财讯：农村集体经营性建设用地入市改革 1亿亩闲置宅基地或将入市？

作为农村土地改革的重头戏，农村集体经营性建设用地入市改革牵动人心。

年初，新修订《土地管理法》正式实施。 3月，配套的实施条例草案确定入市的要求和程序。 最近，农业和农村部密集发表了对今年全国两会拟议议案的答复，重点提到了这个行业。

农业部在答复中表示，自然资源部、农业农村部会同有关部门，完善城乡建设用地增减挂钩政策，优化城乡建设用地布局，改善农村生产生活条件和生态环境。 着力制定《农村集体经营性建设用地入市指导意见》，为各地集体经营性建设用地入市事业稳步推进提供具体指导。

农业部农村经济研究中心研究员廖洪乐表示，农村集体建设用地入市，应该是随着改革的推进而自然缓慢的过程，无论是闲置宅基地还是经营性建设用地，政府都会越来越多地绕过事业，使集体建设用地能够以与国有土地相同的价格入市 但是，各级政府在规模、范围上不得有量化指标，要迅速多谋，防止发生损害农民利益的情况。

能否进入市场

农业部在答复中指出，有关部门制定了《农村集体经营性建设用地入市指导意见》，按照该地同权责任，同等进入城乡统一建设用地市场的基本情况是，依法确定自愿有偿退出的宅基地、拆迁其他用途的集体建设用地和闲置土地资源，并按照国土空间规划 他说，明确登记为商业等经营性用途后，可以通过转让、出租等方式进行入市交易，以支持农村战术振兴用地的诉求。

可以认为，这细化了去年5月《关于城乡融合快速发展体制构建机制和政策体系的意见》和今年4月《年新型城镇化建设与城乡融合快速发展的要点任务》两个重要中央文件的部署。 这两个文件都允许村集体在农民自主的前提下，将依法有偿回收的闲置宅基地和废弃的集体公益性建设用地转为集体经营性建设用地入市。

这在多大程度上影响集体经营性建设用地的范围？ 增加集体建设用地上市的范围和规模？ 这也引起了各方的关注。

21世纪经济新闻记者对集体经营性建设用地和闲置宅基地的规模观察到目前没有官方数据披露。 据一点研究机构测算，全国农村集体经营性建设用地存量规模约在5000万亩以上。 根据中国社科院农村发布的《中国农村快速发展报告()》，农民闲置的宅基地可用于维修的有1亿亩左右。

廖洪乐表示，宅基地本身也是集体建设用地的一种，在打破城乡二元体制的大背景下，对于闲置宅基地，只要符合规划要求，就应该有权入市。

从地方试点情况看，泸县作为全国首批农村土地制度改革的33个试点县之一，从2009年开始尝试将闲置土地和废弃宅基地纳入村民自愿退出，并将宅基地的聘任指标调整为集体经营性建设用地指标快速进入市场的发展经济项目。 今年，成都大邑县5.88亩宅基地也将通过集体经营性建设用地进入市场。

许多受访者表示，这种转变在实践中有这样的尝试，政策文件也开始允许这样的方法，但相关法律法规尚未确定，实施细则也不到位，因此相关工作人员难以推广。

现在，这种转变还很难。 中国社会科学院农村快速发展研究所研究员李国祥告诉记者。

李国祥说，首先法律规定这种转变的前提是规划许可，但目前乡村空间规划相对不足。 其次，我国已经完善了国土整治、增减挂钩、占补平衡等多种玩法，以城市取代闲置宅基地暴涨带来的指标而采用的政策设计，地方赋予村集团指标的原动力不强。 最后，土地管理法实施条例草案也指出，集体经营性建设用地入市需要满足的条件是经营性用途、产权明确和开发建设所需的基础设施建设等基本条件，对于零散的闲置宅基地，是否能够形成较为有效的配套条件，需要集体进行前期投入

支持乡村振兴用地的诉求

入市范围影响了集体经营性建设用地来自哪里的问题，另一个值得关注的地方是集体经营性建设用地将被用于哪里。

一个现有的尝试是将集体经营性建设用地用于增加住宅供给，缓解住宅供需矛盾。 这样的尝试于年在超大型、特大城市和被批准的试点城市开始试点。 今年7月，万科开发建设的泊寓成寿寺社区正式开放，成为全国首个集体土地租赁项目。

3月新版《土地管理法》实施条例草案将重点放在鼓励农村要点产业和项目采用集体经营性建设用地的另一个用途上。 农业农村部在近日的答复中指出，同样支持农村振兴战术用地的诉求。

从地方试点看，5月至8月，焦作、嘉兴、东营、徐州、连云港等城市相继打响了各自集体经营性建设用地的第一锤子。 由于城市年限不同，转让单价为16万-81万元，每亩不同。 其中，嘉兴首个入市区地理位置较为优越，一家文化旅游企业以亩产约81万元的价格拍摄面积23亩的集体经营性建设用地，开发旅游和民宿。

也有制定了更细致的用途规定。 宁波余姚6月公示的相关政策规定，采用集体经营性建设用地的项目大体上是整体经营的工业、商服、旅游、民宿等项目。 禁止房地产开发和变态开发，实施用途管制和处置。

另外，农业农村部在最新回答中还提到了宅基地投入后的用途，下一步将与相关部门合作，指导各地统一考虑地区条件、资源发布、环境容量、产业基础和历史文化传承，选择当地实际的农村闲置住宅利用模式。 鼓励利用闲置住宅快速发展符合乡村优势的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态和农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合的快速发展项目。

廖洪乐认为，无论用于什么用途，要处理的核心问题都是谁出资获利的问题。 即土地增值收益如何在农民、集体和各级政府之间分配，以及相关配套由谁负责出资建设的问题。