月、2月下跌。 一季度，北京二手房套餐总值465万元，比去年同期下降6.1%，比前期下降3.7%。 虽然成交量大幅反弹，但价格依然平稳，未出现明显上涨。

市场反弹但价格没有上涨的原因是目前的交易是低位反弹，整体来说绝对水平仍然很低，没有达到能够使价格明显上涨的水平。 许乐表示，大部分城市涨价的业主不到30%，市场交易节奏依然缓慢。

近来，许多土地市场活跃，一些城市的楼盘被爆炸性地抬高，但不可偏废。 虽然有些大楼的热度很高，但整体价格还处于稳定水平。 贝壳研究院新房拆房师潘浩表示，市场诉求还在，疫情逐渐控制，市场进入恢复期后，疫情后的诉求量得到一定释放，可以预测，未来供需关系的变化仍将取决于供应量的控制。

在北京，一季度新房供应面积为55万平方米，同比减少60%。 成交面积99万平方米，比去年同期减少32%。 业界普遍认为，北京调控力度大，这几年新房市场稳定，不会大跌。

离小春阳还很远

从整体来看，3月份北京新居与二手房共签约10319套，比2月份上涨126%，但比去年同期低48%。 中原地产首席分解师张大伟分解，北京网签数据只恢复了约一半。

对于小阳春的说法，业内认为是住宅企业的销售手段。 许乐表示，以库存为主的北京楼市目前正处于小幅回升阶段，距离小阳春的水平还很远，如果能达到去年的平均水平就好了。 从市场恢复程度来看，上海、南京和杭州三城3月成交量回升至去年3月水平的75%。 成都、合肥、重庆、广州、深圳接近去年12月的水平。 北京、天津和廊坊约为去年12月水平的62%。

世界经济受疫情影响有衰退的风险，国内房地产市场也面临收入效应的挑战。 目前，公司和居民方面杠杆水平不低的内地房企今年一季度到期债务约为1043亿元，到今年三、四季度将超过1200亿元。 深圳、厦门、北京、南京居民住房贷款收入比超过50%。 全球疫情冲击经济，造成失业和收入不稳定，威胁房地产市场稳定，可能影响后续诉求端的购买力。 许乐说。 曹政