财讯：疫情下商业房屋租赁合同减租、免租、解除全攻略

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俞延彬北京市海勤律师事务所合伙人

从年1月下旬开始，随着新型冠状病毒感染肺炎疫情(以下简称疫情或此次疫情)的蔓延和快速发展，极大地影响了全国人民的生活，也严重地冲击了生产经营活动。 作为商业活动中不可缺少的房屋租赁环节，受此次疫情影响，租赁人与承租人在减免房屋租赁相关租金、延长租赁期限、解除合同、承担责任等方面产生了诸多纠纷，矛盾有扩大的趋势。 本文包括《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》、《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、以及浙江、湖北、广东

一、受此次疫情影响，商业房屋租赁合同纠纷是否适用不可抗力？

答:可以适用，但不一定适用。 不可抗力是法定的合同解除、免责、诉讼时效中止事由。 此次疫情本身处于无法预见、无法克服、无法使用的情况下，全国人大和众多高院确定了疫情构成的不可抗力。 诉讼中以不可抗力为理由主张的，除了应该说明合同不能履行，合同目的不能实现之外，还应该说明上述障碍是疫情(不可抗力)造成的，即两者之间存在因果关系的情况。 但是，租赁合同在此次疫情发生后签订的，当事人在合同时可以预见疫情对其履约的影响，不适用。

二、受此次疫情影响，商业住房租赁合同纠纷是否适用情况变更？

答:有适用的可能性。 形势变更是法定的合同变更、解除事由，适用范围广，涵盖商业租赁合同。 以变更形势为理由主张的，应当说明导致合同订立，且客观情况发生重大变化，并且继续履行合同对一方当事人明显不公平。 国家或地方行政机关为防控疫情采取的封锁、隔离、交通管制、征用等强制防疫措施，可以认定合同所涉客观情况发生了重大变化。 另外，如果存在继续履行合同会导致当事人利益失衡的事实，当事人可以根据情况的变更主张。 湖北高院表示，情况变更排除了不可抗力的情况，但疫情引起的合同纠纷与情况变更规定的情况类似，法院类推情况变更后确定可以适用。

三、受此次疫情影响，承租人租赁商业性房屋，此时可以要求延长租赁期限或减免租金吗？

答:根据租赁房屋的用途不同，承租人主张延长租赁期限或减免租金的适用情况不同。

(一)店铺、商场用房屋；

1 .店铺、商场因疫情防控被有关政府部门关闭、停止营业的，承租人采用租赁住房不能正常经营的，出租人因不可抗力不能正常提供租赁住房，租赁合同完全不能履行的，承租人可以主张延长或减免租金

2 .店铺商场没有被相关政府强制关闭停业，有两种情况。 一是要求缩短正常营业时间和限制人流等防疫措施，承租人不能正常营业的，承租人主张出租人未按照合同约定向承租人提供租赁住房以正常经营，延长租赁期限、减免租金或者赔偿相应损失 二是承租人因疫情造成职工在外地居留、招工困难，承租人无法正常营业，客流量和收入大幅减少或者无法实现经营目的的，继续按照原约定支付租金对承租人明显不公平； 可以减免租金，适用情况变更，可以通过诉讼方法向人民法院提出延长租赁期限、减免租金等合同变更要求。

符合国家或地方有关减免房租的相关政策情况时，承租人可以根据相关法律和政策规定减免租金。 除法定减免规定外，民间租赁减免额度及延长期限应由合同双方协商明确。

(二)办公、工业用房屋；

1 .办公楼或工厂被有关政府机关关闭，承租人采用租赁住房不能正常经营的，出租人因不可抗力不能正常提供租赁住房，租赁合同完全不能履行的，承租人可以主张延长或减免租金。

2、办公楼或者工厂在疫情期间未被相关政府部门强制关闭，承租人可以继续占用租赁房屋并予以采用的，承租人不得主张延长租赁期限或者减免租金。 全国各地相继出台的延期复工、错峰复工政策，在一定程度上减少了承租人对租赁房产的采用程度，增加了招聘困难和不便，但这并不足以造成租赁合同无法履行，明显不公平的后果。 因此，承租人以此为理由要求减免租金发生纠纷时，很难得到司法机关的支持。

(参见《天津市高级人民法院民事审判第一庭新冠审理肺炎疫情相关民事案件法官会议纪要(一)》第十二条:承租人因受新冠肺炎疫情及防控工作直接影响，暂时不能采用租赁房屋，主张延长租赁期限、减免租金的，在案件审理中) 要结合所属地区新冠对肺炎疫情及防控工作的实际影响进行综合考虑。 经审查，确属不对当事人负责的原因时，可以考虑适当延长租赁期限或适当减免租金的办法，由当事人合理分担损失。 ）

四、如果受疫情影响涉及减免房租，需要考虑哪些因素？

答:疫情的发生，由承租人与出租人签订，且不可预料，在明确减免租金标准时，应当公平、大体合理分配风险，双方共同承担疫情带来的损失。 。

因此，受疫情影响主张减免租金的，需要根据房屋用途、租赁合同期限、疫情客观影响期限及客观影响最终危害结果等因素进行综合判定。 一是考虑租金减免期限和租金减免幅度，另一方面，租金减免期限以国家发布的禁令和解封时间为参考基数，在此基础上考虑不同领域的情况，一方面可以参考以下内容大致进行:第一，国家或地方政府发布的租金； 二是没有租金减免政策的，租赁合同有约定的，从其约定看第三，没有政策、合同约定的，由双方协商一致决定。

五、承租人因疫情防控不能开展正常经营活动，经营困难不能按期支付租金的，应当如何解决？

答:因疫情原因难以支付租金的，建议承租人: (一)租赁合同有约定的，从其约定。 没有约定或者约定不明确的，承租人应当积极与出租人协商处理。 (二)保留政府有关主管部门、职能部门针对疫情发布的停止文件(三)及时通知出租人履行困难的现实情况，提供说明书文件。

六、此次疫情期间，出租人能否以承租人未按期支付租金为由解除租赁合同？

答:租赁双方对此有约定的，按约定解决。 双方无约定的，如果承租人迟延履行严重，出租人依照合同法规定催告后仍不支付租金，致使租赁合同无法实现的，出租人可以解除合同。 此外，承租人通常可以根据与疫情相关的事实提出抗辩，主张减轻或免除责任。

七、承租人可以以疫情为理由解除租赁合同吗？

答:通常不支持。 如果仅以疫情为理由主张解除租赁合同，通常认为理由不充分，应当补充影响合同履行的直接原因。 疫情与合同无法履行、合同目的无法实现、继续履行对一方当事人明显不公平等情事有关。 通常，疫情本身不影响房屋租赁合同的履行，但国家和地方行政机关为防控疫情采取的措施往往是影响合同履行的障碍性因素。 也就是说，疫情本身并不是影响租赁合同履行的直接原因，疫情引发的行政行为、异常剧烈的市场变化等是影响租赁合同履行的直接障碍。

(参见《浙江省高级人民法院民事审判第一庭新冠关于规范肺炎疫情相关民事法律纠纷实施意见(试行)的通知》第七条:租赁房屋因疫情防控需要暂时不能采用的，承租人要求延长租赁期限、减免相应期间的租金或者解除合同，确实是承租人、 对出租人的原因不负责的，可以根据公平情况，基本上根据情况适当延长，免收租金，分担疫情带来的不利后果。 承租人因该要求解除合同的，通常不支持。

《天津市高级人民法院民事审判第一庭新冠审理肺炎疫情相关民事案件的法官会议记录(一)》第十一条:因采用新冠肺炎疫情防控措施，当事人无法直接履行房屋租赁合同，或受新冠肺炎疫情及防控工作影响，当事人解除合同。 ）

八、以不可抗力或情况变更为理由要求解除租赁合同的，需要承担赔偿责任吗？

答:以不可抗力为理由要求解除租赁合同的，由于不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。 此时，应当及时履行通知义务，减轻损失，并在合理期限内提供说明。

当事人以变更情况为由请求解除租赁合同的，司法机关结合案件的现实情况，查明此次疫情是否属于变更情况，使之公平，评估是否解除租赁合同以及当事人双方应承担的责任。 也就是说，情况的改变并不意味着当事人可以据此免除赔偿责任或自身的其他责任。

九、如果因不可抗力不能履行合同，合同双方是否应该履行那些必要的手续？

答: (一)及时书面通知

根据《合同法》第九十六条，承租人主张根据不可抗力的规定解除合同的，应当通知对方。 合同将在通知到达对方时解除。 承租人及时通知(微信、邮件、电子邮件、邮政投递等方便办法)承租人疫情发生情况、政府管制措施及无法履行合同义务、范围等

(2)提供手册

立即向出租方提供说明书文件，如中国国际贸易促进委员会或其分会出具的不可抗力说明书，或其他说明书文件

(三)采取措施降低损失；

承租人应当积极采取措施(如处置空房子、室内物品等)，最大限度地控制和降低可能发生的损失，及时与出租人进行信息表达。

(四)及时进行书面确认；

合同双方就合同的变更或解除协商一致后，立即签署书面文件进行确认。

(五)经营受到影响的情况、损失情况的证明；

对疫情经营受到影响的情况和实际受到的损失情况，承租人应当积极准备相关证据(如与第三方的合同、票据等)，并及时向出租人证明，以便协商减免租金等。

(参考《广东省高级人民法院新冠关于审理肺炎疫情商事案件若干问题的指导》第五条:当事人一方主张因不可抗力不能履行合同的，依照合同法第118条的规定，承担通知和说明义务。 债务人以其合法形式通知债权人，说明在合理期限内提交了对合同履行有实质性影响的政府或者有关部门出具的疫情防控措施文件，可以视为完成了通知和说明义务，但认定减免当事人一方的责任份额时，应重点审查疫情或者防控措施不能履行合同的影响程度， ）

十、那些文件可以用来说明当事人受到疫情的影响吗？

答:通常有以下几类。 第一，是政府征用当事人网站的通知等分别发给当事人的具体文件。 第二，政府要求街道所有商店暂时停业的通知等，为地区内特定人群制作的文件。 三是向社会不特定多数人发布的文件，如省级政府启动突发重大公共卫生事件紧急应对的通知等。 第四，公证机构出具的不可抗力公证文书。 第五，贸促会等组织出具的不可抗力事实性证明。

十一、双方签订租赁意向书等文件，双方约定签订租赁合同和房屋交付、归还的时间，但此次疫情延误履行时，如何解决相关事宜？

答:疫情发生后，各地执行交通管制、人员出入控制等政策，承租人未能按租赁意向书约定的时间签署正式租赁合同，或未能按租赁合同约定的交付、归还时间办理租赁房屋交付或归还手续的， 当事人应当及时书面通知合同对方，重新协商正式合同或者房屋交付、归还的期限，并就此另行签订书面协议。

如果合同各方拒绝协商或重新调整上述期限，提案人将根据现实情况，进一步评估此次疫情或相关政策是否对合同或房屋交付、归还义务造成实质性障碍，导致合同无法履行。 构成实质性障碍的，索赔人应当全面收集和保留因疫情而不能按合同履行义务的书面证据。

十二、房屋租赁期限在此次疫情期间过期或解除，如何解决房屋归还问题？

答:除双方另有事故外，应根据租赁住房所在地区采取的防控措施，明确合同有效期限或解除的解决措施。

(一)在未实行交通管制、自由通行受到限制等地区，合同失效或者解除后，承租人应当在合同约定或者协议明确期限内，与出租人办理租赁手续，并向出租人归还租赁房屋。 否则，将违反合同。

(二)在采用交通管制、限制自由通行的地区，因这次疫情终止或解除合同后，双方不能继续履行合同义务，构成不可抗力。 受承租人疫情影响，未能按期办理租赁手续，离开租赁房屋的，应当及时向出租人证明情况，告知其不可抗力事由。 出租人以此主张承租人违约的，承租人可以主张不可抗力免责。 即在本地区采用交通管制期间，未及时办理租赁手续，离开租赁房屋不承担违约责任。

十三、受疫情影响，无法继续履行商业租赁合同，缴纳的押金是否应该退还？

答:除合同另有约定或双方约定外，一般以承租人的理由违约的，押金全部归出租人。 因疫情导致房屋租赁合同无法继续履行的，承租人举证充分的，可以与出租人协商退还押金，或者保留押金的一部分作为对出租人损失的补偿。

14、因疫情原因解除商业租赁合同的，可以向出租人要求装修折扣补偿吗？

答:房屋装修残值的解决，必须区分承租人的装修行为是否得到出租人的同意。

(一)承租人经出租人同意进行装修的；

1 .租赁合同对装修装饰品的解决有约定的，从其约定开始。

2 .租赁合同对装修装饰品的解决没有约定的；

(1)未形成附属装饰物的，承租人可以拆除，但房屋损坏的，应恢复原状。

(2)形成所附装饰装饰物，结合剩余的租赁期、判断机构对剩余价值的判断意见等因素，公平地在出租人和承租人之间合理分担。

(二)承租人未经出租人同意进行装修的，出租人对装修残值不作补偿的，承租人应当自行承担装修费用，出租人要求承租人恢复原状或者赔偿损失的，承租人应当恢复或者赔偿。

十五、出租人因这次疫情影响不能履行租赁房屋维修义务的，承租人有权要求出租人承担违约责任吗？

答:如果双方约定承租人履行租赁房屋的修理义务，应当作出其约定。 此时，出租人受疫情影响不履行租赁房屋的维修义务，承租人无权要求出租人承担违约责任。

双方未约定租赁房屋维修义务的，应根据《合同法》第220条的规定，由出租人承担租赁物维修义务。 疫情影响期间，如果发生出租人需要承担维修义务的情况，出租人通常仍然要履行维修义务。 否则，承租人有权要求出租人承担违约责任。 但是，出租人说明因疫情或者政府相关政策导致出租人未能履行修理义务，及时通知承租人，减少损失的，出租人可以主张因不可抗力而免除违约责任。

十六、承租人以发生疫情为由延期支付或者不支付物业管理费，承租人是否构成违约？

答:疫情期间，物业管理公司持续履行物业服务合同，没有因疫情而中断物业管理服务。 另外，物业管理公司除了日常物业服务外，还承担着一定的公共防疫任务。 因为这个承租人不能以疫情为理由拒绝支付物业管理费。 否则，将违反合同。

承租人延迟交付物业管理费可以分为以下情况。

疫情下，或者政府出台疫情管理等相关政策前，承租人已经逾期支付物业管理费的，承租人逾期支付的行为已经违约，应当及时缴纳物业管理费，并按照合同约定承担违约责任。

疫情发生，或者政府出台疫情控制等相关政策后，物业管理服务期限届满，未缴纳物业管理费的，只能现金支付或者现场交付的，承租人可以因疫情控制返回租赁房屋现场，承租人可以请求延迟缴费 除现金或现场交付外，如果承租人能通过手机、互联网等其他方便的支付方式，承租人逾期缴费将违约。

十七、租赁合同当事人受此次疫情影响无法立即行使请求权的，诉讼时效如何计算？

答:根据民法总则第194条的规定，诉讼时效期间最后六个月内，因不可抗力不能行使请求权的，诉讼时效中止。 租赁合同当事人因感染新冠引起肺炎而隔离，或者因疫情导致诉讼、仲裁活动不能正常进行等原因不具备行使请求权的条件的，可以适用诉讼时效中止。

自解除时效中止原因之日起，已经过了6个月，诉讼时效期限届满。

十八、此次疫情过后，租赁合同纠纷有可能大面积出现，承租人为什么没有做好准备？

答: (1)承租人应密切注意所在地区的政策性通知、文件。

(二)尽快判断疫情对履行租赁合同的法律风险。

(3)承租人应当积极与出租人进行信息表达，基于诚信和公平，用许多方法解决潜在的纠纷。 当事人同意的，应当制作书面文件。 如果不能当面签名，可以通过电子邮件地址、微信、邮件等发送电子文档，以复印回复的形式确认想要的文档副本。 暂时未达成一致的，可以使用书面形式向出租人申请延长租赁期限、减免租金、解除合同，告知具体原因，提交相关说明书文件，要求出租人书面答复。

(4)发出解除合同的通知一定要慎重。 已通知对方解除合同，但被司法机关认定无权解除合同的，构成违约，应当承担违约责任。

(五)妥善保留受疫情影响的证据。 包括以下内容

1、国家及政府部门发布的延长假期、停产、复职等通知及文件，在截图中保留政府新闻公布的网页；

2、向公证机构、仲裁机构等相关机构申请出具不可抗力证书。

3、疫情导致员工滞留、隔离、住院治疗、经营收益锐减等材料。

4、保存双方协议信息表达的往来信、邮件、聊天记录等。

(六)关注案件管辖法院所在地区的相关司法文件，了解该地区司法机关解决疫情引发的租赁合同纠纷的角度。

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