财讯：成都、深圳等多地楼市调控收紧 全年的黄金时期销售旺季节或迎促销潮

进入9月后，全国出台了多项楼市调控政策，叠加融资新政，整体趋于收紧。

现实的房地产市场冰火两重天。 一些城市的国王出现频率，新房被抢，比如佛山、深圳。 也有成交和价格下跌，持续低迷的城市。

在这种背景下，房企正在调整第四季度的销售战略。 受疫情冲击，上半年大部分房企年目标完成率没有达到一半，剩下三个多月的时间里，年黄金期是各房企抢夺的关键。

9月初，恒大高喊七折促销，打响了抢手的第一枪。 由于大部分房企今年的商品量集中在下半年，特别是第四季度，业界预计将出现大规模楼市促销潮。

控制重码成都，这座西部热点城市，突然于9月14日宣布楼市调整新政。 新政文案共十五条，涵盖加强土地市场调控、落实金融审慎监管、支持合理自住诉求、完善住房调控政策、加强市场监管、强化舆论推广诱惑6个方面。

成都房地产新政15条的控制点是，个人住房转让增值税免征年限从2年调整为5年。

根据易居研究负责人的严跃进，增值税政策是今年各地调控政策的新动态。 目前，全国包括深圳、无锡、沈阳和成都调整了增值税政策，即由过去的满2调整为满5。

他认为，同样的政策预计是后续各地容易采用和模仿的政策，有助于防止快进快出的炒作行为，使购买行为更加合理。

除成都外，9月12日，常州也出台新政，要求市区新购买商品住宅取得产权证4年后方可交易。 住房贷款的最低首付为60%。

作为全国楼市风向标的深圳，继7 15新政之后，再次给假离婚买家打补丁。

9月10日晚，央行深圳市中心支行、银保监会深圳监管局、深圳居建局联合发文，建立网上结婚新闻查询机制，查询借款人婚姻状况和购房家庭(含借款人、配偶及未成年子女)成员姓名住房套数，并进行贷款审查

严跃进表示，实际上，深圳的假离婚是使用伪造离婚说明书进行的。 换言之，这种离婚的目的都是为了骗取最初的购房资格，所以新政必须追溯过去三年的房产持有情况。

结婚新闻上网后，通过伪造离婚记录等方法，绕开房地产限购贷款政策或获得更低首付的房贷行为，无处可逃。

从以上政策来看，调控基调都是为了支持合理的自营诉求，抑制投机炒作，有紧缩的地方，也有适度放松的地方，但整体上以紧缩为主。

而且，房地产融资和资金管制也比以往更加严格。 月14日，在国务院例行吹风会上，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜回应市场传言融资新规。

他说，房企资金监管和融资规则酝酿了近两年，以加强房地产公司融资管理市场化、有序化、透明化，纠正房企盲目扩张行为。

中原地产认为，房地产调控最宽松的年上半年已经过去，收紧调控不可避免。 预计随后将有30多个城市出台收紧力度不同的房地产政策，以维持市场稳定。

价格战一触即发？ 无论是监管政策收紧还是融资三条线，都给各房企的年销售目标带来了很大的压力，今年的黄金时期也是各房企抢夺的关键。

根据3根红线踩踏的情况，房企分为红、橙、黄、绿4个阶段，3根都是一碰线就变成红色阶段。

年报数据显示，220家a股、港股、美股上市房企中，踩点房企达到7成，其中恒大、融创、富力、绿地等三家红线均超。

经济学家、财经评论家郭施亮认为，紧缩融资规则对房企现金流和负债率有很大考验，房企有必要在全年黄金期通过折价促销加快现金回收，逐步降低净负债率等财务指标，提高房企自身的风控能力。

9月7日，恒大宣布对全国楼盘600个项目优惠7折，打响价格战第一枪，9、10月实现2000亿销售目标。

中原地产首席分解师张大伟认为，恒大作为行业龙头房企，多年来一直有打折促销的习性，率先在这个节点拉开帷幕，后续肯定有越来越多的房企跟进。

9月10日，市场传言碧桂园也将打折出售。 碧桂园方面表示，企业保持着经营性现金流量的稳健性，目前没有计划比全国性项目大幅降价促销。

但是，在一些城市和项目上，碧桂园仍然采取灵活的价格战略。 9月13日，佛山陈村碧桂园三龙汇首发，正式开盘价远低于此前的2.6-2.9万/平，最低价2.1万/平，开盘日折扣达到9.1折左右。

碧桂园三龙汇位于广州地铁7号线和广佛环线的上盖，规划为集商业、居住、办公为一体的tod项目，区域特征明显。

近期，资金充裕的央企中海房地产也加入优惠售房行列，通过9.9折优惠、外观设计减免、补贴等福利促进了房地产销售。

预计未来一段时间，各房企的推力将加大，跟随恒大促销的房企将明显增加。

事实上，上半年受疫情影响，大部分房企至少失去了两个月的销售业绩，全年的销售目标连一半都没有实现。 此外，虽然一些公司下调了年初设定的销售目标，但完成率仍未实现，大部分销售压力集中在下半年，尤其是第四季度。

根据21世纪经济报道记者的统计，前50家房企下半年的可销量和销售目标为数万亿。

据张大伟拆解分析，各地经济正在快速恢复，对房地产市场来说，7~8月平均恢复水平超过去年同期的100%，多数超过了以前的水平。

最近的房地产调控政策也比较严格，楼市调控也始终坚持不炒房的大体情况，防止房价过快增长，也不会大跌，所以指望房价大幅下降也不太现实。 因此，房价可以评价为在全年的黄金时期内维持平稳下降的整体格局。

严跃进也认为，第四季度楼市促销一定会有。 住宅企业大多进行价格方面的转让、折扣等，但没有大规模的降价。