财讯：无锡楼市新政补漏政策缺口 长三角迎新一轮调控升级

本篇文章2814字，读完约7分钟

为了遏制投机炒作，截留政策缺口，8月30日，江苏无锡发布了《市政府办公室关于进一步促进我市房地产市场顺利健康快速发展的通知》(以下简称《通知》)。

此次发布的《通知》进一步升级限购政策，根据现有限购政策，增加离婚家庭限购，规定夫妻离婚两年内购买商品住房的，其自有住房覆盖数由离婚前家庭在本市市区范围内拥有住房覆盖数计算， 满足合理住房的诉求，防止通过假离婚手段取得购房资格。

此外，无锡新政在收紧房屋交易税费复制、贷款政策等的同时，严厉打击炒房学区概念，采取煽动二手房价格的行为。

事实上，疫情过后的长三角地区，杭州、上海、南京等重点城市楼市率先启动，这些城市周边的宁波、南通、常州、徐州、无锡等地区也相继出现楼市、地市爆发的局面。

在此之前的8月26日，住房和城乡建设部(以下简称住建部)在北京召开了部分城市房地产商，会议要求切实落实城市主体责任，提高从业人员主动性，及时采取比较措施，确保地价稳定、房价稳定、预期目标稳定。

值得注意的是，这次会议还有沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等6个城市参加。 其中，商定常州今年6月二手房价格涨幅0.8%，居全国第12位，全省第3位，超过南京、无锡。

长三角控制升级无锡限购升级在业内人士看来是出乎意料的。 综合无锡当地市场人和行业内分解机构的研究判断，有以下三个原因。

首先，6月以来，无锡土拍市场多次创新高，外来房企进入无锡土拍市场，德商、禹洲、大发等首次进入无锡。 一个事实是，近五年来，无锡的地价热度逐渐上升，地价上涨越来越快。 年，无锡市土地供应总量47906.73亩，转让金总额732.69亿元，同比增长21.14%。 无锡计划2009年转让住宅用地520公顷(其中商品住宅用地300公顷)、50公顷商业服用地。 全年普通住宅用地出让面积预计比上年增加50公顷以上。

土地开放，房企闻风而起。 6月初，无锡河埒口板块一块地块，世茂、卓越、建发、中海、银城、三盛、金科和保利等20家开发商争夺，最终经过激战3小时、154次的竞价，被三盛集团竞争18.52亿元，无锡价格199亿元。

8月无锡土地市场为什么爆炸？ 除了城市圈周边城市中小住宅企业的战术布局诉求外，无锡楼市大卖、房价上涨也进行了助攻。 7月以来，无锡新房、二手房成交量双双上涨，许多楼盘价格上涨，导致部分板块无法销售。 事实上，无锡的房子没有出现供给跟不上需求的情况。 年6月，无锡市商品住宅可销售面积481.44万平方米，环比上涨2.6%，根据平均近6个月的销售情况，出清周期为11.35个月，比上个月缩短0.6个月。

其次，市场压力大，信贷政策没有放松。 m2的增长率回到11%的高位，年上半年的新融资创新很高。 在资金价格方面，年上半年，降息2次:数据显示，截至2009年，实体利率( 1年期lpr )累计下调30个基点，从4.15%降至3.85%。 楼市利率( 5年期lpr )下调15个基点，从4.8%降至4.65%。 但是，个人信用没有同期受到束缚，今年楼市首付比例、房贷基数均没有减弱信号。 特别是三大红线政策的出台，目前市场上从信用到资金都有紧缩信号，无锡也不例外。 热钱从哪里来？ 这是目前监管层关注的问题。

最后，资金违约流入住房市场是监管的重点。 日前，证监会集中曝光了258家非法融资平台机构。 目前正在严格防止热钱流入股市、楼市。 7月11日、6月23日印发《关于开展银领域保险业市场乱象整治回顾员工的通知》后，中国银保监会再次将部分资金违规流入住房市场，并发出资产泡沫警告。

无锡不是孤例，放眼全国，上海、杭州、深圳、成都的单盘出现了超高预订数和房源比，南京江北出现了大规模的摇号。 这些高能级城市周边的城市也开始起火了。 无锡的控制升级并非长三角首例。 业内人士表示，无锡专注于政策修补。

一位业内人士指出，这个长三角一波二三线城市的控制升级，市场共性也与众不同。 南通市能源水平上升带来的投资热上升也带动了销售上升是首要因素，从去年下半年到今年上半年南通市场几乎没有降温。

由于苏州、南京市竞争异常激烈，土地地价上涨，房企利润受到挤压，开始寻找其他利润高地。 从投资轮动的角度来说，无锡、常州、徐州是江苏省的算弱二线强三线城市，是这个梯子中的要点城市，这些城市也变热了。 6月以来，常州单手房涨幅加快，许多新楼盘价格在1.6万元/平方米以上，将进入许多2万元/平方米的高价市场。 在今年的土拍中，常州已经诞生了15块地价超过1万元/平方米的地块，地价上涨明显。 和其他城市一样，常州楼市也存在二手房涨价、土拍过热、信贷宽松等现象。

无锡和徐州一样地价上涨，在一定程度上带动了整个营销市场的活跃。

端或萎缩住建部在8月26日的会议上高度重视当前房地产市场存在的突出问题，提出要经常紧张房地产市场调控。 必须多次引导问题，精确施策，从源头上处理问题。 住房供需矛盾突出的城市要增加住房和用地供给，支持合理自住的诉求，坚决遏制投机炒作。

在升级之下，可以看到申诉人和萎缩。 常州本地人张丽表示，中意的楼盘近期将领取预约证，但她预感到项目还未从常州启动，将出台新政。 张丽名下已经有一套房，如果常州走出新政，涉及两套房首付，她的支付能力有问题，可能会放弃购买。

以宁波为例，年6月，宁波新建住宅环比涨幅1.33%，超过上海、杭州、东莞等城市，居全国首位。 6月宁波二手房均价涨幅为月环比1.6%，在核心城市排名第二，在全国62个城市也排在第四位，均价上涨，6月底达到23671元/平方米。

6月24日，12家房企涌入宁波，经过6小时495次镇战，最终绿城以32520元/平方米的价格获得郑州区jd07-05-08 (明楼地区)地块，刷新宁波地板价格纪录。

7月6日晚10时，宁波市四部门联合印发《关于进一步维护和促进我市房地产市场稳定健康快速发展的通知》，提出稳定房地产市场的十条新政。 扩大新政宁波限购范围，调整住宅用地竞价规律，严格控制楼宇地价。 此后，宁波楼市成交量开始萎缩，二手房库存上升，出现供应过多的情况。

无锡限购升级后，楼市成交量会面临下跌吗？ 前述业内人士表示，阶段性升温的无锡楼市将发出收紧信号，接下来的9月将是政策消化期，无锡土地市场和房市总体稳定，价格不会有太大波动。

下半年，房企迫于资金回收的压力，一定会加速出货。 世茂、旭辉等头部房企业和中型房企业都在中报业绩发布会上决定第三季度加快供应。 加上此前的城市库存，这个轮调升级的长三角二三线城市将面临库存问题。

对上半年加快土地收购的房企来说，不仅要降低杠杆、扩大融资以确保资金安全，还面临着这一调控升级后可能出现的市场诉求端萎缩。

8月31日，在新力控股中期业绩发布会上，企业联合会长、行政总裁兼执行董事陈凯指出，未来领域投资性诉求受到挤压，房企利润受到挤压，领域竞争格局也将发生巨大变化。 (唐韶葵)