财讯：随着融资管控的预期加码 164家上市房企半年净利总额暴跌24%

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在年中期业绩会上，旭辉控股首席执行官林峰表示，退款和无利润销售是耍流氓。 但是，年上半年，对中国房地产公司来说，利润下滑已成为不可避免的现实。

经济提醒报称，全国164家房企财报显示，年上半年，母公司股东净利润下跌的房企达到104家，归母净利润总额比去年同期减少24%，接近四分之一。

关于净利润下跌的原因，各房企给出的回答不同:有认为疫情影响会有所结转的原因，也有将原因归结为限价等调控的影响，有认为是持有型房地产房租下调导致的收入减少。

销售费用和财务价格的大幅上涨也是净利润下跌的首要原因。

净利润下降

年上半年，164家房企营收总额为3.26万亿元，比去年同期上涨5.59%。 其中74家公司的收入比去年同期减少，主要集中在中小住宅企业。 在千房企业中，收入下降的有9家。

与收入小幅上升形成鲜明对应的是，上半年，164家房企净利润总额为2611亿元，比去年同期减少831亿元，达到24%。 净利润减少的104家房企中，13千亿家房企净利润下降。

千亿房企业中，净利润降幅最大的是招商水龙头。 上半年，招商水龙头收益同比上涨46%，但净利润下跌81%。

招商水龙头提出的理由有三:第一，限价等调控政策影响利润及结转结构的变化。 第二，疫情期间采取减少租赁等措施降低利润第三，年上半年转让子公司股权获利22.26亿元，基数较大。

招商蛇口半年报也部分印证了这一解释，年上半年投资收益比去年同期减少88%。 除此之外，由于有息债务的规模扩大，财务价格比去年同期上升了77%，销售费用和管理费用也同比上升了39%和18%。

除招商蛇口外，年上半年，央企和国企背景房企净利润普遍下跌。 降幅超过50%的是金融街、大悦城。 减少超过30%不到50%的有首次开放、中国建设和远洋。 降幅超过10%低于30%的，是首家运营商、华侨城、中海、广宇快速发展、绿地控股公司。

%但不到50%的有初开、中国交建、远洋。 降幅超过10%低于30%的，是首家运营商、华侨城、中海、广宇快速发展、绿地控股公司。

另外，上半年华润地净利润降幅也达到9%，扣除非经常性损益后，华润净利润降幅较去年同期有7%的绿城和金茂净利润略有上升，但扣除非经常性利润损失后，降幅超过30%。

非国有背景房企业中，净利润降幅超过30%的房企业有恒大、融信、路力、禹洲、合景富泰等。 此外，德信、华夏幸福、碧桂园、正荣、弘阳、富力、花样年、时代中国等房企净利润也有不同幅度的下降。

一位千亿房企业人士告诉经济注意报，今年上半年净利润下降，主要是因为前几天土地价格高，第一是在二线城市实行限价等，结转利润低，这部分地价高的项目消化后，利润会有所提高。

除了价格限制的因素外，营销费用和财务价格高也是吞噬房企利润的首要原因。 例如，恒大、华侨城、绿地等房企销售费用增长均高于收入增长。 路力、华夏幸福、蓝光、佳兆业、金地、绿地控股、富力等房企利息支出涨幅均高于收入增长幅度。

年上半年，多家房企的销售费用和利息支出大幅上升。 其中利润支出同比超过100%的有中南建设、佳兆业、中海、华夏幸福、德信中国、禹洲房地产等房企。 销售费用增长50%以上的房企有佳源国际、新城控股、中国金茂等房企。

一半以上的房企净利润有所下降，但由于房企之间的合作力度较大，不少房企的少数股东利润较去年大幅增加。 佳兆业、华夏幸福、中南建设、滨江、华发等房企少数股东收益超过去年同期100%，禹洲也达到98%。

净利润率低也是年上半年房企的普遍特征之一。 其中，样本年净利润率1.04%，恒大净利润2.45%，招商水龙头3.76%，绿地控股3.82%。 中梁、正荣、路力、远洋、华发、中南建设等房企的净利润率也在5%-7%之间。

在净利润率较高的住宅企业中，合生创展超过48%，中国金茂为31%，中海和华润也超过了20%。

销售！ 销售！

如果你问房企下半年最重要的工作是什么，得到的答案大部分是销售，不惜一切代价的销售和退款。 另一个必须追加的是现金流担保和债务减让。

8月20日，央行和住建部聚集12家房企召开座谈会后，随着融资管理预期加码，在降低债务的硬性要求下，销售和退保成为房企保证现金流的首要渠道。

我们下半年只有一个目标，就是销售。 一位总部设在北京的千亿级房企人士告诉经济预警报称，随着下半年终端市场竞争白热化，全年房企净利润将进一步萎缩。 现在最好卖掉房子拿到钱。 利润少也没关系。 该人士表示，最近他与同行进行了交流，发现这一战略也是今年许多房企的选择。 我知道的几个房企项目已经开始亏本销售了。

年上半年，13家房企销售额超过千亿元。 中指院数据显示，1~8月，销售额超过千亿的房企达到19家，与去年同期持平。 销售额超过500亿元的住宅企业达到45家，比去年同期多3家。

本下降负

如果说减少债务是房企在监管新规则下的被动选择，那么降价金的首要动力就是对利润的积极要求。

总部设在上述北京的房企人士在经济提醒报中表示，年初，该房企要求在三年内将总价格减少40%左右。

这样大幅度的价格下降，在房地产领域并不多见。 作为硬性指标，一方面通过减少土地等的支出来减少价格支出，另一方面通过降低各项费用来谋求降低成本。 本来只是提出要求，没有硬性要求，最近我们频繁开会，各部门都在重新报告预算。 上述人士说。

年上半年，这家千亿房企业的销售费用与去年持平，管理费用降幅超过10%，但财务费用涨幅接近10%。 都要下跌，比较盈利的部门降幅小，没有盈利的部门降幅大。 上述人士明确。

拿地金额一直以来都是房企支出的大头，早在年初，一些房企就率先减少了拿地方面的支出。 其中万科和富力很典型，上半年万科的握把销量只有10%，富力也只有12%。 另外，招商水龙头、宝龙、时代中国的握杆销售比也在20%以下。

在营销费用方面，金科降幅最大，接近40%，华夏幸福、大悦城、碧桂园等房企销售费用降幅也超过20%。 蓝光、中南建设、首、融信、富力等房企销售费用降幅超过10%。

降低管理费也是众多房企的举措之一，金融街管理费同比下降44%，碧桂园下降31%。 华润地、富力、阳光城、中海、远洋、初、万科等房企的管理费用减少也超过10%。

利息支出也是吞噬房企利润的主要原因之一，年上半年，利息支出降幅较大的是金地，比去年同期降幅达99%，绿城和中国铁建降幅也超过50%，大悦城、金融街、金科等房企利息支出降幅也超过30%。

另外，华润地、招商水龙头、荣盛快速发展，美置业、华侨城和旭辉等房企利息支出降幅超过20%。 利息支出下降的房企中，以央企和国企为主，民营企业整体占有率不高。

利息支出下降，不排除利息资本化的因素。 从有息债务变化情况来看，64家主要房企中，有12家有息债务比上年下降，金茂、荣盛和首次运营商有息债务比上年下降10%以上。 碧桂园、美置业、富力、雅居乐、融创等房企也有10%以内的跌幅。

从净负债角度看，年上半年降幅超过20%的房企有德信、绿城、富力，降幅超过10%的房企有金茂、荣盛、佳源国际和禹洲房地产。 从整体来看，增加负债的房企数量远远多于减少负债的房企，增长率也远大于减少率。

在年中期业绩会上，已有多家房企宣布减少土地、减少债务，特别是八大红帮房企，大部分表现相似。 值得注意的是，房地产分期上市被许多房企视为降低债务的首要途径之一。 (田国宝)