财讯：2019年买房？新房依赖差异化取得销售回暖 价钱稳定或将迎来购房诉求回归

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周日，京城4个新房项目入市销售，包括丰台区西城天铸、大兴区中海云熙2个限竞室项目和朝阳区畏敬源璞溪、壹亮马2个豪宅产品。

值得注意的是，在市场冷清的大环境下，入市的限塑房项目签约率普遍不到四成，而上周新入市的4个楼盘都取得了较好的销售业绩。 西城天铸，推出280套房，当天成交272套，化97%。 中海云熙，400套房，成交302套，占75%； 壹亮马，成交超过10亿元。 戈源璞玺，成交量超过12亿元。 成交的小幅回暖，是否意味着即将迎来购房窗的期限？

12月24日，全国住房和城乡建设事业会议在北京召开，正式确定了年楼市基调。 会议确定，2009年，在各方共同努力下，房地产市场保持平稳运行，热点城市房价过快上涨势头得到遏制，市场预期出现积极变化。 年，要以稳定地价、稳定房价、稳定预期为目标，促进房地产市场平稳健康快速发展。 很明显，稳定的字将成为年楼市的主基调。

年末上周推出了4个新房项目

在12月的最后几天，开发商们为了冲刺年的业绩做了最后的努力，不仅在12月份获得预售证的项目明显增加，实际销售的项目也相继开始。

周日上午8点，位于西三环西局板块的西城天铸在其营销中心正式开盘。 该项目地块位于丰台西局，是港企九龙仓以年总额62.6亿+16%的自持比例取得的，项目限价要求平均价格不超过77800元/平方米，最高销售单价不得超过81690元。 由于在区位上与西三环相邻，是限制竞争室中罕见的内城项目之一。

经过一年多的开发，西城天铸在年底迎来了首次开盘，一期推出3栋楼的280套房源，均为小户型，覆盖84平方米2居、85平方米2居、89平方米3居。 价格在77548.89元/平方米-79817.09元/平方米之间，总价在660万元-712万元左右。

根据项目显示，截至当天下午1点半，西城天铸成交272套，421组顾客参加摇号，公开赛当天的去化率达到97.14%。 这样的成绩平均要去四成的限制竞争市场，可以说是非常罕见的。

项目销售人员对北青报记者说，周末发售的3栋楼中，1号楼的楼层最低，为9层。 6楼12楼7楼是14楼和16楼，3楼都是1楼4户的设计。 最先售完的是7号楼，第一是7号楼和后面9号楼之间的楼间距达到94米，所以完全不用担心会挡住阳光。 就是所谓的大厦之王的位置。 最受欢迎的是89平方米的三居室。

不仅西城天铸，上周末开盘的中海云熙也取得了很好的销售结果。 根据项目，当天开设的400套房，成交302套，成交75%。

北青报记者称，中海云熙项目位于大兴区魏善庄。 虽然选择了发售当天晚上7点左右开始，但是发售的有1、2、7、8四栋，是三季度以来最多的一次。

值得注意的是，中海云熙项目是中海地产今年8月23日刚刚以17.27亿元竞争的项目，销售均价不得超过40058元/平方米。 从获得土地到开业只需要4个月，可以看出开发者年末急于取得业绩的紧迫性。

另外周日开盘的慧源璟玺和壹亮马是非限价豪宅产品，其中壹亮马同样由香港企业九龙仓开发，位于东四环酒仙桥。 此次开盘共推出两幢楼房，主要为大平层房源，户型面积170-195平方米，均价98000元/平方米，总价1666万-1911万/套。 即使是高总额，开发商表明的去化率也超过了9成，交易额达到了10亿元。

在壹亮马周边，所售新房如泛海国际，户型面积372平方米至460平方米，空云路8号450平方米至520平方米。 壹亮马户型集中在170平方米到290平方米，正好满足了周边客户群改善的运营商诉求。

位于朝阳区的另一个项目敬畏敬源璞溪位于孙河，开盘共推出153套房，以别墅为主导，包括榻榻米、联排、类独栋等产品，总价1850万-6000万/套。 据悉，当天最终成交12亿元。

其中，榻榻米48套，上层榻榻米面积238平方米，包括90平方米的赠与面积。 下带花园面积赠送，近300平方米，总价1850万-2200万/套左右，是别墅市场上没有的包括精装的房间项目。

你会发现一天有四个住宅项目入市，各有优势，有市内住宅和远郊住宅。 既有高端大平层，也有别墅区的豪宅。 四个项目的入市表现也为年底降温的楼市注入了信心。 那么，这四个项目的销售回暖是项目本身的原因，还是因为购买者正在等待购买临界点？

内城看地区远郊看户型

关于这四个项目的销售成绩，业内人士认为与自己的地区和产品设计无关，但并不意味着购买者已经出于观望的心情。 相反，大量竞争室的潜在供给，使全年楼市不会出现大起伏。

合硕机构首席分解师郭毅对比上周末新盘销售情况，向北青报记者介绍说，在同样的竞争房条件下，新房价格普遍受到政策抑制。 西城天铸之所以获得97%的脱化，首先是在其内城市中心位置。 项目紧邻西三环，直线距离约400米，京石高速直线距离也不过600米。 周边还有地铁西局站，是14号线、10号线、9号线的换乘站，同时开通运营，无论是自驾还是公共交通都很方便。

另外，有项目的板块也是热门板块，除了前段时间内部消化的金融街融府和销售的豪宅项目泰禾西府大院外，西局板块几乎没有新房，更没有总价低的新房。

最后是项目本身的价格特征。 由于地块的限价因素，西城天铸的平均价格不得超过77800元/平方米。 在项目北侧保利百合花园，二手房均价已达到9.2万元/平方米，其次新西宸原著超过12万元/平方米，所售泰禾西府大院价格为11.3万/平方米。 很明显，高性价比使项目最快销售。

北青报记者表示，现场买家认同西城天铸的地域和价格特点，特别是对尺寸款西三环来说，可以购买总价低于1000万元的小户型项目，无论是自己住还是长时间持有，都非常值得。

西城天铸在区位上胜出不同，位于大兴魏善庄的中海云熙在配套、交通等方面的天赋不太强，但其制作的户型在远郊同质化限制竞争室中出类拔萃。

据北新闻记者介绍，项目此次公布的第一个是76平方米的南北通透二居和89平方米的双主卧南三居。 其中，1楼和2楼都是76平方米的2个户型，剩下的7、8楼是89平方米的3个房子。 这4栋中，只有1号楼是东西方向的，剩下的3栋是南北方向设计的。

以89平方米的三居户型为例，项目三居实现南北通透、双南卧、双明卫、全明格局，达到客厅三面南，9.5米面宽，其中客厅面宽3.6米，限制竞争室众多， 另外，项目有4.5平方米(飘窗+设备平台)的赠送面积，取得率为83%左右。

价格方面，中海云熙的76平方米户型由于东西向分布，价格略低，33000元/平方米左右，总价250万/套左右。 剩下的89平方米的三居室，价格在36000元/平方米左右，总价为273万-320万/套。

通过西城天铸与中海云熙的比较，业内人士还说明了两个项目的实际销售情况，内城区项目可以根据位置和性价比成为明星产品，远郊限制竞争室项目面临激烈的同质化竞争，产品设计十分充分。

字稳定在楼市

很明显，近期入市的项目纷纷主导差异化，凭借不同的优势在楼市竞争中博得销售额，并不指望楼市会反转。

特别是最近，由于一些地方楼市政策的微调，楼市重新开始热闹起来，菏泽、珠海、广州最近出台了解除楼市局部限制的政策，但业内人士认为，这样的微调将是各地根据一个城市的政策思路，根据自身情况调整楼市政策

本周住建部召开会议，年稳定地价，稳定房价，稳步推卸预期责任，继续保持调控政策的连续性、稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供给结构，坚决遏制合理自住的诉求。

综合来看，明年的房价以稳定为主，暴涨的暴跌是城市管理者不愿意看到的，甚至会被追究解释责任，所以城市管理者必须拼命维持稳定这两个字，双向调节。 下跌的地方可能会逐渐放松管制，但如果潜在买家诉求强烈，很可能会继续重复现有的政策。

贝壳研究院院长杨现领对年楼市表示，近期召开的中央经济事业会议和住建部为明年楼市确定了基调。

第一，房地产政策的总基调仍在继续。 今年的中央经济工作会议提出建立房地产市场健康快速发展的长效机制，多次房子被用于炒股定位，保持了房地产市场顺利运行的总基调，政策整体受到抑制。 目前，未来一个时期主要以地方局部边际调整为主，多修改过去介入市场的行政政策。 地方政府在经济增长下行和债务压力增加的制约下，将继续发挥房地产市场的积极作用。 预计限制销售、限价等行政政策将逐步修改。 未来政策能否全面放松，需要看明年的经济和市场走势。

第二，控制的主体责任确定在地方上执行。 将过去的分类控制改为分类指导，表明控制主体责任的转移。 中央层面负责控制整体方向、评价地方政府的地方政府将在一城一策的大纲中具体实施。

第三，防范金融风险仍然放在重要位置。 房地产蕴含的金融风险仍然不容忽视，如果未来房地产市场大幅萎缩或居民收入面临下跌压力，房地产市场与金融市场共振将冲击金融安全，也不利于地方政府化解债务风险。

第四，住房市场体系进一步完善。 整个住房市场体系的关键是合理的住房供应结构。 通过市场互联互通降低住房诉求在大城市的集中度，以市场化调节为主的房地产长效机制有望加快形成。

显然，全年房价的大幅波动没有满足决策层的要求，全年房价走势仍有望稳定，稳定的房价也有可能带来购房诉求的回归。 (李桁)