财讯：政策调控因城施策 房地产市场进一步分化

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后疫情时代，随着基础设施项目的快速推进，挖掘机和重卡销量连续2个月增长60%以上，房地产销售增速年5月回升，30个大中城市商品房成交面积增长9.4%，显著超过4、5月，对内需的支撑明显。

但在中国人民大学国家快速发展与战术研究院、经济学院、中诚信国际信用评级有限企业联合主办的中国宏观经济热点问题研讨会上，中国人民大学国家快速发展与战术研究院高级研究员、cmf主要成员、住建部政策研究中心原 他说，在市场恢复过程中，头部公司、大型城市特征明显，资源聚集效应进一步加剧，房地产市场超级分化加剧。 在这种市场结构下，结构风险更加凸显，对控制定力和精度的要求进一步提高。

年两会政府工作报告提出了住房不炒、城市政策和促进房地产市场顺利健康快速发展的政策要求。 房子不被炒鱿鱼是一个很大的基调，因为城市政策充分考虑了超分化的市场结构。 这充分说明了未来我国房地产市场领域将长期呈现市场超分化与政策稳固调控并存的特点。 秦虹表示

市场结构需要调整

目前房地产市场的销售面积与销售额增长率基本同步，但此前两者相差6%-10%，反映出目前总量回升最依赖于打折促销、购房补贴、核心地区、核心城市二手房价格下跌，通过降价推动销售额增长。

秦虹表示，疫情过后，房地产市场在市场占有率、融资价格、土地储备结构、公司盈利能力以及不同城市房地产市场等方面，出现了超分化格局

数据显示，年上半年，全国商品房销售面积保持负增长，按全口径销售额计算，前3家房企门槛提高8.9%，前10家房企提高6.2%，头部房企市场占有率进一步提高。

房地产领域是典型的资金密集型领域。 在房地产过度金融化和金融系统风险防范政策下，房地产公司融资渠道收紧，融资难度普遍增大，融资规模和融资价格呈现出越来越大的差距，马太效应日益凸显。

而且，公司的土地储备也越来越悬殊。 土地储备是房地产公司竞争力的重要体现，公司规模越大，获得地能力越强。 年1~4月，仅排名前30位的住宅企业持有地数就占排名前50位的公司持有地数的84%。 年1~5月，前10家公司的持有地总额为3415亿元，占top50家公司的36.9%。 房地产巨头在恢复再生产、增加投资的能力方面远远高于中小企业。

不仅土地数量多，大企业在地价方面的特征也很明显。 从楼宇地价平均来看，前10家土地价格低于11-50家，前者约为后者的30%-50%。 年1~4月，前十大房企持有地平均楼价也远低于其他规模房企，证明了土地价格在公司之间的分化。

在地级以上城市，大企业的覆盖率远远高于中小企业。 这为后期更高的利润水平留下了越来越多的空间。

报告指出，这种分化不仅反映在公司之间，也反映在城市层面。 由产业和人口集聚优势决定，不同城市房地产市场供求结构差异较大，部分城市供求关系紧张，仍需采取限价措施。 另一方面，一个城市由于经济活力不足和新增人口减少，房地产市场诉求减弱，交易低迷，房价面临下跌压力，特别是非要点城市圈的三四线，需要依靠折扣优惠，以价格折算量获得销售还款。

这也导致了库存的差别化。 截至年3月底，一线城市短期库存拆迁时间为12.6个月，比去年4季度末上涨0.1个月。 二线代表城市短期库存拆迁时间为10.6个月，比去年4季度末上涨0.6个月。 三四线代表城市短期库存拆迁时间为13.6个月，比去年第四季度末上涨0.9个月，自年6月以来持续上涨。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平表示，房地产市场的快速分化对整个领域有许多积极的影响，如经营不善的房地产公司被市场淘汰，市场结构更加合理，有利于提高市场整体的抗风险能力。 这种分化有助于降低领域的价格，另外，有比较大的企业，就可以进行更大规模的管理，从而容易规范市场管理。

应该控制因城措施

由于房地产对货币政策十分敏感，在目前宽松的货币政策下，房地产市场调控十分严密，为防止投机炒作还在重复较为确定的金融抑制政策，严查资金违规流入房地产。 从今年两会的房地产政策也可以看出，高层重申了住房不炒房的定位，通过城市政策，促进了房地产市场平稳健康快速发展。

过去几年的房地产市场一直被认为会下跌，但这样的期待没有实现，现在的房地产市场即使处于高峰状态，很多城市也会上升，这似乎表明了我国房地产市场的多样性和复杂性。 中国人民大学经济研究所所长、cmf联合主席、中诚信集团理事长毛振华指出。

据他所说，房子本身不是普通的费用品，具有投资品的功能。 这一性质影响了房地产价格规律的运行。 从短期来看，房地产大幅快速减少的风险非常小。 但是，在一些人口和产业流失比较严重的地区，特别是四五线城市，房价下跌可能非常大。

此时必须研究中国房地产的快速发展方向，考虑货币扩张对资产市场的影响。 除此之外，我国的城市化率也会影响房地产市场。 城市化空间与基本面一致的情况下，货币环境比较宽松，往往最先出现在资本市场。 新时代证券副总裁兼首席经济学家潘东说。

但摩根大通中国首席经济学家朱海斌表示，房地产市场总量拉动的时代早已过去，房地产市场面临着越来越多的结构性调整。 的房地产再次表现出了极强的韧性，但未来房地产对宏观经济支柱产业的贡献可能会越来越弱。 另外，未来我国房地产市场的诉求较弱。 未来房地产市场快速发展的动力越来越来自结构性转换。

目前，我们改革的首要方向集中在农村土地改革、户籍改革和新型城市化改革上，从宏观上看，未来中国有可能寻找新的支柱产业取代房地产产业，这是对房地产市场最大的挑战。 朱海斌说。

值得注意的是，房地产调控应由城市进行，不应一刀切，不同城市未来趋势不同，面临的困境也可能不同。 在进行房地产调控时，不仅可以看到房地产本身，也可以看到房地产和地方债务密切相关。 如果房地产迅速发展，地方政府可能会有扩大钟表的冲动。 这需要各地政府把握好度，不能透支未来，一点点填补风险的风险。

中国的房地产市场本质上是一个行政性的调控市场，不能简单地把房价的变化和整个国民生产价格联系起来，而且中国的房地产市场是一个超分割的多元化隐性、房地产市场，还表明有多套住宅无法进入二手房市场。 目前，房地产市场建立的衍生品链不长，以房地产和土地为中心的资产证券化和证券化后的衍生品风险波动性小。 中国是增长型经济，房地产市场与日本、欧洲这一成熟型经济的房地产市场有本质的属性差异。 中国人民大学副校长刘元春说。

对比我国房地产市场的快速发展现状，秦虹表示仍然要以稳定房价为目标，通过城市政策，把握房地产开发的节奏。 然后，以都市圈为范围，统一房地产的快速发展和调控。 此外，以城市更新为基础，以降低房地产领域转型必须引发的风险为基础，以各类相机决策的政策措施储备量、价格、金融等指标为核心，进行系统的市场监测。 张智