财讯：房贷利率从固定到浮动 购房者群体应理性选择房贷利率

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首付，贷款买房，房贷利率是购房者非常重要的话题。

近日，中国工商银行、中国建设银行等多家银行宣布，从8月25日起，将批量转换符合条件且未转换定价标准的个人住房贷款，统一调整为最优贷款利率( lpr ) ( lpr )定价。 贷款客户可以通过指定渠道自主转换，也可以执行现有的利率评估模型。 根据央行此前的公告，转换工作大致必须在今年8月31日前完成。

房贷利率是换锚还是不合适？ 买家到了二选一的时候。

住房贷款利率从固定到浮动

选择什么样的贷款利率，会影响月供给的高低。

迄今为止，居民贷款买房者参考央行公布的贷款基准利率，贷款银行给予一定程度的优惠。 去年8月，央行改革了完全最优优惠贷款利率( lpr ) ( lpr )形成机制，随后新发放商业性个人住房贷款定价基准转为lpr，今年扩大到存量住房贷款。

很多人对lpr不了解。 据了解，这是包括大中小银行在内的18家银行根据最高质量客户的贷款利率，按照公开市场操作利率的点位进行报价，由全国银行间同业拆借中心计算得出的。 lpr包括1年期和5年期以上2个品种，各报价行至每月20日(节假日顺延时) 9点，每期0.05分向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心最高和最低报价后，接近算术平均0.05%的整数倍，为整数倍。

与相对固定的贷款基准利率相比，这是随着市场波动lpr的显着特征。 从8月20日公布的最新数据来看，1年期的lpr为3.85%，5年期以上的lpr为4.65%，最近4个月没有变化。

这意味着持有住房贷款的顾客必须在固定和浮动、眼前和长时间内进行测量和预测。 从事金融领域的白云飞3年前在北京安家，房贷期限为25年。 他采用的是公积金贷款，不是这次的锚定变更对象，但他很关注这次的变化。 他计算了一下帐目:库存住房贷款的许多固定利率顾客享受折扣优惠，但以前的折扣大多按年化4.9%的标准计算。 根据新政策，变更锚后，利率将降至39个基点。 但是，如果固定利率打九折，则相当于下浮49个基点。 因此，从现在开始享受折扣优惠的固定利率可能更有利，但中长期来看，lpr可能更划算。

中国人民大学重阳金融研究院客座研究员万喆在接受本报记者采访时表示，住房贷款利率的变化根植于利率市场化改革的大背景下，此次变更锚是这一大进程的最新体现。 基于固定利率折价本质上是浮动的，lpr是利率市场化改革的重要成果。 抵押贷款利率挂钩lpr可以说是由于已经进行的利率市场化改革。 从转换初期来看，无论是固定利率估值还是lpr估值，购房者的利息负担都不会发生很大变化，有助于稳定市场预期。 她认为，在深化利率市场化改革的过程中，存量房贷开始赋予顾客选择权。

购买者的合理选择

那么，不同的购买者群体如何看待这次的锚定变更？ 要选择后续行动吗？

住在贵州遵义的罗池浩去年买了房子，最近看了房贷利率锚变更的新闻，查了很多资料。 他得出结论说选择lpr比较合适。 近年来，国家推进利率市场化改革，银行利率发生了变动。 作为家庭支出的重要项目，如果住房贷款利率随大流，市里将采取浮动利率，应该更好地与经济趋势结合。 周围亲友买房时，建议采用符合政策倾向和国家监管方向的lpr定价模式。

河南姑娘贾瑞杰从南开大学毕业后，辗转杭州、北京等地。 年，她在杭州买了自己的房子。 贾瑞杰告诉记者，今年4月已经主动联系银行，将房贷利率的计算方法转换为lpr。 我现在房贷余额在150万元以上，还款压力真的不轻，我很关注房贷利率的一些变化。 使用固定利率时，也就是说贷款期内的利率总是固定的。 转换为浮动利率，如果基于lpr价格，陪同去市里。 比较起来，我认为未来的长期利率应该继续下降，所以把住房贷款转换为lpr比较划算。 贾瑞杰说。

但是，也有人选择在固定利率和lpr之间保持平衡。

90后年轻人李成林在杭州的网络公司工作，现在有两套房子的贷款。 面对住房贷款利率的转换，他仔细分解后，一方决定继续按原来的做法还款，另一方将住房贷款利率的计算方法切换为lpr。 李成林告诉记者，自己这样选择是因为一家是固定利率加折扣，比较划算，另一家是固定利率浮动。 将后者转换为lpr，可以稍微降低还款压力。 lpr是浮动利率，可以下行也可以上行。 但是，这个利率与通货膨胀和收入水平相关。 即使lpr将来上升，我想当时的收入也会比现在高。 对有稳定收入的小家庭来说，影响应该不大。 李成林说。

事实上，住房贷款利率评估批量转换完成后，有异议的库存贷款客户可以在今年年底前通过多种渠道与银行协商解决。 其中，工行和建行专门提供自助回游渠道。

加速两条轨道的合并过程

对许多人来说，要评估利率的长期走势是上升还是下降并不容易。 但是从最近的利率走势来看，市场认为中短期利率下降的可能性很高。 这也是许多人主动换锚的真正原因。

这就像风险对冲，如果预期未来利率会下降，则选择lpr，如果预期利率会上升，则选择固定利率。 总之，换锚对贷款购买者的选择空间更大。 万喆表示，在全球低利率大环境下，国内货币市场整体走势不逆转，利率上升的概率明显小于持续下行的概率，与lpr挂钩的人也相对较多。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐对本报记者表示，一方面，近两年利率两条轨道共存的传导机制稳步推进，国内金融机构和金融环境已具备lpr转换的条件。 另一方面，住房贷款是贷款的重要组成部分，截至年6月，个人购房贷款余额中长期贷款余额比例超过3成，住房贷款由锚定转换到lpr将加速贷款利率两轨一体化的进程。

那么，贷款购买者应该如何计划呢？ 固定利率的好处是每月还款金额固定，不易受到经济波动等外部因素的影响。 贷款还款期内收入相对稳定、承受月供给增长能力较弱的客户群体更倾向于选择固定利率。 lpr随着外部经济环境的变动，每月的还款额也会变动。 月收入波动较大或月收入与市场利率相关的客户更倾向于选择lpr。 小乐表示，如果条件许可，且公积金贷款额度充足，购房者建议优先使用公积金贷款或商业+公积金混合贷款。

考虑到贷款时间，目前短期利率下降的可能性较大，贷款利率高或剩余还款时间短、有提前还款计划的顾客可优先选择lpr。 对于还款年限长、月收入比较固定、对月供给增长耐受性差的顾客来说，可以优先考虑固定利率。 许乐说。 (王俊岭)