财讯：新旧营销模式对决 房企需要怎样的营销模式？

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6月18日，一年一度的618购物狂欢节关闭，中介代理抵制全民经纪人的消息震惊了舆论场。

中原房地产、q房网、链家房地产、乐有家房地产、美联储房地产5家中介机构联合发表声明，抵制全民经纪人的营销模式。

一家房企的营销人员认为，全民经纪人模式是开发商面对中介围猎的背水之战，是利润再分配平衡被打破后，开发商的自救行动。

在疫情的影响下，开发商和中介持续多年的相爱相杀明显再次扩大。

新旧营销模式对决

全民营销模式是指房地产开发商、快速开发商、渠道商无论职业资格如何，动员所有个人作为房地产经纪人，提供客户新闻，成交后给予个人一定报酬的营销模式。

这次发表联合抵制声明的五家机构涵盖了一手房销售代理、二手房销售租赁、渠道销售，他们是房地产之前传入营销链的重要角色。

他们在声明中表示，全民营销模式不符合专业房地产经纪人的要求，不符合房地产经纪人必须在具有独立法人资格的经纪机构执行的规定，因此领域内各种违法违规和走私发票现象泛滥，从根本上侵害了广大客户的合法权益

对开发商来说，目前的现状是，客户线上流量已经由住宅天下、安居客、贝壳等平台控制，线上流量由链家等二手房流通团队控制。

一位知名房地产企业人士在《证券日报》记者表示，开发商做全民营销的目的是摆脱中介绑架，目前三四线城市的客户资源被中介垄断，特别是小开发商面对中介缺乏议价能力。

易居研究院智库中心研究负责人在接受证券日报记者采访时表示，此次声明将对全民经纪人模式提出批评，涉及两起罪名。 第一，全民经纪人模式有各类非专业经纪人，它明显违反了专业经纪人的执业要求第二，对于这类经纪人的业务，其实也不符合独立法人资格的要求。

严跃进表示:在这两个问题的情况下，发生了许多混乱，包括违法违规和走私发票。 以走私发票为例，原本在中介机构平台操作的业务，最后谈妥了，可以用个人方法轻松过去。

全民经纪人模式作为一种营销创新模式，在年房地产行情不好的时候就已经上市了。 许多住宅企业的营销部门也赞同这样的模式。 在当前房地产市场行情下跌的大环境下，这种模式将继续加强。 从中介机构的角度看，自身经营压力较大，目前市场上出现了各种无执业证书和培训经验的个体，对中介机构的冲击也较大。 严跃进表示。

住宅企业需要什么样的营销模式？

受疫情影响，房企实体销售急剧冰封，通过网上销售缓解了阶段性销售压力，成为一个房企不承诺的选择。 正好是618购物狂欢节，无论以前是线上中介传来，还是新锐电商平台传来，各方都在发力。

天下官员向《证券日报》记者表示，受疫情影响，今年80%的开发商选择网上卖房的形式参加了房天下618的活动，而去年的数据仅为10%。

但是，上述房地产企业的人对记者说，像618这样的活动都是环境，真正的房地产商应该进入交易环节。 但是，目前在线获取客户对大多数企业来说是不可能的，很多所谓的房地产网络交易平台只是现有资源的聚合。

也有能准确出力的平台。 乐居控股副总裁刘然表示，乐居一直致力于获取精准客户群，凭借大流量的特点获得了与越来越多开发商的议价权，为买家提供了相对优惠的折扣，促进了开发商的销售。 它基于准确的客户群图像和合适的营销场景。

关于具体的成交数，房地产经纪人大多不公开。 他们的逻辑是，房地产商的效用不能从成交量上轻易衡量，而是要看电商模式的效率。

上述房地产企业人士表示，网购率和拓客的真实性更是房企关注的焦点。 10%的话就够了。 因此，我们现在努力的方向是精准营销，因为这是无法撮合的。 中介依赖越来越多的人的海洋战略，我们似乎要进一步发射导弹。

但现阶段，房企还离不开中介渠道。 因为双方很难失去平衡，别说小房企了，只会越来越被绑架。 上述房地产经纪人是这样说的。 (许洁)