财讯：成都市商品房预售款监管办法出台 将防止开发商挪用“跑路”

进一步加强成都市商品房预售款监管，保障预售商品房工程建设，维护承包人合法权益，确保房地产市场稳定健康快速发展，12月7日，成都市人民政府办公厅印发《成都市商品房预售款监管办法》(以下简称《办法》)

根据《办法》，商品房预售款全部直接存入监管账户，开发公司不得因其他任何形式的违规收取购房款。

商品房预售款(以下简称预售款)具体如何收纳、收取、监管？ 对此，成都市建设局相关负责人进行了解读。

全过程监督管理

保障预售商品房工程建设维护购房者合法权益

预售款是指房地产开发公司未经商品房预售许可，将未完成工程并联竣工验收的房屋提前出售给承包人，承包人按照商品房预售合同的约定支付全部购房款。

根据《办法》，预售款的监管期限为商品房取得预售许可证之日起，工程并行竣工验收合格后，由商品房集中交付。

预售金监管大体遵循专家存储、专款专用、全程监管、节点控制、多方监管。

成都市房建部门负责建立全市统一的预售金监管服务平台，是建设工程规划许可证已建立的商品房项目单位，与商品房预售许可、预售合同网上备案、建设工程施工管理、信用新闻管理等系统共享新闻，预售金

成都市建设局相关负责人介绍，成都市建设单位利用监管服务平台，监测预售金的收缴、收缴情况，随机抽查。 各区(市)县住建部门对在监管服务平台监测中发现的资金交易等情况，与有关部门依法展开调查解决。 开发公司、承包银行的预收款、收款情况都可以通过监管服务平台实时表现。

设立专用账户

预售金监管额与开发公司的信用等级相关

预售金监管实行银行专家监管制度。

开发公司在申请商品房预售许可前，选定监管银行综合分支机构(以下简称承包银行)，在商品房项目单位开立预售款监管账户，承包银行在该监管账户下按预售许可范围(最小1栋)设立监管登记登记簿，预售款的 开发公司需要与监管部门、承包银行签订预售金三方监管协议。

在监管额度方面，《办法》提出，监管部门取得预售许可证后，应当根据预售商品房完成并列竣工验收所需的工程建设费用总额确定预售金监管额度，并具体在三方监管协议中确定。

其中，申请预售许可时，工程形象进度要求为零正负的商品房，监管额在预售卡价款总额的25%以上，其余工程形象进度要求高的商品房，监管额在预售卡价款总额的15%以上。 按照以上标准测算的监管额低于成都市建设工程平均建设费用标准的，按照建设工程平均建设费用标准计算监管额。

预售金监管额还与开发公司的信用等级相关。

公司申请商品房预售许可的，本市住房和城乡建设行业信用新闻平台公示的信用等级为a +级，提供银行保函的，监管额度下降40%。 在a+级提供银行保函的情况下，监管额下降了20%。 在a类提供银行保函的情况下，监管额度下降10%的b类情况下，监管额度按正常值确定的c类，监管额度上浮20%。 d级的，监管限额上浮了40%。

公司预售商品房期间，应当在商品房销售现场披露预售款三方监管协议书。

所有预付款都进入监管账户

贷款收款额不得低于当地规定的贷款首付比例

《办法》确定，预售款必须直接存入商品房预售合同约定的监管账户，开发公司不得因其他任何形式的违规收取购房款。

开发公司办理商品房预售合同网签备案的，预售合同网签备案系统自动通过监管服务平台核验该商品房预售款存入监管账户的凭证。 其中以贷款方式购买的，收款额不得低于当地人民银行规定的个人住房或者商业住房贷款首付比例。

成都市住建局相关负责人介绍，预售款包括购房人按商品房预售合同预定支付的定金、首付款、分期付款、一次性不重复支付、商业贷款、住房公积金贷款等全部购房款。

监管账户内的资金达到监管额度后，超过监管额度的资金，银行可以根据开发公司的支付指令办理资金转账业务。

领取监管额内的预付款

节点的余额管理

《办法》还确定了工程建设各进度节点的预售款余额。

收取监管额度内的预售款，预售商品房达到不同工程建设进度节点的，应当满足相应的资金余额要求。

完成地上建筑层数主体结构工程的四分之三，计划用途为住宅的，资金余额不得少于监管额度的60%，其他计划用途不得少于监管额度的40%。

完成主体结构封顶，计划用途为住宅的，资金余额不得少于监管额度的50%，其他计划用途的不得少于监管额度的30%。

完成装修，资金余额不得少于监管额度的15%；

商品房建设工程并列竣工验收合格，商品房集中交付的，可以申请剩余资金。

年7月17日前取得国有建设用地采用权的商品房项目，规划地上建筑层数主体结构工程的二分之一以上，7层以上的，可以增加一次发放。 其中，计划用途为住宅的，提取后的余额必须在监管额的70%以上。 其他计划用途的，收到后的余额不得少于监管额的50%。

开发公司申请领取预付款时信用等级发生变化的，每次领取的资金余额同步调整。

另外，预收款达不到监管额度的，开发公司要求收取用于非工程建设的款项，工程建设进度节点达不到工程节点资金余额要求的，开发公司直接截留预收款或转入其他账户，未按要求修改的；

不按规定存入预付款将被责令改正

整改期间暂停预售商品房上网本登记系统的采用权限

在监管方面，《办法》提出，成都市居住建设单位应当加强监管服务平台监测和随机抽查，将各区(市)县预售款监管工作纳入年度考核的若干事项。 监管部门应当及时核查资金交易情况，受理咨询投诉，配合综合执法部门依法处置和公开违规行为。

开发公司有下列情形之一的，监督管理部门责令其限期整改，并在整改期间暂停预售商品房上网本登记系统的采用权限:

没有按照《办法》的规定收纳或者提取预售款。

提供虚假说明资料申请监管额度内的预售款；

其他违反预售金监管规定的行为。

逾期未修改的，按照有关规定，由监管部门通报批评，纳入成都信用网公开披露，抄送公司总部情节严重的，开发公司及相关负责人不得以公司或者个人名义参加新转让土地的拍卖活动，并申请批准新建设项目

《办法》自2021年1月7日起施行，比较有效期3年。